На хвилі популярності
Українці вважають нерухомість надійним активом і «тихою гаванню» на періоди економічних криз. Віра в квадратний метр спрацювала і в теперішні пандемійні часи. Особливо популярним був первинний ринок. Кількість угод тут за 2 роки, за даними АФНУ, збільшилася в середньому на 25−30%.
Все більше громадян купує нерухомість не для себе, а щоб вкласти гроші.
«Частка угод з метою збереження коштів за поточний рік склала понад 55−60% від загального обсягу продажів на первинному ринку столиці. Це в середньому на 10% більше, у порівнянні з минулим роком», — повідомив засновник та керуючий партнер групи компаній Concept Group Михайло Підвисоцький.
За словами комерційної директорки «Інтергал-Буд» Анни Лаєвської, якщо раніше біля 25−30% угод укладалося зі спекулятивною метою, то наразі — 40%.
Учасники ринку стверджують, що на старті продаж житлових комплексів до відділів продажу вишиковуються черги. «Будівельні компанії можуть продати до 90% квартир на етапі пресейлу», — стверджує віцепрезидент Асоціації професійних керуючих нерухомістю (АПУН) Анатолій Топал.
Така ситуація цілком зрозуміла. Адже чим раніше інвестор вкладеться в будівництво, тим більший прибуток може отримати. Різниця в ціні квартири на етапі котловану і в готовій новобудові може досягати 25−40%. І це при стабільній ринковій ситуації. Розгін цін, який набрав ринок у 2020 і продовжив у 2021 році, обіцяє інвесторам більш солідний куш.
Скільки принесли інвесторам об'єкти за останній рік
Ринок нерухомості почав пожвавлюватись в липні 2020 року. Після затишшя, пов'язаного з першим локдауном, вартість квадратних метрів поволі — на 0,5−1% — поповзла вверх. Більшого розгону ціни набрали під Новий 2021 рік.
За останній рік середня вартість квадратного метра в новобудовах Києва підскочила з 27,1 тис грн до 34,7 тис грн, свідчать дані порталу ЛУН. У доларовому еквіваленті середня вартість квадратного метра за цей же період зросла на 35%. На початку грудня квадратний метр у новобудовах Києва коштував у середньому $1290.
«Мінфін», на основі даних ЛУН, проаналізував динаміку цін у кількох столичних забудовників. Ми не брали до уваги особливості того чи іншого житла — клас, якість, стадію готовності тощо. Основним критерієм став старт продажу об'єкта чи нової черги будівництва наприкінці 2020 року.
Усі 10 вибраних нами об'єктів за рік показали значний приріст вартості у понад 20%. Наприклад, у
Справжніми рекордсменами у нашому списку виявилися ЖК Lucky Land та ЖК Stanford. Квадратні метри в цих комплексах з моменту старту будівництва до сьогодні «злетіли» в середньому на 49,5% та на 52,5% відповідно.
Як змінювалася середня вартість 1 кв м у новобудовах, виведених у продаж у листопаді-грудні 2020 року
| Назва ЖК і забудовник | Клас | Стартові ціни на момент початку продаж нової черги, грн за 1 кв м (листопад-грудень 2020 р.) | Ціни на початок грудня 2021 | Ріст середньої вартості 1 кв м зі старту продаж |
| ЖК Podil Plaza & Residence,Status Group | бізнес | 32 000 — 49 000 | 45 000 — 68 000 | 41% — 39% (40%) |
| ЖК O2 Residence, | комфорт | 20 750 — 30 900 | 25 250 — 39 150 | 22% — 26% (24%) |
| ЖК Теремки, | комфорт | 20 300 — 36 450 | 28 000 — 49 500 | 38% — 26% (32) |
| ЖК Варшавський плюс, Stolitsa Group | комфорт | 19 450 — 26 100 | 22 700 — 34 140 | 17% — 31% (24%) |
| ЖК Creator City, Креатор-Буд | бізнес | 28 200 — 45 900 | 41 550 — 61 400 | 47% — 34% (40,5%) |
| ЖК Паркове місто,UDP | бізнес | 25 400 — 35 850 | 33 200 — 41 700 | 28% — 17% (22,5%) |
| ЖК Кришталеві джерела, KSM-Group | комфорт | 19950 — 30 000 | 28 000 — 46 000 | 40% — 53% (46,5%) |
| ЖК Stanford, | бізнес | 41 150 — 70 400 | 60 900 — 110 900 | 48% — 57% (52,5%) |
| ЖК Fjord, ENSO | бізнес | 32 800 — 53 600 | 39 050 — 69 700 | 19% — 31% (25%) |
| ЖК Lucky Land, | комфорт | 24 250 — 31 400 | 35 550 — 48 400 | 45% -54% (49,5%) |
Джерело: ЛУН
За словами Анни Лаєвської, комерційної директорки «Інтергал-Буд», вартість квартир, купених навесні-початку літа цього року, вже зросла на 40%. І вона буде збільшуватись по мірі будівництва об'єкта.
«Ми підрахували, що дохідність такої інвестиції при перепродажі у сегменті комфорт може сягати 70−80%, а у сегменті бізнес — навіть перевищувати 100%, в залежності від проєкту та етапу його готовності на момент купівлі», — розповіла комерційна директорка «Інтергал-Буд».
Читайте також: Столичний метр: інвестиції у квартири у Печерському районі
Ще більше вражають цифри по об'єктах, продажі яких стартували раніше.
| Назва ЖК і забудовник | Клас | Стартові ціни на момент продаж нової черги, грн за 1 кв м | Ціни на початок грудня 2021 | Ріст середньої вартості 1 кв м зі старту продаж |
| ЖК Resident Concept House, Saga Development, 2017 | бізнес | 37 451 | 107 700 | 187% |
| ЖК LaLaLand, Фундамент, 2017 | економ | 15 054 | 27 900 — 29 500 | 85%-96% |
| ЖК Лебединський, Perfect Group, 2018 | комфорт | 15 980 — 25 500 | 32 700 — 38 200 | 105 — 50% |
| ЖК Урлівський-1, КМБ, 2018 | комфорт | 20 470 — 25 461 | 25 350 — 30 900 | 24 — 23 |
| ЖК Бережанський, Галжитлобуд, 2019 | комфорт | 17 000 — 22 000 | 27 000 — 31 000 | 59 — 41% |
| ЖК Новий Автограф, DIM, 2019 | комфорт | 19 250 — 32 050 | 39 000 — 49 700 | 103−55% |
| ЖК Nordica Residence, РІЕЛ, 2020 | бізнес | 25 500 — 38 050 | 39 200 — 67 200 | 54 — 77% |
| ЖК Respublika, КАН Девелопмент, 2020 | комфорт | 26 050 — 32 550 | 48 950 — 67 950 | 90 — 108% |
Зміна вектора
В останні місяці ситуація почала змінюватися — інвестиційний попит пішов на спад. За даними Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, в листопаді, порівняно з серпнем, кількість угод на первинному ринку Києва скоротилася в середньому на 35%. До кінця року попит може впасти ще на 30%.
Такий розворот цілком закономірний. Експерти вважають, що наразі ціни на нерухомість в Україні майже досягли економічно обґрунтованого максимуму і стали непідйомними для понад 90% українців.
«З 2020-го і впродовж 2021-го років вартість житла в новобудовах у найбільших містах України зросла в середньому на 35−40%. Проте надто швидкі процеси на ринку призвели до фактичного „виснаження“ платоспроможного попиту», — зазначив Юрій Піта.
За його оцінкою, до осені 2021 року попит на 10−15% переважав пропозицію, але зараз пропозиція вже на 20% більша за попит.
CEO Stolitsa Group Едуард Соколовський розповів «Мінфіну», що у Києві та області працює багато компаній, які сумарно будують близько 250−300 житлових комплексів. Тому дефіциту житла на ринку немає. Водночас, за його словами, існує значний відкладений попит на нові квартири. Він частково обмежується реальною платоспроможністю населення. Однак у цілому попит і пропозиція збалансовані між собою.
Як реагують ціни
Девелопери вже помітили спад активності покупців — і з жовтня ціни на квадратний метр у новобудовах завмерли. Незначні коливання вартості в межах 1,5−3% є, але спостерігаються вони в окремих об'єктах, і то здебільшого пов’язані з переходом до нових стадій будівництва.
«Таке зростання є „плановим“ і суттєво не вплинуло на загальну ситуацію на ринку. Пік цін вже пройдено. У найближчі 2−3 місяці зростання вартості метра квадратного буде лише точкове, в окремих проєктах», — зазначив засновник та керуючий партнер групи компаній Concept Group Михайло Підвисоцький.
Ввесні ціни можуть знов піти вгору, але здорожчання не буде суттєвим. Такі високі темпи росту вартості квадратного метра, як у 2021 році, ринок далі не побачить.
«Наступного року зростання вартості не буде настільки стрімким. Прогнозується збільшення цін на рівні 12−15%», — сказала Анна Лаєвська.
Справа не тільки у виснаженні платоспроможного попиту. Негативно можуть позначитися і нові податкові зміни. Мова про запровадження ставки оподаткування 18% при продажу третього та більше об'єкту протягом року. За відповідний закон вже проголосували депутати. Наразі він чекає підпису президента.
Тому певний відсоток інвесторів вирішить за краще піти з ринку або знизить свою активність. Адже привабливість купівлі нерухомості з метою подальшого перепродажу буде нівельовано збільшенням податкового обтяження.
Читайте також: Податки на операції з нерухомістю: що змінює новий закон
Чи варто інвестувати у новобудови зараз
Максимальні темпи росту вартості квадратного метра позаду, але говорити про інвестиційний потенціал новобудов все ще є сенс.
Але підхід до оцінки проєкту для інвестування має змінитися. На перший план виходить не тільки локація та вартісні показники проєкту і ринку, але й якісні параметри — інфраструктура, площа квартири, видові параметри, поверх тощо.
«До ключових факторів, які позитивно позначаються на інвестиційній привабливості об'єктів, відносяться передусім зручна локація з комфортною транспортною розв’язкою, а також наявність у кроковій доступності об'єктів соціально-побутової інфраструктури — шкіл, дитсадків, клінік, ТРЦ, відділень банків тощо», — наголосив CEO Stolitsa Group Едуард Соколовський.
«Ще один тренд, що формує інвестиційну привабливість об'єкту, — це поліфункціональність. У таких проєктах варто купувати і житлову, і комерційну нерухомість. На подібні комплекси зростає попит як у Києві, так і в передмісті», — доповнила Анна Лаєвська.
Проте експерти наголошують, що ринок інвестицій у новобудови в Україні досить ризикований. А тому перше, на що слід звертати увагу інвесторам перед тим, як вкладати кошти, — на репутацію забудовника: як довго він працює, скільки у його портфелі успішно реалізованих проєктів і що про нього говорять учасники ринку.
Читайте також: Елітна нерухомість: що з’явиться на карті у 2022 році