У 2024 році столичні забудовники отримали 39 сертифікатів про введення в експлуатацію та здали житло у 34 ЖК. Як прожив будівельний ринок минулий рік, хто із девелоперів зміг ввести в експлуатацію найбільше об'єктів, та інша важлива інформація для потенційних покупців — в оновленому рейтингу київських забудовників від«Мінфіну».

Більше метрів, менше квартир і тотальний зрив графіків

Минулого року забудовникам довелося вирішувати чимало критично важливих проблем — від подорожчання матеріалів і браку обігових коштів до дефіциту персоналу. Водночас ринок первинної нерухомості в Україні трохи пожвавився.

За даними DIM.RIA, в експлуатацію було введено 181 новобудову на 358 секцій. Столиця та Київщина — у лідерах. За рік забудовники здали 58 обʼєктів (20 — у Києві, 38 — у області). Тобто майже третину всього нового житла побудовано у столиці та її передмісті. Для порівняння: у Львівській області, де з початку війни на ринку нерухомості почався справжній бум, минулого року здали 37 новобудов.

Об'єкти можуть включати декілька секцій, тож при складенні рейтингу «Мінфін» орієнтувався на отримані компаніями сертифікати про введення в експлуатацію (з методикою складення рейтингу можна ознайомитись тут).

Усього в 2024 року київські забудовники отримали 39 таких сертифікатів, а будинки здали в 34 житлових комплексах. Загальна площа введеного в експлуатацію житла перевищила 762 тис. кв. м., що більше, ніж у 2023 році (тоді здали 722,6 тис. кв. м.). Але за кількістю зданих квартир минулорічні результати поступаються планці 2023 року — трохи більше 10 тис. квартир, проти майже 11,6 тис. у 2023 році. Це свідчить про те, що квартири стають просторішими, а клас житла зростає.

Знаковим для столичного ринку стало відновлення роботи колись найбільшого місцевого забудовника «Київміськбуду». Нагадаємо, раніше через фінансові проблеми він фактично припинив роботу. Як повідомили «Мінфіну» у пресслужбі компанії, зараз «Київміськбуд» проходить етапи дофінансування, реалізує вже готову нерухомість та «в межах залучених коштів доводить до ладу декілька майже готових обʼєктів».

Про повноцінне повернення «Київміськбуду» поки що говорити зарано, тож у рейтингу забудовників 2024 року його немає. Але є шанси, що він з’явиться у нашому наступному рейтингу за 2025 рік.

Хто потрапив до рейтингу та очолив його

До рейтингу київських забудовників за 2024 рік потрапили 22 компанії, які минулого року вводили в експлуатацію нові об'єкти. Топ-10 рейтингу від «Мінфіну» виглядає так:

Із 34 ЖК лише 7 ввели в експлуатацію завчасно, вчасно або з невеликими затримками.

Зокрема, йдеться про такі новобудови:

  • ЖК Respublika та «Файна Таун» (забудовник — КАН Девелопмент),
  • ЖК UNIT Home (забудовник — UDP у партнерстві з КАН Девелопмент),
  • ЖК «Варшавський-2» (Stolitsa Group),
  • ЖК Trinity (Seven Hills),
  • ЖК White Lines (A Development у партнерстві з UDP та Futura hata),
  • ЖК «Новий Автограф»,
  • ЖК «Нова Англія» (Royal House).

Від 10 місяців до 5 років: скільки інвестори чекають на свої квартири

У більшості забудовників — тривалі затримки зі здачею обʼєктів, в середньому на 10−30 місяців, тобто чекати на новосілля покупцям довелося досить довго.

Та є й ще триваліші затримки (з огляду на обʼєктивні обставини):

  • ЖК «Берег Дніпра» та LookyanSky — 36 місяців,
  • Resident Concept House — 53 місяці,
  • «Камертон» — 57 місяців,
  • Edelweiss House — 56 місяців,
  • «Лісова казка-2» — 64 місяці, тобто понад 5 років.

Причини відставання від графіків у кожної компанії різні. Та все ж даються взнаки проблеми, з якими стикнулися більшість забудовників.

«Мінфін» поспілкувався з представниками компаній, що увійшли до топ-5 рейтингу за кількістю зданих обʼєктів, та запитав про загальну ситуацію на ринку.

«Через відтік інвестицій та різке зростання собівартості будівництва, військові ризики, в українських девелоперів спостерігається брак коштів. Тому проєкти або заморожуються, або реалізуються у повільному темпі. Подивимося на прикладі столиці.

Обсяг нових житлових проєктів у Києві в 2024 році скоротився на 30−40%, порівнюючи з довоєнним періодом. Тобто стартувало дуже мало нових комплексів. Водночас у Києві загалом — близько трьохсот недобудованих житлових комплексів", — зазначив генеральний директор КН РІЕЛ Ростислав Мельник.

Серед головних чинників, які «заганяють» первинний ринок нерухомості у вкрай складне становище, він назвав значне подорожчання будівельних матеріалів, кадровий голод, дефіцит фінансування та бюрократичні перешкоди в отриманні дозвільної документації.

«Тому сьогодні девелопери почали обережніше планувати нові проєкти, робити ставку на потенційно затребувані формати житла. А це переважно комфорт-клас у відносно безпечних районах із бомбосховищами та автономною інфраструктурою.

Аби отримати обігові кошти на нові проєкти, забудовники оголошують акційні пропозиції та продають залишкові квартири майже за собівартістю. Активно розвиваються й нові підходи до продажів: скажімо, сьогодні з’явилася схема оренди нерухомості з правом викупу. Для цього покупець робить невеликий початковий платіж, а решту виплачує, як орендну плату", — додав Мельник.

Чи вигідно інвестувати в новобудови

Останнім часом попит на квартири зростає, але покупці «полюють» насамперед за доступним житлом на вторинці. Наприклад, у Харкові з'явилося чимало перекупників, які скуповують дешеві квартири, розраховуючи добре заробити на них після війни.

На первинці ситуація інша.

За словами Ростислава Мельника, фактично зникла частка покупців, які інвестували у придбання житла з метою подальшого перепродажу та заробітку на різниці ціни між етапом будівництва та зданим в експлуатацію ЖК. «Тобто сьогодні купують житло для себе. За нашими підрахунками, до 70% новобудов на ринку продається саме завдяки державній програмі „єОселя“. Це говорить про те, що у людей просто немає вільних коштів», — зазначив експерт.

За його словами, ті покупці, що купують житло не через програму «єОселя», обирають помешкання на виплат, що пропонує сам забудовник. Зазвичай, мова йде про виплати на період до двох років, за умови першого внеску — 10% від вартості житла. «Кредитами від банків зараз ніхто не користується», — додав експерт.

«Трохи відстаємо за попитом від 2023 року. Це повʼязано з новою хвилею мобілізації, загальною політичною ситуацією, збільшенням податкового навантаження, зростанням цін у деяких проєктах через збільшення собівартості будівництва», — додала Анна Лаєвська, комерційна директорка Інтергал-Буду.

Київський рієлтор Ірина Луханіна каже, що покупці охоче розглядають варіанти «старих нових будинків», тобто нещодавно зведених, але вже введених в експлуатацію та бажано з ремонтом. Щодо новобудов, то люди цікавляться хіба що уже повністю готовим житлом, бо бояться, що на будь-якому етапі проєкт можуть заморозити. Зважаючи на довгий перелік ЖК, зданих зі зривом термінів, такі побоювання дійсно мають підґрунтя.

Така ситуація на первинці виглядає навіть дивно, зважаючи на те, що рієлтори ще з середини минулого року говорять, що інвестувати в столичне житло знову стало вигідно, бо зростають оренді ставки (за рік вони збільшилися на 20−25%).

У чому тут справа? Та чи вигідно все ж вкладатися в новобудови?

«Безумовно, вигідно. Жодна з європейських країн, таких як, наприклад, Іспанія, Польща, Чехія, Словаччина, не дає такої інвестиційної привабливості, як Україна, зокрема, такі міста, як Київ чи Львів. Навіть зараз наш ринок демонструє вищу прибутковість, порівнюючи з європейським, — приблизно 7% річних, — каже СЕО девелоперської компанії ENSO Раміль Мехтієв.

Мельник вважає, що сенс інвестувати точно є.

«По-перше, орендоване житло у столиці демонструє помірне зростання цін, особливо невеликі помешкання у районах із розвиненою інфраструктурою. По-друге, вартість квадратного метра у Києві значно нижча від його вартості у більшості європейських мегаполісів. І при цьому можна отримати до 7% річних на вкладений капітал. А це значно вище, ніж у багатьох європейських столицях. Тобто можна говорити про певне інвестиційне «вікно» можливостей.

Однак стверджувати, що інвестори вже повернулися на первинку, поки що зарано. Є певна активність серед покупців, які розглядають квартири у вже готових проєктах. Тому ми, у Корпорації нерухомості РІЕЛ, із одного боку, активно добудовуємо розпочаті до повномасштабної війни проєкти і здали в експлуатацію вже більшість житлових комплексів, які розпочали до війни. А з іншого — працюємо над розширенням портфелю пропозицій, розуміючи, що попит лише зростатиме. Зокрема, вже незабаром розпочнемо реалізацію двох великих проєктів у столиці", — зазначив Мельник.

Анна Лаєвська ж говорить, що для багатьох інвесторів є питання гарантій з боку девелоперів. «Потенційні покупці часто запитують: „Чи добудуєте ви цей об'єкт?“ та „Коли саме він буде завершений?“. Через поширену недовіру та страхи щодо затримок ми прийняли практику встановлення реалістичних термінів здачі об'єктів, закладаючи певний запас часу. Крім того, у договорах закріплюється гарантія відновлення пошкоджених об'єктів за рахунок компанії, що також важливо для покупців», — розповідає Лаєвська.

За її словами, нововведенням на ринку стало запровадження механізму продажу майбутніх об'єктів нерухомості, згідно із Законом № 2518. Він упорядковує взаємостосунки між девелоперами та клієнтами, дозволяючи покупцям отримати майнові права на квартиру ще на етапі будівництва. «Це суттєвий крок до підвищення довіри та впевненості інвесторів», — вважає Лаєвська.

Тож інвестори можуть почати масово повертатися у київську первинку вже цього року.

Будівельні скандали та як захиститися від них інвестору

Не додають інвесторам впевненості й скандали, які продовжують вирувати на будівельному ринку столиці.

Скажімо, покупці житла в ЖК «Рибальський» від компанії SAGA Development скаржилися, що забудовник ввів їм пеню заднім числом, хоча ще з початку війни компанія начебто обіцяла не вводити штрафних санкцій. Втім, інвестори заявили, що забудовник відновив пеню за несплату грошей за житло. Про пеню кажуть і покупці житла в інших новобудовах цієї ж компанії, зокрема, O2 Residense. А сам забудовник у коментарях ЗМІ порадив покупцям уважніше читати договори, мовляв, там все прописано.

Навколо ЖК Illinsky House теж скандал — земельний. Територія під забудовою входить до державного заповідника «Стародавній Київ», тож має охоронний статус. Ще у 2019 році ДАБІ винесло рішення призупинити будівництво, але забудовник через Окружний адміністративний суд призупинив це розпорядження. Чим закінчиться ця історія — достеменно невідомо, але, зрозуміло, що покупці та інвестори хвилюються.

Хоча забудовник ЖК Illinsky House, Alliance Novobud, вважає: оскільки комплекс введено в експлуатацію влітку 2024 року, будь-яка інформація про «ризики чи заборони» являється спекуляцією.

«Земельна ділянка з 2005 року перебуває в приватній власності забудовника та не має заборони на забудову, пов’язану з охоронними статусами окремих територій міста Києва. Розроблена проєктна документація отримала погодження всіх місцевих і держаних служб з охорони культурної спадщини, в тому числі Міністерством культури України.

Будівництво комплексу виконувалося на підставі дозволу від 2019 року та введено в експлуатацію ДІАМ у липні 2024 року. Своєю чергою ДАБІ, який як орган був ліквідований у 2021 році, своїм рішенням не зупиняв будівництво, а призупинив дію містобудівних умов та обмежень на проєктування, і такі незаконні дії інспектора ДАБІ були оскаржені замовником будівництва в судовому порядку, а дія рішення зупинена судом", — прокоментували представники компанії-забудовника «Мінфіну».

Багато скандальних нюансів не виходять за межі чатів власників житла у новобудовах. Люди скаржаться, щойно віддали гроші, починають вилазити проблеми — то з тарифами на електрику (яка чомусь постачається за цінами для бізнесу, а не для населення), то з правом власності тощо.

Засновник компанії CityScale, експерт із відкритих даних Олександр Гоу зазначив, що у 2024 році з'явилось так зване спеціальне майнове право на майбутні об'єкти нерухомості. А разом із ними нові реєстри («Спеціальне майнове право»).

З них, зокрема, можна дізнатися про:

1. Відомості про визначення гарантійної частки та розподіл прав;

2. Заяви про реєстрацію майнового права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

3. Договори щодо організації та фінансування будівництва;

4. Відомості про банківську гарантію.

«За ідеєю, таке право має убезпечити інвесторів. Зокрема, через надання більшої кількості інформації про замовника (забудовника)», — вважає Гоу.

Яке житло купують у Києві

Ті покупці, які все ж готові вкладатися в новобудови, за словами Мельника, обирають помешкання невеликої площі — до 70 кв. м.

Анна Лаєвська розповіла «Мінфіну», що покупці переглянули свої пріоритети щодо площі та кількості кімнат.

«Оскільки основним драйвером ринку є кредитні програми, попит на однокімнатні квартири поступово знижується (оскільки кредитним покупцям не потрібно платити всю суму відразу, й вони не так обмежені в коштах, як ті, хто купує за власні заощадження — ред.). Натомість все більше угод укладається на дво- та трикімнатні помешкання, а також на великі дворівневі квартири, які раніше залишалися пустувати. Причина — попит із боку великих родин та позичальників, які можуть дозволити собі придбати просторіше житло», — каже Лаєвська.

Багато покупців шукають нове житло вже з ремонтом, хоча така опція є далеко не в усіх забудовників.

«Ми одними з перших запропонували цю послугу, і сьогодні клієнти можуть замовити оздоблення за 300 доларів за квадратний метр, або придбати вже готову квартиру з ремонтом. Інтерес до таких пропозицій великий — кожна друга заявка на кредитне житло включає запит на квартиру з ремонтом», — каже Лаєвська.

Втім, попри значний попит, частка угод за квартирами з ремонтом у загальному обсягу поки що не перевищує 35%.

«Основна причина — нестача кваліфікованих підрядників та зростання вартості будівельних матеріалів. Компанії стикаються з дефіцитом робочої сили, що гальмує темпи виконання ремонтів. Ми хотіли б довести частку квартир із ремонтом до 50−60%, проте поки що через кадровий дефіцит це неможливо», — додала Лаєвська.

Особлива увага покупців зараз і до безпекової складової — наявність бомбосховища, відеонагляду, охорони території тощо.

СЕО девелоперської компанії ENSO Раміль Мехтієв зазначив, що зараз люди охочіше купують у будинках, які ще будуються і де ціни нижчі на середніх та нижчих поверхах, ніж у готових будинках із документами на верхніх поверхах. Це свідома інвестиція в майбутні метри.

Також люди цікавляться, чи є в ЖК усе необхідне, що забезпечує максимальний комфорт та мінімізує втрати часу на пересування.

«Ще один важливий чинник, який впливає на вибір помешкання, — питання енергоефективності будинку, тобто можливість у майбутньому раціонально витрачати кошти на комунальні послуги», — розказав Мельник.

Складаючи рейтинг забудовників, «Мінфін» врахував нові вимоги покупців та проаналізував, чи є у нових ЖК резервне живлення, укриття тощо.

Наприклад, у списку житлових комплексів, де є повне резервне живлення (генератори у всіх будинках), — Svitlo Park, White Lines, Welcome Home на Стеценка, «Паркові озера», City Hub, Lucky Land, Trinity, «Нова Англія» тощо.

Часткове резервне живлення (генератори у деяких будинках комплексу) мають «Нивки-Парк», «Сирецькі сади», ЖК Голосіївський, Respublika.

А, наприклад, у ЖК Edelweiss House немає генераторів, але є альтернативне резервне живлення — інвертори.

Натомість, скажімо, у ЖК «Файна Таун», «Варшавський -2», «Зарічний», «Лісова казка-2», «Берег Дніпра», Будинок на Вавилових тощо резервного живлення немає, тож забезпечувати його доведеться уже самим мешканцям після новосілля.

Щодо укриттів, то найпросторіші підземні паркінги, які можна використовувати, як сховища, мають UNIT Home (понад 2,7 тис. паркомісць), Svitlo Park (1,7 тис. місць), «Нова Англія» (майже 1,4 тис. місць).

В ЖК «Голосіївський», «Варшавський-2», «Діброва Парк», Great є комбіновані багаторівневі паркінги (наземні й підземні).

У житлових комплексах «Сирецькі сади», «Лісова казка-2», Будинок на Вавилових, Welcome Home тощо немає підземних паркінгів, є лише гостьові чи невеликі наземні. У «Сирецьких садах» запланований багаторівневий наземний паркінг, при цьому цокольний поверх може бути використаний, як укриття.

Новобудови підвищують цінову планку

За даними DIM.RIA, житло у столичних новобудовах залишається найдорожчим в Україні — $1 342 за квадратний метр. За рік середній цінник знизився на 4%.

Втім, ситуація відрізняється, залежно від району й конкретного об'єкта. Скажімо, на Печерську квартири продаються за $2 695 за квадрат (це на 0,7% дешевше, ніж у 2023 році), а в Деснянському районі — за $909 за квадрат (мінус 4% за рік).

А от житло в багатьох новобудовах, що користуються підвищеним попитом, навіть подорожчало, хоча під конкретного покупця чимало забудовників дають знижки.

«Різких змін у цінах на квартири у 2024 році не було. Чому? По-перше, всі розуміють, що ринок нерухомості не може зупинитися. Тому забудовники працюють у режимі мінімальної прибутковості.

Навіть попри те, що переживають значні труднощі, пов’язані з подорожчанням матеріалів, браком кадрів та перебоїв у електропостачанні тощо. Наведу простий приклад: ціни на цемент і метал у 2023 році зросли на понад 50%, але ми будуємо.

По-друге, ціни залишаються дуже чітко прив’язаними до етапу будівництва. Тобто на початкових етапах вартість квадратного метра приблизно на 20% нижча від етапу здачі об'єкту в експлуатацію. Якщо говорити про РІЕЛ, то у Києві наша середня вартість квадратного метру у 2024 році коливалася в межах 1 400 доларів. Для порівняння: у Львові — в межах 1 100 доларів за квадратний метр", — пояснив генеральний директор КН РІЕЛ Ростислав Мельник.

Анна Лаєвська, комерційна директорка Інтергал-Буду, зазначила, що у 2024 році ціни на квартири в Києві зросли приблизно на 10% у валютному еквіваленті. «Це зумовлено зростанням собівартості будівництва, підвищенням готовності деяких об'єктів та незначним пожвавленням продажів завдяки кредитним програмам. Однак це зростання не є суттєвим, оскільки попит залишається обмеженим, а кількість угод є недостатньою для масштабного відновлення ринку», — додала вона.

Втім, забудовники говорять про дефіцит житла, а це означає, що воно дорожчатиме.

«У столиці, зокрема, цей дефіцит уже відчутний. Все через те, що 2022−2023 роки фактично випали з ринку, адже нові проєкти майже не запускалися. Тому на кінець 2024 року настав тимчасовий брак готових помешкань.

Про яке житло йдеться? — Найбільше бракує якісних помешкань комфорт-класу невеликої площі. Це ті об'єкти, в яких продумана й безпека, й інфраструктура. До того ж вже можна говорити і про брак варіантів у сегменті умовно «дешевого» житла. Адже завдяки державній програмі «єОселя» маємо фіксований попит серед інвесторів. І забудовники розуміють, що таких варіантів теж бракуватиме у найближчому майбутньому.

Якщо ж говорити у масштабах країни і тих руйнувань, які зазнала Україна, то потреба в новому житлі є просто колосальною. За нинішніх темпів будівництва знадобиться щонайменше 20 років, щоб забезпечити усіх житлом", — каже Ростислав Мельник.

Анна Лаєвська вважає, що вже цього року ціни зростуть на 10−15%.

На думку Мельника, навіть якщо у 2025 році війна не закінчиться, ціни на житло в новобудовах все одно зростуть на 5−10% через підвищення собівартості. А у разі швидкого миру, в країні почнеться справжній будівельний бум, і ціни зростуть «на понад 5−10%», вважає експерт.

Якою може бути верхня планка цінового стрибка, він не уточнив. Та, наприклад, Ірина Луханіна припускає: після війни нерухомість у столиці подорожчає на 30%.

«На мою думку, головним драйвером безумовно стануть чинники, пов'язані з очікуванням перемоги. З погляду покупців, у нас триватиме накопичення попиту. Це сформує тенденцію підготовки проєктів до швидкого старту. Зараз всередині команд народжується багато якісних проєктних рішень. Тобто я думаю, що в якийсь час можемо очікувати одночасного запуску багатьох проєктів.

При цьому я не очікую таких серйозних потрясінь, як масове недобудування чи зупинка чинних проєктів. Окремі гравці можуть приймати рішення про тимчасову зупинку робіт, але не про вихід із ринку. Всі перебувають в очікуванні, що ринок буде жвавим", — вважає Раміль Мехтієв.

Автор:
Анна Максимова
За участю:
Людмила Каплун