Перший етап

«Мінфін» збирає офіційну інформацію про нові об'єкти житлової нерухомості, побудовані та здані в експлуатацію за звітний період.

Звернемо увагу: раніше до рейтингу не потрапляли забудовники, на рахунку яких до цього півріччя не був введений в експлуатацію хоча б один будинок, або вони не продовжували будівництво нового. Ми вирішили змінити підхід і висвітлювати ситуацію більш повномасштабно. Тепер до уваги беруться всі забудовники, не залежно від того, який комплекс по рахунку вони здали.

Фактом, що підтверджує введення житлового будинку в експлуатацію, є отримання замовником будівництва сертифіката або декларації про готовність об'єкта в Державній архітектурно-будівельній інспекції України (ДАБІУ).

Інформацію про видачу сертифіката ми беремо з бази даних Порталу державної електронної системи у сфері будівництва.

Сертифікат або декларацію про готовність об'єкта відтепер зможуть переглянути й інвестори, перейшовши за посиланням.

Етап другий — перевірка учасників

В дозвільній документації не вказуються комерційні назви житлових об'єктів (тільки адреса), а в сертифікаті ДАБІУ відсутні дані про всіх учасників будівельного процесу — забудовників, інвесторів, девелоперів. Тому, після збору первинної інформації про замовників та підрядників, редакція ідентифікує кожну компанію-забудовника за адресою об'єкта. Інформацію беремо з відкритих джерел: пошуковиків, спеціалізованих порталів про нерухомість, офіційних сайтів забудовників.

На відміну від банківського ринку, де всі кредитно-фінансові установи на вимогу регулятора розкрили інформацію про кінцевих бенефіціарів, навіть найбільші забудовники, як і раніше, приховують реальних власників бізнесу. Часто компанія-забудовник, яка володіє сертифікатом, навіть не згадується в цьому документі.

«Мінфін» вирішив по-максимуму заповнити прогалини в інформації про житлові об'єкти. Починаючи з рейтингу за І півріччя 2021 року, окрім даних про забудовника, ми добавили також відомості про замовника будівництва для кожного житлового комплексу. Це важливо. Адже зони відповідальності у замовника і забудовника різні, і покупцю слід розуміти, з ким і які питання при потребі доведеться вирішувати.

Якщо у представників забудовників є інформація про зданий будинок, що не врахований в рейтингу, вони можуть відправити сертифікат ДАБІУ на пошту realty@minfin.com.ua.

Третій етап — ранжування компаній

На основі зібраної інформації формується підсумковий рейтинг. У ньому більш високе місце займає учасник, який за звітний період здав найбільшу кількість квадратних метрів.

Якщо у декількох забудовників в активі однакова кількість квадратних метрів, підключається ще один показник — кількість зданих в експлуатацію квартир.

Якщо і ці показники співпадуть у кількох компаній, то більш високе місце займає той забудовник, який отримав більше сертифікатів про введення в експлуатацію будинків за півріччя.

У рейтинг включаються всі об'єкти, введені в експлуатацію за звітний період, — від малоповерхових будинків (3 і більше поверхів) до висотних житлових комплексів.
Обов’язковою умовою є наявність сертифіката ДАБІ. Якщо його немає, будинок при складенні рейтингу не враховувався. Компанії, які не надали додаткову інформацію для рейтингової таблиці, відображаються в кінці рейтингу з позначкою «немає даних».

Все більше з'являється житлових комплексів, які будують в партнерстві і девелоперами виступають декілька компаній. У такому випадку, редакція звертається до них із запитом про те, хто з них основний. Якщо вони не надають цю інформацію, редакція самостійно визначає основного забудовника на підставі відкритих джерел. У рейтингу загальна площа і кількість квартир враховуються саме основному забудовнику.

У відповідь на запит редакції компанії можуть вказати в якості основних двох або більше забудовників. У такому випадку загальна площа і кількість квартир розділяються між ними в частках, згідно участі компаній в проекті.

Ще один нюанс: будинок фізично може бути один, але на кілька черг. При цьому, кожна з них може отримати окремий сертифікат, навіть якщо будівництво цілого будинку ще не завершено. Коли будинок повністю побудують і здадуть, то на нього буде декілька сертифікатів. А буває і навпаки, коли забудовник здає два або більше будинки і отримує тільки один сертифікат на них. Тоді в графі «Отримані сертифікати» у нього буде показана менша кількість сертифікатів, ніж введених будинків.

Важливі застереження

Інформацію про терміни затримки зі здачею об'єктів ми беремо з відкритих джерел — на спеціалізованих порталах, форумах, на сайтах забудовників. Підсумковий термін затримки вираховуємо з першого місяця кварталу, який був зазначений забудовником як плановий термін введення будинку в експлуатацію. Невеликі затримки — терміном до 3 місяців, в рейтингу не враховуються.

«Мінфін» підкреслює, що кількість зданих в експлуатацію квадратних метрів, об'єктів або квартир не є абсолютним показником надійності того чи іншого забудовника, а лише одним з критеріїв, за яким можна оцінювати компанії.

Ми вважаємо, що рішення інвестувати в нерухомість читачі приймають не тільки на підставі рейтингу, а й виходячи з безлічі інших чинників, які дозволяють скласти більш повну думку про той чи інший об'єкт.

Класифікація видів цільового призначення земель

У рейтингу відображено цільове призначення ділянок, відведених під будівництво кожного з об'єктів. У таблицях воно зазначено у вигляді кодів. Нижче ви можете побачити їх «розшифровку».

Позначення, які зустрічаються в рейтингу

02.01

Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка)

02.02

Для колективного житлового будівництва

02.03

Для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку

02.04

Для будівництва та обслуговування будівель тимчасового проживання

02.05

Для будівництва індивідуальних гаражів

02.06

Для колективного гаражного будівництва

02.07

Для іншої житлової забудови

02.08

Для цілей підрозділів 02.01−02.07 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду

03.01

Для будівництва та обслуговування будівель органів державної влади та місцевого самоврядування

03.02

Для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти

03.03

Для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров'я та соціальної допомоги

03.04

Для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій

03.05

Для будівництва та обслуговування будівель закладів культурно-просвітницького обслуговування

03.06

Для будівництва та обслуговування будівель екстериторіальних організацій та органів

03.07

Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі

03.08

Для будівництва та обслуговування об'єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування

03.09

Для будівництва та обслуговування будівель кредитно-фінансових установ

03.10

Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури

03.11

Для будівництва та обслуговування будівель і споруд закладів науки

03.12

Для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування

03.13

Для будівництва та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування

03.14

Для будівництва і обслуговування інших будівель громадської забудови

03.15

Для цілей підрозділів 03.01−03.14 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду

Додаткова інформація

У рейтинзі також вказується наступна інформація про будівельні компанії та житлові комплекси, які вони будують:

  • рік заснування забудовника і його власники;
  • район, в якому розташований житловий комплекс, а також геолокація на карті — натисніть на неї і ви побачите точне розташування ЖК;
  • вартість квадратного метру житла в кожному ЖК на квартири, які є у продажу.

Всю цю інформацію «Мінфін» отримав з відкритих джерел.