Рейтинг забудовників Києва. Методика

Перший етап

«Мінфін» збирає офіційну інформацію про нові об'єкти житлової нерухомості, побудовані та здані в експлуатацію за звітний період.

Звернемо увагу: раніше до рейтингу не потрапляли забудовники, на рахунку яких до цього півріччя не був введений в експлуатацію хоча б один будинок, або вони не продовжували будівництво нового. Ми вирішили змінити підхід і висвітлювати ситуацію більш повномасштабно. Тепер до уваги беруться всі забудовники, не залежно від того, який комплекс по рахунку вони здали.

Фактом, що підтверджує введення житлового будинку в експлуатацію, є отримання замовником будівництва сертифіката або декларації про готовність об'єкта в Державній архітектурно-будівельній інспекції України (ДАБІУ).

Інформацію про видачу сертифіката ми беремо з бази даних Порталу державної електронної системи у сфері будівництва.

Сертифікат або декларацію про готовність об'єкта відтепер зможуть переглянути й інвестори, перейшовши за посиланням.

Етап другий — перевірка учасників

В дозвільній документації не вказуються комерційні назви житлових об'єктів (тільки адреса), а в сертифікаті ДАБІУ відсутні дані про всіх учасників будівельного процесу — забудовників, інвесторів, девелоперів. Тому, після збору первинної інформації про замовників та підрядників, редакція ідентифікує кожну компанію-забудовника за адресою об'єкта. Інформацію беремо з відкритих джерел: пошуковиків, спеціалізованих порталів про нерухомість, офіційних сайтів забудовників.

На відміну від банківського ринку, де всі кредитно-фінансові установи на вимогу регулятора розкрили інформацію про кінцевих бенефіціарів, навіть найбільші забудовники, як і раніше, приховують реальних власників бізнесу. Часто компанія-забудовник, яка володіє сертифікатом, навіть не згадується в цьому документі.

«Мінфін» вирішив по-максимуму заповнити прогалини в інформації про житлові об'єкти. Починаючи з рейтингу за І півріччя 2021 року, окрім даних про забудовника, ми добавили також відомості про замовника будівництва для кожного житлового комплексу. Це важливо. Адже зони відповідальності у замовника і забудовника різні, і покупцю слід розуміти, з ким і які питання при потребі доведеться вирішувати.

Якщо у представників забудовників є інформація про зданий будинок, що не врахований в рейтингу, вони можуть відправити сертифікат ДАБІУ на пошту realty@minfin.com.ua.

Третій етап — ранжування компаній

На основі зібраної інформації формується підсумковий рейтинг. У ньому більш високе місце займає учасник, який за звітний період здав найбільшу кількість квадратних метрів.

Якщо у декількох забудовників в активі однакова кількість квадратних метрів, підключається ще один показник — кількість зданих в експлуатацію квартир.

Якщо і ці показники співпадуть у кількох компаній, то більш високе місце займає той забудовник, який отримав більше сертифікатів про введення в експлуатацію будинків за півріччя.

У рейтинг включаються всі об'єкти, введені в експлуатацію за звітний період, — від малоповерхових будинків (3 і більше поверхів) до висотних житлових комплексів.
Обов’язковою умовою є наявність сертифіката ДАБІ. Якщо його немає, будинок при складенні рейтингу не враховувався. Компанії, які не надали додаткову інформацію для рейтингової таблиці, відображаються в кінці рейтингу з позначкою «немає даних».

Все більше з'являється житлових комплексів, які будують в партнерстві і девелоперами виступають декілька компаній. У такому випадку, редакція звертається до них із запитом про те, хто з них основний. Якщо вони не надають цю інформацію, редакція самостійно визначає основного забудовника на підставі відкритих джерел. У рейтингу загальна площа і кількість квартир враховуються саме основному забудовнику.

У відповідь на запит редакції компанії можуть вказати в якості основних двох або більше забудовників. У такому випадку загальна площа і кількість квартир розділяються між ними в частках, згідно участі компаній в проекті.

Ще один нюанс: будинок фізично може бути один, але на кілька черг. При цьому, кожна з них може отримати окремий сертифікат, навіть якщо будівництво цілого будинку ще не завершено. Коли будинок повністю побудують і здадуть, то на нього буде декілька сертифікатів. А буває і навпаки, коли забудовник здає два або більше будинки і отримує тільки один сертифікат на них. Тоді в графі «Отримані сертифікати» у нього буде показана менша кількість сертифікатів, ніж введених будинків.

Важливі застереження

Інформацію про терміни затримки зі здачею об'єктів ми беремо з відкритих джерел — на спеціалізованих порталах, форумах, на сайтах забудовників. Підсумковий термін затримки вираховуємо з першого місяця кварталу, який був зазначений забудовником як плановий термін введення будинку в експлуатацію. Невеликі затримки — терміном до 3 місяців, в рейтингу не враховуються.

«Мінфін» підкреслює, що кількість зданих в експлуатацію квадратних метрів, об'єктів або квартир не є абсолютним показником надійності того чи іншого забудовника, а лише одним з критеріїв, за яким можна оцінювати компанії.

Ми вважаємо, що рішення інвестувати в нерухомість читачі приймають не тільки на підставі рейтингу, а й виходячи з безлічі інших чинників, які дозволяють скласти більш повну думку про той чи інший об'єкт.

Класифікація видів цільового призначення земель

У рейтингу відображено цільове призначення ділянок, відведених під будівництво кожного з об'єктів. У таблицях воно зазначено у вигляді кодів. Нижче ви можете побачити їх «розшифровку».

Позначення, які зустрічаються в рейтингу

Додаткова інформація

У рейтинзі також вказується наступна інформація про будівельні компанії та житлові комплекси, які вони будують:

• рік заснування забудовника і його власники;
• район, в якому розташований житловий комплекс, а також геолокація на карті — натисніть на неї і ви побачите точне розташування ЖК;
• вартість квадратного метру житла в кожному ЖК на квартири, які є у продажу.

Всю цю інформацію «Мінфін» отримав з відкритих джерел.