Складений за результатами цієї роботи рейтинг «Мінфіну» допоможе потенційним покупцям нерухомості краще зорієнтуватися в особливостях місцевого ринку. З методикоюскладаннярейтингуможна ознайомитися тут.
Чому ми обрали саме ці області? — Вони вважаються безпечнішими, ніж інші регіони країни, тому з початку війни житло там стало максимально затребуваним. Його купують не лише місцеві мешканці, а й переселенці, та інвестори.
В результаті зросла й пропозиція. У західних областях порівняно багато будується, працює чимало компаній, а також уже цілком сформувався власний стиль забудови. У всіх цих нюансах покупцям не завжди легко розібратися. А є ж ще й інші, скажімо, пов'язані з питаннями землі чи комунікацій.
Покупці цінують безпеку та місцевий колорит
Ринки нерухомості Івано-Франківскої, Тернопільської, Волинської, Закарпатської, Чернівецької областей досить активно розвивалися й до повномасштабного вторгнення. Продажі житла тоді рухали гроші заробітчан.
З початком війни до західней областей країни масово поїхали переселенці та почав релокувати бізнес із співробітниками.
Цей регіон традиційно вважається порівняно безпечним. Як показує життя, насправді поняття безпеки будь-де в Україні зараз умовне, а ворожі атаки є й у Івано-Франківській (там розташована Бурштинська ТЕС, що неодноразово ставала мішенню для ворога), й у Волинській чи Тернопільській областях. Та загалом руйнувань тут дійсно менше, ніж у багатьох інших областях країни, а тривоги звучать рідше, особливо на Закарпатті.
Тому все більше українців придивляються до житла у західних областях.
Минулого року на місцевому будівельному ринку був справжній бум попиту. Частково цьому слугувало зростання цін на нерухомість у Львові. Покупці, яким львівські квартири стали не по кишені, почали вивчати пропозиції забудовників сусідніх областей.
Цього року, як каже ексголова Асоціації спеціалістів із нерухомості України (АСНУ) Юрій Піта, первинка загалом у країні просіла. «Стало менше угод купівлі-продажу, зокрема, й тому, що минулого року спрацював відкладений попит із 2022 року, коли ринок на якийсь час просто завмер. Цього року такого чинника вже немає. Крім того, на покупців впливає загальна невизначеність, зниження рівня доходів, зростання курсу долара й цін тощо. При цьому попит, звісно, не впав до нульових позначок. В деяких сегментах ринку, особливо в західних областях, він достатньо високий», — зазначив Юрій Піта.
При цьому покупці змінюють вимоги до житла. Зокрема, більшим попитом користуються квартири в будинках із укриттями (підземними паркінгами). Рієлтор Ірина Луханіна зазначила, що затребувані зараз технології «розумних будинків», енергозберігаючі підходи у будівництві та експлуатації новобудов, і, звичайно, наявність альтернативних джерел живлення чи підготовка для їх встановлення.
Покупців також цікавлять комфортніші умови оплати, можливість розстрочки на тривалий термін, іпотечне кредитування з найменшим першим внеском та щомісячними платежами.
Рієлтори кажуть, що особливим попитом у західних областях користуються невеликі квартири (до 60 квадратів), які можна купити за програмами «єОселя» та «єВідновлення», а також житло «з родзинкою». Це може бути будинок із незвичайним архітектурним рішенням чи цікавими плануваннями квартир, гарна локація тощо.
Найбільше ЖК та забудовників
Забудовники відреагували на підвищений попит на житло у західних областях.
За даними «Мінфіну», в Івано-Франківскій, Тернопільській, Волинській, Закарпатській, Чернівецькій областях станом на 2023 рік 60 будівельних компаній закінчили зведення та ввели об‘єкти в експлуатацію. Загалом мова йде про 525 914,6 кв. м. житла та 9 158 квартир (забудовники отримали 103 сертифікати/декларації про введення в експлуатацію для будинків для 80 ЖК).
Для порівняння: в Києві у 2023 році було здано 11 590 квартир загальною площею понад 722,6 тис. кв. м. У передмісті столиці — понад 7,2 тис. квартир на понад 205 тис. кв. м. У Львові за цей же період здали майже 350 тис. кв. м. (5 476 квартир).
Тобто у цьому рейтингу в лідерах — столиця, а Івано-Франківська, Тернопільська, Волинська, Закарпатська, Чернівецька області посідають другу сходинку. Але, скажімо, за таким показником, як кількість ЖК, у яких були здані будинки, західні області на першому місці (80 ЖК проти 27 в столиці, 53 — у передмісті, чи 49 — у Львові). У лідерах цей регіон і за кількістю забудовників — 60 проти 23 у Києві, 48 — в передмісті, чи 40 — у Львові.
Більшість забудовників у західних областях — місцеві компанії. Як зазначив Юрій Піта, забудовники з інших регіонів намагаються освоювати цей регіон, але поки що особливих успіхів не мають: багато хто не знає тонкощів роботи, починаючи від оформлення документації та закінчуючи технологіями будівництва, з огляду на тип місцевості. І якщо Львів деякі «немісцеві» компанії, попри все, продовжують освоювати, то такі порівняно невеликі ринки, як, скажімо, тернопільський чи чернівецький, їм мало цікаві.
Зазначимо, що багато фахівців із нерухомості включають до ринку західних областей ще й Львів. Якщо орієнтуватися на такий підхід, то минулого року цей регіон забезпечив введення в експлуатацію загалом майже 876 квадратів житла, тоді як Київ із передмістям — майже 928 тис.
«Мінфін» розглядає львовський ринок окремо від ринків нерухомості інших західних областей. Рейтинг львівських забудовників «Мінфін» уже публікував. Тепер — час об'єднаного рейтингу Івано-Франківскої, Тернопільської, Волинської, Закарпатської, Чернівецької областей.
Хто та як будує на заході країни
У рейтингу забудовників західних областей від «Мінфіну» топ-5 компаній сформувався таким чином:
- Компанія Blago (працює з 2002 року) — у 2023 році здала 98 345,7 кв. м. житла та 1 621 квартиру.
- Valmbud (працює з 2006 року) — 34 400 кв. м. житла та 509 квартир.
- Компанія «Матла» (працює з 2004 року) — 26 917 кв. м. житла та 554 квартири.
- Компанія «Єврохолдинг» (працює з 1998 року) — 2 354,61 кв. м. житла та 457 квартир.
- Компанія «Чернівціжитлобуд» (працює з 2001 року) — 20 450,96 кв. м. житла та 306 квартир.
За площею введеного в експлуатацію житла (а це один із ключових критеріїв ранжування забудовників) вирізняються компанії Blago та Valmbud, які мають статус найбільших забудовників західних областей України.
Компанія Blago також стала лідером за кількістю отриманих сертифікатів у 2023 році, що говорить про високу активність здачі проєктів.
Окремо відзначимо компанію «Креатор-Буд». До топ-5 забудовників західних областей вона не потрапила. Але, якщо врахувати ще й показники по Львову (в рейтингу львівських забудовників ця компанія на 7 місці) — понад 7 тис. квадратів та 123 квартири, то в сумі за обсягами забудови у Львові та інших західних областях ця компанія виходить на досить значні обсяги. Скажімо, в тернопільському ЖК «Метрополь» вона здала майже 15,8 тис. квадратів та 252 квартири. Тож, разом зі Львовом мова йде про 22,9 тис. кв. м. і 375 квартир, введених у 2023 році.
Якщо проаналізувати результати роботи забудовників за таким критерієм, як кількість квартир, то топ-3 виглядає так:
- Blago — 1 621 квартира,
- «Матла» — 554 квартири,
- Valmbud — 509 квартир.
Окремі забудовники західних областей можуть похвалитися величезними портфоліо. Наприклад, компанія «Ярковиця» збудувала 81 будинок та реалізувала один заміський проєкт. МЖК «Експрес-24» має 58 будинків, «Креатор-Буд» — 37 будинків, «Луцьксантехмонтаж № 536» — 30 будинків та один заміський проєкт, «Єврохолдинг» — 28 будинків.
Якщо ж проаналізувати діяльність забудовників цього року, то можна побачити, що «Ярковиця» станом на 2 квартал 2024 року мала просто приголомшливу кількість новобудов в роботі — 65. «Креатор-Буд» веде роботи на 28 будинках, Blago — на 23, Valmbud — на 31, «Новий Львів» — на 21. Керуючись цією статистикою, можна спрогнозувати активність забудовників у 2024 та 2025 роках.
Повернемося до рейтингу-2023. Більшість наведених в ньому ЖК розташовані в Івано-Франківську, Луцьку, Ужгороді, Тернополі та населених пунктах поблизу обласних центрів.
Основними центрами будівництва в регіоні є Івано-Франківськ (та прилеглі села, як-от Вовчинець, Загвіздя), Тернопіль (та прилеглі села — Байківці, Чортків), Луцьк (а також навколишні населені пункти, наприклад, Рованці, Струмівка), Ужгород (та його передмістя і прилеглі села, як Минай), Чернівці (та села поблизу, наприклад, Годилів), Мукачево, Свалява, Тячів у Закарпатській області.
Зазначимо, що у передмістях обласних центрів ведеться досить активне будівництво. Це вказує на тенденцію до розширення ринку нерухомості за межі обласних центрів — у приміській зоні, де ціна за квадратний метр часто є нижчою, а попит залишається стабільно високим.
В деяких областях освоювати передмістя обласних центрів та невеликі населені пункти змушує ще й брак вільних ділянок.
«Це стосується, наприклад, Закарпатської області, адміністративний центр якої — Ужгород — місто досить компактне, проблеми з житлом там були ще до війни, оскільки перспективних територій під забудову не так багато. Натомість навколишні населені пункти мають, окрім вільних ділянок, ще й бонуси для потенційних покупців — чудову природу, наближеність до кордонів з ЄС тощо», — зазначив Піта.
Що з цінами
Щодо вартості житла, то варіацій за новобудовами західних областей чимало: середній бюджет на квартиру починається приблизно від 800 тис. грн і може сягати декількох мільйонів.
Середньостатистичний квадратний метр у деяких проєктах економкласу коштує близько 23 тис. грн (про такий цінник покупці житла у Києві й навіть передмісті можуть лише мріяти), а у бізнес- чи преміум-сегментах планка злітає до 70 тис. грн за квадрат чи навіть більше.
Цінники, як і в Києві чи Львові, зростають. За останній рік — плюс 10−15%, але забудовники дають знижки та розстрочку. «В західних областях вже є певна „затовареність“ ринку — тобто пропозиція перевищує попит. Тому не прогнозується значного зростання цін найближчим часом, хоча й падати вони не будуть, бо в забудовників зараз занадто багато проблем — від подорожчання будматеріалів через зростання курсу долара до браку кадрів», — каже Юрій Піта.
Зазначимо, що в будівництві у західних областях вже склався свій узнаваний стиль.
Там полюбляють клубний формат — 4−5 поверхові будинки, але, звичайно, є й 10−16- поверхова міська забудова. Площі теж сильно відрізняються — від компактних квартир на 26−30 квадратів до 300−400 квадратів. Цікаво, що в деяких комплексах є в буквальному сенсі «всі розміри».
Скажімо, в ЖК Sherwood від Gazda, що позиціонується як елітний, пропонуються квартири від 38 до 367 кв. м. Все більше проєктів передбачають підземні паркінги, «зелені» та енергозберігаючі технології, розвинену інфраструктуру.
Як обирати житло
Рейтинг забудовників — лише один із критеріїв, на які варто орієнтуватися, обираючи житло.
Дмитро Ткаченко, керуючий партнер адвокатського об'єдання DT Partners, розказав «Мінфіну», на які ще нюанси варто орієнтуватися потенційним покупцям.
За його словами, інвестору потрібно пам’ятати про ризики. Для того, щоб ці ризики мінімізувати та керувати ними, він рекомендує проходити наступний шлях дослідження майбутнього об'єкту:
- Забудовник.
- Земельна ділянка та права на неї.
- Право на будівництво.
- Механізм залучення інвестицій.
«Коли ми плануємо укласти угоду із контрагентом, ми маємо бути впевнені в його надійності та порядності. Потрібно вивчити інформацію з Єдиного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, що можна зробити як безпосередньо, так і опосередковано, наприклад, через сервіси YouControl або Opendatabot.
Тут ми можемо побачити інформацію про засновників, кінцевих власників, наявність чи відсутність податкового боргу, про судові процеси та, інколи, кримінальні справи. Згадки компанії-забудовника або пов’язаних осіб у ЗМІ у негативному світлі мають насторожити розумного інвестора. Відсутність зданих в експлуатацію об'єктів, велика кількість об'єктів, що будуються одночасно, скандали або конфлікти, — все це певні маркери ризиків інвестування. Також раджу перевірити Єдиний реєстр боржників та Автоматизовану систему виконавчих проваджень", — радить Ткаченко.
Наступний етап — «дослідження» земельної ділянки.
«Проблеми із земельною ділянкою можуть призвести до судових процесів та кримінальних проваджень, заручниками яких стають інвестори, які мали необережність інвестувати у об'єкт.
Ідеальна ситуація, коли забудовник має земельну ділянку у власності. Проте розповсюдженішим все ж таки є користування, яке може бути реалізоване через договір оренди або договір суперфіцію.
Доволі розповсюджені випадки передачі права забудови земельної ділянки через різні договори інвестування або спільної діяльності. В будь-якому разі, важливо вивчити договори, які надають право на забудову земельної ділянки, на відповідність закону та намірам забудови.
Потрібно пам’ятати: чим більше суб'єктів між власником землі і забудовником виступають посередниками, тим більше може бути ризиків для інвестора", — каже юрист.
Він також зазначив, що кардинальні зміни в інвестуванні у будівництво відбулися у 2022 році, коли набрав чинності Закон «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
До будівництва, дозвіл на яке був отриманий після 10 жовтня 2022 року, застосовуються нові правила (при цьому укладені попередньо інші види договорів інвестування — зберігають чинність до повного виконання сторонами своїх зобов’язань).
Так, за новими правилами інвестиції у будівництво можуть залучатися, через укладання:
- Договору купівлі-продажу майбутніх квартир.
- Договору про участь в ФФБ.
- Емісію цільових корпоративних облігацій. Усі вказані договори підлягають нотаріальному посвідченню.
- Новий закон ввів поняття гарантійної частки будівництва в розмірі від 5 до 10 відсотків від площі майбутнього об'єкта. Фінансування будівництва об'єктів, включених до гарантійної частки, здійснюється за рахунок коштів замовника або девелопера будівництва.
«Спеціальне майнове право на майбутній об'єкт нерухомості реєструється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, таким чином, це право підлягає захисту на рівні з правом власності. Такі зміни оцінюю, як кінець ери «подвійних» продажів майбутніх квартир.
Таким чином, об'єкти, дозвіл на будівництво яких було отримано після 10 жовтня 2022 року, характеризуються значно більшим захистом прав та інтересів інвесторів у будівництво", — підсумував Ткаченко.