Як працює розстрочка
Якщо розбиратися в термінології, то розстрочка (або ж купівля на виплат) є видом безвідсоткового кредиту. Купуючи товар у розстрочку, покупець сплачуватиме його вартість частинами протягом визначеного часу, тоді як за товар у кредит потрібно буде заплатити також поступово, але з відсотками. Ще одна відмінність — кредит, переважно, оформлюють у банку, а розстрочку — безпосередньо у продавця. Також розстрочка надається на коротші терміни, ніж кредит. Зазвичай, до 3 років.
Якщо ж розглядати принципові відмінності в контексті нерухомості, то вони наступні.
| Розстрочка | Забудовник не отримує всю суму відразу, а домовляється з клієнтом, що той протягом визначеного терміну часу здійснюватиме грошові платежі до повної виплати вартості об'єкта. Клієнт до моменту виконання усіх фінансових зобов'язань не вступає у право власності на об'єкт. А в разі припинення виконання зобов'язань клієнтом забудовник має право розірвати з ним договір та виставити об'єкт на продаж. |
| Іпотечний кредит | Забудовник отримує всю суму коштів відразу. Клієнт стає позичальником банку, який фінансує угоду, а об'єкт переходить у власність клієнта. |
Купівля квартири у розстрочку
Розстрочка від забудовника може бути короткостроковою та довгостроковою.
У першому випадку виплати за придбану нерухомість здійснюються терміном до трьох місяців. «Для кого зручний цей варіант розтермінування? Насамперед, йдеться про осіб, які не можуть швидко акумулювати кошти для здійснення покупки. Наприклад, їм треба продати інший об'єкт у власності чи зняти кошти з депозитного рахунку тощо. Короткотермінове розтермінування дає змогу зафіксувати поточну вартість об'єкта. Особливо актуально це на період дії акційних пропозицій, знижок», — пояснює Олена Буряк, фінансова директорка компанії «Інтергал-Буд».
Довгострокове розтермінування розраховане на покупців, які не мають достатньо коштів для придбання нерухомості. У такому випадку укладається угода, схожа з кредитом. Тобто суми регулярних платежів відносно невеликі, а термін виплат може досягати декількох років.
Тривалість періодів, на які можна оформити розтермінування, залежить від умов, які пропонує забудовник. Наприклад, у компанії «Інтергал-Буд» граничний термін становить 3 роки. Деякі девелопери пропонують програми розтермінування на 5 та 7 років. Однак, у такому випадку доцільніше подумати про банківський кредит, адже на тривалій дистанції це вигідніше для покупця. Щонайменше, через те, що розстрочка має прив’язку до курсу долара, тоді як кредит — до національної валюти.
У разі купівлі житла в розстрочку покупець повинен бути готовим зробити перший внесок. Ця сума досить суттєвою, якщо говорити про нерухомість. І може варіюватися, залежно від умов забудовника.
«Мінімальний перший внесок для придбання нерухомості в нашій компанії складає 30%. Такий розмір першого внеску досить поширений на ринку. Однак, можна зустріти й вимоги щодо 50%, чи 70%», — говорять в «Інтергал-Буд».
Якщо у разі оформлення кредиту, покупець купує квартиру і може в ній жити, то з розстрочкою у цьому питанні складніше. За деякими договорами розтермінування, виплатити всю вартість квартири потрібно ще до завершення будівництва. Тобто купити квартиру і відразу жити в ній не вийде. Але все залежить від умов угоди із забудовником. Можуть бути й винятки, коли у покупця буде можливість заїхати до того, як виплатили повну суму вартості. Та це більше стосується випадків, коли йдеться про розтермінування на дуже тривалий термін.
Протягом останніх років в Україні набуває все більшої популярності послуга ремонту «під ключ» від забудовника. Це допомагає суттєво заощадити кошти і отримати якісний ремонт у визначені терміни. Деякі забудовники пропонують оформити розстрочку і на цю послугу.
Зокрема, таку пропозицію надає й «Інтергал-Буд». Ця можливість доступна тим, хто вже придбав квартиру. Максимальний термін, протягом якого можна здійснювати виплати, 1 рік.
«Розмір оплати залежить від розміру квартири, адже вартість оздоблення рахується відносно квадратури площі. У нашому випадку — це $300 за метр квадратний», — уточнила Олена Буряк.
Плюси та мінуси розстрочки
Купівля нерухомості на виплат зручніше, ніж банківський кредит. Все тому, що не потрібно готувати стоси документів та протягом тривалого часу погоджувати угоду з банком. Порівнюючи з кредитом, все відбувається швидше та простіше для покупця.
Переваги:
- швидкість оформлення угоди;
- відсутність додаткових погоджувальних ланок, як-от кредитного комітету в банку;
- відсутність необхідності збору довідок для підтвердження платоспроможності.
Недоліки:
- відносно короткий термін виплат, відтак, чимала сума постійних внесків;
- прив'язка до курсу долара США.
Як працює кредит від банку
Банківський кредит на купівлю нерухомості — іпотека — влаштований інакше. Спочатку покупець обирає об'єкт, на який бажає оформити іпотеку. Далі забудовник формує пакет документів для банку, де буде зазначена вартість нерухомості і її основні характеристики, і клієнт іде з цим пакетом до банку.
Умови кредитування можуть суттєво відрізнятися, залежно від банку, до якого звернувся покупець. Зокрема, банк визначає суму першого внеску та термін кредитування, який може сягати до 20 років. І це одна з переваг банківського кредитування. Адже, навіть попри відсотки, суми, які потрібно вносити щомісяця, будуть суттєво меншими, ніж у випадку розтермінування.
Однак, сам факт наявності відсоткової ставки за кредитом є для покупця мінусом, оскільки це його суттєві додаткові витрати. В «Інтергал-Буді» зауважують, що наразі іпотечний ринок в Україні практично відсутній.
«До появи пільгової програми „єОселя“ іпотека на житло не мала попиту серед українців. Причина — висока відсоткова ставка, яка робить такі угоди менш привабливими», — пояснює Олена Буряк.
Однак, у 2023 році державна програма пільгової іпотеки «єОселя» трохи оживила цей ринок. «У жовтні-листопаді 2023 року частка купленого за позикові кошти житла сягнула найвищих за багато років 5,8%. Тому варто розглядати, насамперед, ставку, яка пропонується в межах програми. А це 3% для пільгових категорій та 7% для решти громадян», — зауважила фінансова директорка компанії «Інтергал-Буд».
За даними Мінекономіки, з початку 2024 року за програмою «єОселя» українці взяли кредити на придбання понад 1800 квартир та 21 приватного будинку. Загальна сума виданих іпотечних кредитів — 3 млрд грн.
Існують також партнерські іпотечні програми, створені у співпраці банків та девелоперів. До прикладу, в межах співпраці «Інтергал-Буд» та «Глобус Банк» пропонуються кредити на житло за ставкою від 4,99% до 19,90% річних.
Щодо суми кредиту, яку можна отримати, тут все залежить від банку, до якого звертається позичальник. Ця сума також може залежати від того, скільки у покупця є коштів для першого внеску. Навіть якщо за умовами фінустанови максимальна сума кредиту недостатня для придбання бажаного об'єкта нерухомості, різницю можна перекрити коштом першого внеску.
Плюси та мінуси кредиту
Переваги:
- Іпотека — це довготривала позика, завдяки чому можна зменшити суму регулярних внесків до прийнятної.
- В Україні кредит на житло видають виключно у національній валюті, що дозволяє, по-перше, уникнути ризиків, пов'язаних із коливаннями курсу, а, по-друге, частково нівелювати фінансове навантаження внаслідок інфляції.
Недоліки:
- Висока річна ставка, якщо йдеться про отримання кредиту на загальноринкових умовах, без субсидіювання з боку держави.
- Труднощі з отриманням кредиту, адже банк вимагатиме підтвердження платоспроможності та здатності виконувати боргові зобов'язання.
- Для осіб, що отримують зарплату «в конверті», іпотека є практично недосяжною.
- Обмеження на вибір нерухомості. Отримати кредит на первинку дуже складно, а саме ця пропозиція є потенційно найцікавішою для клієнтів, адже вартість квадратного метра нижча, а перелік об'єктів ширший.
Як обрати між кредитом і розстрочкою
Варіант придбання нерухомості в розстрочку є привабливим для людей з досить високим рівнем доходів. Оптимальною є ситуація, коли клієнт отримує дохід із прив’язкою до долара США. Адже це убезпечує його від ризиків, пов'язаних із валютними коливаннями, оскільки пропозиція розтермінування має прив'язку до курсу американської валюти.
Банківський кредит на житло — масовіший інструмент. Він робить купівлю нерухомості доступною для широких верств населення, які мають середній рівень доходу.
І розстрочка, і іпотека — зручні та ефективні інструменти. Але вибір залежить від особистих обставин покупця нерухомості та його фінансового стану. Обираючи між цими двома варіантами, потрібно оцінити два ключових аспекти:
- свій рівень доходу;
- наявну суму коштів, яку можна використати, як перший внесок.
До того ж, в «Інтергал-Буді» радять тим, хто входить до переліку пільгових категорій, для яких доступна участь в програмі «єОселя» під 3%, щонайменше, спробувати скористатися цією можливістю. «Це справді приваблива та вигідна для позичальника пропозиція, що дає доступ до дешевого кредитного ресурсу на довготривалий період», — резюмує Олена Буряк.