Поточна ситуація на ринку первинної нерухомості свідчить про те, що все більше українців повертаються до ідеї придбання власної нерухомості — сьогодні попит відновився на рівні 70%-80% від довоєнних показників. Цьому, зокрема, сприяють державні програми: пільгової іпотеки «єОселя» й програма відшкодування пошкодженого та зруйнованого житла «єВідновлення». Попит також формують і вимушені внутрішні переселенці, чиї домівки росіяни зруйнували або зробили проживання в них неможливим.
Багато хто з інвесторів розглядає саме первинний ринок, у якого є низка вагомих переваг: новий житловий фонд, надійна монолітно-каркасна технологія будівництва, свіжі комунікації, зазвичай, індивідуальне опалення, сучасні планування квартир, розвинені інфраструктури нових мікрорайонів тощо. В українців сьогодні є 5 способів фінансування угоди з купівлі житла на первинному ринку: повна оплата, розтермінування від забудовника, іпотека, державні програми «єОселя» та «єВідновлення». Розглянемо кожен із них детальніше.
Варіант перший — повна оплата
Найпростіший і найвигідніший спосіб, звісно, — відразу сплатити 100% вартості квартири. Вигідний він, по-перше, тим, що покупцеві не доведеться переплачувати за різного роду комісії, відсотки тощо. По-друге, іноді забудовники при повній сплаті дають суттєві знижки. Крім того, маючи на руках всю необхідну суму, можна придбати житло і під час дії інших акційних пропозицій, які компанії приурочують до різних свят.
«Наші квартири продаються за доступними цінами для такого класу житла та локацій, тому ми не пропонуємо нереально високих знижок. У нас є спеціальні та акційні пропозиції, які, зазвичай, приурочуються до певних свят, наприклад, наразі до Дня всіх закоханих у нас діє знижка у розмірі 2% за умови повної оплати. Знижка буде актуальною увесь лютий», — кажуть у компанії Alliance Novobud, яка вже понад 18 років успішно працює на будівельному ринку Києва та області.
| Аlliance Novobud — девелопер прогресивної формації з багаторічним досвідом роботи. В портфелі компанії 500 000 м. кв., введених в експлуатацію, та ще 135 650 м. кв. на етапі будівництва. В Броварах середня ціна за кв.м у житлових комплексах сегмента бізнес-класу — KRONA PARK II, MADISON GARDENS — становить 32 000 грн, в преміум-класі — комплекс «ЛАВАНДОВИЙ» — 38 000 грн. У столичних проєктах: бізнес-клас — MONTREAL HOUSE — кв.м стартує від $2 300, в преміум сегменті — ILLINSKY HOUSE — середня ціна становить $3 550. |
Купуючи квартиру за повну оплату, треба бути готовим попрощатися відразу з великою сумою. Наприклад, якщо розглядати житло у Києві, то вартість квадратного метра новозбудованого житла, як свідчать дані ЛУН, в середньому становить 49,8 тис. грн, в області — 35 тис. грн.
Але, в будь-якому випадку, щоб купити хоча б однокімнатку площею 42 кв. м., на руках потрібно мати не менше 1,5 млн грн. Також треба бути готовим і до того, що доведеться підтвердити їх походження.
«Однією з процедур, яка виникає в процесі купівлі житла, є підтвердження доходу. Тож покупцеві варто заздалегідь подбати про точність та достовірність своїх фінансових даних. Необхідність підтвердження доходу під час купівлі квартири може виникнути для будь-якого клієнта, який здійснює переказ на суму від 400 тисяч гривень», — акцентують в Alliance Novobud.
Однак, для багатьох людей, які потребують нового житла, сплатити його вартість відразу — непідйомний тягар. На їхнє щастя, існують інші способи стати власником житла.
Варіант другий — розтермінування від забудовника
Цей спосіб є вигідним і має широкий попит, оскільки дає змогу покупцеві зменшити навантаження на свій бюджет, виплачуючи вартість житла протягом певного періоду.
Як це працює? Покупець вносить частину суми — зазвичай, 20−30% від повної вартості нерухомості, а решта розбивається на певний термін — у середньому до 3 років. Але є програми й до 5 років. Скажімо, в Alliance Novobud доступне розтермінування терміном від 6 до 60 місяців. Яким він буде — покупець обирає сам. А перший внесок може бути як 10%, так і 90%.
«Найпопулярніший вид розтермінування — без здорожчання від 6 до 36 місяців. Його можна оформити на різний термін та з різним першим внеском. Такі пропозиції є у всіх наших житлових комплексах на певний перелік квартир. Загалом, набір умов за розтермінуванням залежить від готовності будинку, класу/кімнатності квартир та їхньої споживчої привабливості», — підкреслюють в компанії.
Утім, варто враховувати, що розтермінування від забудовника не завжди безоплатне. Найчастіше таким воно залишається до закінчення будівництва об'єкта. Якщо ж він вже готовий, то ця опція, найімовірніше, буде доступною лише невеликий період часу. Далі пільгові умови закінчуються і розтермінування стає схожим на кредит у банку з чималими відсотками. Але, якщо у банку покупцеві потрібно надати стос документів, то з девелопером простіше.
«Для оформлення угоди клієнт повинен надати доволі невеликий перелік документів: паспорт/ID-картку, ІПН, посвідку на постійне або тимчасове проживання, витяг про місце реєстрації/проживання, якщо ВПО — довідку про взяття на облік внутрішньо переміщеної особи, та згоду дружини/чоловіка», — зазначають в Alliance Novobud.
Наведеного переліку буде достатньо для проведення ідентифікації та верифікації клієнта. При цьому довідку про доходи надавати не обов’язково, і це є великою перевагою розтермінування від забудовника, оскільки в банку без неї ніяк.
Варіант третій — кредит від банків-партнерів
Взяти у банку стандартний кредит на придбання житла в новобудові — завдання з зірочкою. По-перше, вони дорогі. Відсоткові ставки на ринку досягають навіть 25%, і це без урахування різних комісій та додаткових платежів. По-друге, сьогодні іпотеку на «первинці» видають лише декілька фінустанов, навіть десятка не набереться. По-третє, кредит на житло доступний, здебільшого, в рамках іпотечних партнерських програм із девелоперами.
Останнє, до речі, має свої переваги. Основна полягає в тому, що покупцеві пропонуються особливі умови іпотечного кредитування в рамках конкретних об'єктів. Плюс, можна бути впевненим, що цей об'єкт надійний і відповідає заявленій якості, якщо вже пройшов усі перевірки банком. У результаті такої взаємодії виграють всі: забудовники стимулюють попит на квартири, банки заробляють на відсотках від видачі іпотеки, а покупці можуть придбати житло за пільговою ставкою іпотеки.
Наприклад, Alliance Novobud і банк «Глобус» запустили спільну програму іпотеки при купівлі житла в комплексі Madison Gardens у Броварах. Позики надаються на термін від 1 до 20 років, початковий внесок становить від 20%, а відсоткова ставка стартує від 4,99% річних у гривні.
Якщо, наприклад, взяти в кредит двокімнатну квартиру вартістю 2 728 690 грн, терміном 20 років із початковим внеском 50% (1 364 345 грн), то схема погашення виглядатиме так:
- 11 200 грн — платіж з 1 до 12 місяця;
- 27 300 грн — платіж, починаючи з 13 місяця, який щоразу зменшуватиметься на 100 грн;
- 5 780 грн — останній платіж (240-й місяць).
А якщо перший внесок становитиме, наприклад, 20% (545 740 грн), то щомісячні платежі будуть значно суттєвішими:
- 30 500 грн — платіж із 1 до 12 місяця;
- 43 650 грн — платіж, починаючи з 13 місяця, який щоразу зменшуватиметься на 100 грн;
- 9 250 грн — останній платіж (240-й місяць).
Варіант четвертий — державна іпотечна програма «єОселя»
Програма пільгового кредитування «єОселя» під 3% та 7% є сьогодні основним драйвером ринку кредитування житла. Експерти констатують, що 93% іпотеки видаються саме в її рамках.
За даними компанії «Укрфінжитло», з початку роботи програми завдяки їй житло придбали 7 183 родини на загальну суму майже в 11 млрд грн.
Але отримати кредит під пільгову ставку не так просто. Умови програми обмежують як коло осіб, які можуть скористатися нею, так і варіанти житла для оформлення іпотеки.
Зокрема, пільговий кредит під 3% доступний представникам виключно чотирьох професій — військовослужбовцям, педагогам, вченим, медикам. «єОселя» під 7% діє на ширші верстви населення. Але, попри це, є загальні вимоги. Так, згідно з умовами, фінансуватися повинно придбання сім'ями першого житла. При цьому його площа не повинна перевищувати 52,5 кв. м. на 1 особу, а вартість іпотеки становити не більше 2,5 млн гривень.
Є також вимоги й до віку житла. У «єОселі» під 3% нерухомості має бути не більше 10 років, а в програмі під 7% участь беруть лише об'єкти, не старші за 3 роки.
Нового житла на вторинному ринку не так вже й багато, а тому провідну роль тут має відіграти «первинка». З літа минулого року в «єОселю» почали активно включатися девелопери. При цьому на участь у програмі акредитують не тільки готові об'єкти, але й ті, які ще будуються.
Загалом, за задумом уряду, у перспективі «єОселя» працюватиме тільки з первинним ринком. Наразі ж у ній 22 забудовники, у тому числі Alliance Novobud. У компанії повідомляють, що за програмою «єОселя» працюють з такими банками:
- готове житло (під 3%, 7%) — Ощадбанк, Укргазбанк, Приватбанк та Sky Bank;
- житло, що будується (під 3%, 7%) — Sky Bank.
«Попит на програму „єОселя“ збільшувався з моменту її запуску. Позитивну динаміку ми пов’язуємо з рівнем проінформованості населення. Чим більше позитивного досвіду оформлень, тим краще працює „сарафанне“ радіо, й більше потенційних клієнтів наважуються на спробу оформлення угоди за програмою», — діляться спостереженнями в Alliance Novobud.
За даними компанії, станом на початок лютого 2024 року нею в рамках програми було укладено 48 угод. Ще певна кількість угод знаходиться у роботі. Основний клієнт програми «єОселя» 3% — військовослужбовці, педагоги, «єОселя» 7% — різні верстви населення.
Найчастіше учасники пільгової іпотеки купують двокімнатні та трикімнатні квартири, рідше — однокімнатні, й зовсім рідко — чотирикімнатні.
«Ми порахували, що середня площа помешкання, яке купують під „єОселю“ 3% та 7% — 72 кв. м. Середня вартість квартири складає 2 500 000 грн. Найчастіше покупці обирають готове житло, або на високій стадії готовності», — зауважують у компанії.
Серед найрозповсюдженіших труднощів в оформленні державної іпотеки девелопери виділяють такі:
- погана кредитна історія і, як наслідок — відмова банку;
- наявність власної нерухомості, метраж якої перевищує допустимий;
- непідйомний відсоток першого внеску — не всі банки згодні кредитувати з першим внеском 20%, часто цей відсоток складає 30%, і навіть 40%.
Щоб збільшити шанс на отримання кредитування від банку, в Alliance Novobud радять потурбуватися про свою кредитну історію. Якщо є заборгованості за поточними кредитами, важливо погасити їх якомога швидше.
«Затримки у виплатах вже погашених позик також негативно впливатимуть на загальну картину кредитної історії. Тут можна порекомендувати, перш ніж подаватися на оформлення нерухомості за програмою „єОселя“, оформити невеликий споживчий кредит й вчасно погасити його», — зазначають експерти компанії.
Варіант п’ятий — житлові сертифікати за програмою «єВідновлення»
Для людей, чиє житло було зруйноване після 24 лютого 2022 року, з 27 грудня 2023 року розпочалася видача житлових сертифікатів за програмою «єВідновлення». Подати заявку на участь у ній можна через «Дію»; інструкція, як це зробити, є на сайті програми.
На кінець січня, за офіційними даними, українці подали 8 974 заяви, більша частина з них вже опрацьована й сформовано 2 385 житлових сертифікатів на загальну суму 4,3 млрд грн. Близько 300 сертифікатів уже обміняли на нове житло.
Придбати квартиру з використанням житлових сертифікатів можна як на вторинному ринку, так і на первинному. Alliance Novobud сьогодні пропонує за програмою «єВідновлення» квартири у введених в експлуатацію будинках Броварів. А незабаром планує розширити для покупців можливість придбати житло і у тих об'єктах, які ще перебувають в процесі зведення.
Часто ті, хто подав заявку на участь у програмі «єВідновлення», ставлять собі питання, коли починати пошуки житла: відразу ж, чи лише після отримання сертифіката на руки. В Alliance Novobud радять підійти поетапно.
«Обирати бажаний район, місто, житловий комплекс покупець може і до отримання сертифіката, а от бронювати квадратні метри й готуватися до укладання угоди він зможе після отримання документа. Саме в сертифікаті буде вказана сума компенсації, тож клієнт зможе прорахувати всі нюанси: суму для доплати, схему її погашення тощо», — наголошують у компанії.
Трапляється, що сума компенсації за сертифікатом «єВідновлення» не повністю покриває вартість нового помешкання. На щастя, цю проблему можна вирішити. Наприклад, на суму доплати людина може взяти кредит за однією з програм банків-партнерів.
Підсумок
Отже, наразі в Україні існує декілька фінансових інструментів для придбання житла. Це дозволяє кожному обрати варіант, виходячи з власних можливостей, бажань і потреб.
Втім, у будь-якому випадку, варто пам’ятати, що фінансування житла — це важлива інвестиція. Тому до вибору як забудовника, так і банку варто підійти максимально відповідально, звертаючи увагу на їхню репутацію та реальні умови, які пропонують, а не ганятися за найнижчими цінами та ставками.
І ще, якщо є потреба у житлі й можливість, то не варто зволікати з його придбанням. Адже учасники ринку вже на середину 2024 року прогнозують дефіцит готового житла у якісному комфорт-класі. За їхніми словами, стартів у цьому класі надзвичайно мало, тож те, що буде готовим на початок-середину 2024 року, швидко розлетиться.