«Мінфін» дізнався у голови Комітету, Олени Шуляк, подробиці: які податки доведеться платити з доходів від здачі житла в оренду, коли почнеться реновація застарілого житлового фонду, що буде зі службовим житлом, хто зможе винаймати соціальне житло, як змінюватимуться програми «єОселя» та «єВідновлення».
Про новий Житловий кодекс і легалізацію оренди квартир
Олено Олексіївно, через ваш комітет проходить проєкт нового Житлового кодексу. В одному з інтерв'ю Ви говорили про рекордну кількість поправок до нього…
Відразу проясню: йдеться не про новий Житловий кодекс, а про скасування діючого, оскільки він створювався ще за радянських часів, коли були абсолютно інші правила у житловій сфері. Житло тоді надавалося не у власність, а у безстрокове користування. Його не можна було продати, подарувати, заповісти — тільки користуватись, оскільки власником такого житла і житлового фонду загалом була держава.
В 90-ті роки розпочалася приватизація, тому житло з державної власності перейшло до приватної. Як наслідок — ані держава, ані громади практично не мають житлового фонду, із якого житло можна надавати тим, хто потребує вирішення житлового питання.
Тому люди десятиліттями стоять у квартирних чергах, а ті декілька сотень квартир, які щорічно надаються у порядку черги, відразу приватизуються. Тобто ця система не працює — потрібні інші рішення, які за нинішніх умов будуть ефективними. Тому ми готуємо до другого читання законопроєкт № 12377, яким запроваджується низка інструментів, які, на відміну від радянських правил, працюватимуть.
Ви анонсували великі зміни для власників житла, які заробляють на його оренді. Чи є вже якісь подробиці, зокрема, якою може бути нова ставка податку для них?
Конкретної ставки ще немає. Обговорюються різні варіанти: зменшення податкового навантаження, оскільки за нинішніх 23% ринок не стане «білим» ніколи. Щодо цифр, то про 5% ми точно не домовимось, а от хоча б 5% плюс військовий збір — звучить вже реальніше.
Дуже важливо не запровадити жорстке державне регулювання — міжнародний досвід досить показово свідчить, що надмірне втручання держави лише шкодить.
Чи реально взагалі вивести ринок оренди з тіні, з огляду на кількість суб'єктів і складнощі з адмініструванням?
Сама по собі ставка у 5%, чи 1%, чи навіть якась фіксована сума, не гарантує «білий» ринок. Цього можна досягти лише через створення умов, коли працювати «в білу» буде вигідніше. Як орендодавцю, так і орендарю. Додам, що на законодавчому рівні для проведення житлової реформи плануються зміни до десятків законів, що нині регулюють ринок оренди, оскільки без детінізації буде складно запустити один із її компонентів — соціальну оренду.
Зазначу також, що експерти ринку нерухомості вважають доцільним зобовʼязати сплачувати податок за ставкою 5 % і звітувати на цифрових платформах, що опосередковано беруть участь в оренді, таких як Booking чи Airbnb. Україна вже зараз входить до топ-10 країн за рівнем цифровізації. Тому на ринку припускають, що вже за 5−10 років квартири орендуватимуть переважно через цифрові сервіси, як це свого часу сталося на ринку таксі, а це, відповідно, також частково сприятиме легалізації.
Про службове та соціальне житло
Законопроєкт пропонує ґрунтовно переглядає правила користування службовим житлом. Наприклад, його вже не можна буде легко приватизувати. В чому суть реформи, та чи не вийде так, що без службових квартир залишаться двірники й слюсарі, тоді як, наприклад, прокурори й надалі зможуть оформлювати їх у власність?
Навпаки, зміни, які ми ініціюємо на рівні законодавства, націлені на те, щоб унеможливити подібну практику. Механізм «роздержавлення» перетворив службове житло на спосіб безоплатної приватизації та нечесне заволодіння службовим житлом.
З останніх випадків — роздача у власність службового житла в академії МВС, суддям, їхнім помічникам, які вже мають власну нерухомість, і не одну. Натомість громадяни, які по роботі мають право користуватися службовим житлом — зокрема, вчителі, лікарі, поліцейські, й дійсно потребують поліпшення житлових умов, такої можливості позбавлені.
Але після остаточного ухвалення законопроєкту № 12377 ці схеми унеможливлять. Службове житло в Україні почне відігравати свою справжню роль — тимчасового житла, яке надається в оренду тим, хто за специфікою роботи повинен проживати поруч.
Механізм надання службового житла в більшості країн наступний: після звільнення працівника службове житло переходить новому співробітнику. За таким же принципом працюватиме й система службового житла в Україні.
Хто матиме право на службові квартири?
Перелік категорій осіб, які матимуть право на таке житло, для Державного житлового фонду визначатиме Кабмін, а для місцевих — самі громади. Виняток — військові та ветерани. Вони продовжуватимуть отримувати житло від держави у власність, тобто з Державного житлового фонду. Право військових і ветеранів на отримання безкоштовного житла після остаточного ухвалення законопроєкту № 12377, навпаки, буде посиленим.
До речі, змін правил розподілу й користування службовим житлом вимагає від України Євросоюз за програмою Ukraine Facility. Є й чіткий дедлайн — 4 квартал поточного року, тобто провести проєкт через сесійну залу в другому читанні потрібно вже цієї осені.
Як просувається план створення в Україні соціального житла?
Уряд вже працює над створенням законопроєкту щодо нього, тож, сподіваюсь, незабаром ми зможемо його зареєструвати. У ньому будуть прописані всі аспекти соціального житла, його отримання, фондів, із яких воно надаватиметься, тощо. Нагадаю, що цей законопроєкт ми зобовʼязані ухвалити у другому читанні до кінця 2026 року — це умова Ukraine Facility.
Але і це не все: для повноцінної житлової реформи, наслідком якої і буде поява в Україні нового виду оренди — соціальної, потрібні ще як додаткові законопроєкти, так і низка нормативних актів і зміни до діючих. Наприклад, ще створюватиметься законопроєкт про управління фондом житла. До того ж важлива імплементація цих ініціатив, а потім проведення пілотних проєктів. Але я маю оптимізм: по-перше, на цих змінах наполягають наші міжнародні партнери, по-друге, зараз житлове питання стоїть гостро як ніколи.
Як змінюватимуться програми «єОселя» та «єВідновлення»
Як працює «єОселя» і чому заговорили про її реформування?
Не думаю, що у випадку з «єОселя» доречно вживати термін «реформування». Програма нова, її постійно розширюють, і кількість громадян, які можуть з її допомогою отримати житло, зростає. Наприклад, за першій рік роботи — станом на кінець 2023 року (програму запущено наприкінці 2022 року) — було видано 5 855 кредитів.
Станом на зараз — 20 тисяч кредитів. Однак це не тому, що в українців зʼявилося більше фінансових можливостей, а тому, що умови програми змінюють. Втім, для більшості категорій населення вони все ще непідйомні (на відміну, від представників силових відомств, військових, на яких припадає понад 50% виданих кредитів). При цьому на ветеранів припадає всього 2%, а на ВПО — 4% кредитів.
Однак щодо ВПО позитивна динаміка вже ж є — на кінець 2024 року скористатися «єОселею» змогли лише 340 переселенців. Станом на зараз — понад 800. Це стало наслідком у тому числі зниження віку житла, яке переселенці можуть придбати через програму «єОселя». Переселенцям дозволили купувати житло не лише у новобудовах — віком до 3 років, а і на вторинному ринку — віком до 10 років. Для переселенців це є реальнішою історією, оскільки багато з них обрали новою домівкою не Київ із його найвищими цінами на нерухомість, а інші міста й містечка, де новобудов не так вже й багато.
Маю надію, що незабаром ВПО матимуть ще одну можливість долучитись до «єОселі».
Про що йдеться?
10 вересня Кабмін затвердив Постанову, за якою держава покриватиме для переселенців 70% першого внеску на житло. Але є одна умова — житло має бути не дорожчим за 2 млн гривень. У цьому випадку, перший внесок за житло становитиме для родини близько 120 тисяч гривень.
Крім цього, держава бере на себе сплату 70%-ої ставки у перший рік участі у програмі. Але також є умова — не більше 150 тисяч гривень загального розміру річного платежу. Також держава бере на себе зобов’язання зі сплати 40 тисяч гривень разової комісії банку на надання кредиту, зборів та страхових платежів за кредитом.
Допомога надаватиметься громадянам, зареєстрованим на прифронтових територіях, які ще не мають власного житла. Виключення — житло на тимчасово окупованих територіях або в зонах активних бойових дій. Державна допомога не надаватиметься, якщо громадянин продавав житло протягом 3 років до дати подання заяви.
Далі банк, із яким Укрфінжитло (оператор програми «єОселя») укладатиме генеральну угоду, щотижня формуватиме та передаватиме до Пенсійного фонду відомості про осіб, які подали заявки на участь в програмі. Пенсійний фонд їх перевірятиме. Якщо вони підпадають під умови програми, ПФ передає ці дані банку. Далі ПФ та банк укладають договір про надання громадянину такої допомоги.
Тобто програма, як бачимо, рухається, однак, звісно, не так швидко, як хотілося б. Вважаю, що іпотечних програм у державі має бути декілька. До речі, цей пункт також передбачений у законопроєкті № 12377.
Чи є реально у держави кошти на фінансування «єОселі» та «єВідновлення», бо є чимало скарг, що насправді отримати ту ж компенсацію за «єВідновлення» не так просто.
Щодо фінансування «єОселі»: програму постійно докапіталізовують. Минулого року уряд докапіталізував «Укрфінжитло» на 20 млрд грн, шляхом випуску ОВДП, а до держбюджету на цей рік на неї заклали можливість докапіталізації на 30 млрд грн у формі ОВДП. Наскільки мені відомо, вже звучали плани залучення міжнародного фінансування ($200−250 млн), як один із каналів підсилення ресурсів програми поруч із державною докапіталізацією, також ведуться перемовини щодо підключення іноземних банків.
Щодо «єВідновлення». Найпоширеніші складнощі при отриманні компенсації — відсутність реєстрації житла в Державному реєстрі речових прав (11% випадків відмов), самостійне проведення ремонту (6%), неоформление право власності (5%). Тому я постійно наголошую — громадянам потрібно переконатись, що їхнє житло внесене до ДРРП. Річ у тім, що житло, збудоване до 2013 року, до ДППР вноситься автоматично. Житло, збудоване раніше, — ні. Тому громадянин повинен зробити це самостійно. Інакше, не зможе отримати компенсацію.
Скільки грошей на програму «єВідновлення» може бути витрачено наступного року?
У бюджеті на 2026 рік на програму закладено 7 млрд гривень. Однак, із досвіду минулого року, думаю, що ця цифра не остаточна — тоді за рахунок перерозподілу коштів, заощаджених Мінсоцполітики, «єВідновлення» отримало ще 15 млрд гривень.
До того ж до фінансування програми постійно долучаються міжнародні партнери. Зокрема, Світовий банк і Банк розвитку Ради Європи виділили на програму сумарно 20 млрд грн, і вже йдуть перемовини щодо продовження фінансування.
Як вирішується проблема з компенсаціями за житло на окупованих територіях? На Вашу думку, наскільки переселенці взагалі забезпечені житлом, адже є дані, що багато хто навіть повертається назад в окупацію через складнощі адаптації на новому місці?
Такі випадки, на превеликий жаль, бувають. Тому розширити «єВідновлення» для громадян, чиє житло знаходиться на тимчасово окупованих територіях, надважливо. Ми вже неодноразово зверталися до уряду із цим запитом, для цього не потрібен якийсь окремий закон, оскільки така опція передбачена у базовому законі, що регулює «єВідновлення». Одна з причин, яка озвучується, як пояснення, чому «єВідновлення» для ТОТ і досі є неможливою, — відсутній доступ комісій для обстеження житла.
Однак наприкінці 2024 року був проведений пілотний проєкт із дистанційного обстеження житла у тимчасово окупованому Мелітополі — за допомогою супутникових знімків і аерофотозйомки. Пілот був успішний — за його результатами було видано декілька сертифікатів, які власники такого житла обміняли на нові домівки. Однак результати пілоту допоки так і не поширили на ТОТ. Маю надію, що найближчим часом це все ж таки може відбутися.
Звісно, цей етап потребуватиме додаткового фінансування, однак наразі ми розраховуємо, що Україні передадуть кошти з арештованих активів росіян у ЄС.
Про знесення хрущівок, МАФи та перспективи житлового будівництва
«Знесення хрущовок» періодично анонсується вже не один рік. Коли реально почнуть ці роботи, та чи доцільно взагалі це буде робити, з огляду на очікуваний після війни дефіцит житла?
Повністю згодна. Саме тому має йтися не про масове знесення «хрущовок», а про їх реновацію. До війни в Україні було орієнтовно 10 тисяч таких обʼєктів. Чи вирішить житлове питання українців їх знесення? — Звісно, ні. Натомість реновація застарілого житлового фонду — реальніша історія.
У вересні 2022 року Рада ухвалила в першому читанні законопроєкт № 6458 про комплексну реконструкцію: модернізація будинків у межах кварталів, оновлення інженерної та соціальної інфраструктури, а знесення з новим будівництвом — лише тоді, коли інші способи неможливі (за результатами техобстеження, енергоаудиту й ТЕО). Поширений міф про «силове виселення» не відповідає дійсності: міжнародна практика передбачає згоду більшості мешканців. Орієнтир — від 75% і більше.
Крім цього, європейський досвід показує, що знесення часто економічно програє через витрати на демонтаж і утилізацію відходів. Натомість переважають термомодернізація, перепланування, надбудова поверхів, оновлення фасадів.
Щодо строків: після першого читання документ отримав багато правок і суттєво доопрацьовується. Велика війна змінює вихідні дані, тому фінальна редакція має врахувати нові виклики, інакше, закон не буде ефективним.
Як ви оцінюєте роботу будівельної галузі? Чи здатна вона забезпечити необхідні темпи робіт після війни?
Будівельна галузь уже довела, що здатна тримати удар: після обвалу 2022 року на понад 90% від довоєнних обсягів, у 2023-му вона показала зростання на понад 22% і вийшла на 162,7 млрд грн виконаних робіт. Але навіть ці цифри означають, що сектор досі вдвічі менший за рівень 2021 року. У першому півріччі 2025 року, за даними Конфедерації будівельників України, темпи знову просіли — із 86 до 82 млрд грн. Тобто ми бачимо не рівне відновлення, а хвилеподібний рух.
Галузь дуже неоднорідна: інженерні споруди та нежитлова нерухомість зростають, а житлове будівництво залишається у мінусі. Ключові виклики — ціна і доступність матеріалів, нестабільна логістика, а головне — дефіцит кадрів. За попередніми оцінками, бракує понад 250 тисяч кваліфікованих працівників.
Водночас потенціал величезний. За прогнозами BCG і We Build Ukraine, у відбудові країни будівництво може дати до 10% ВВП (проти 3% до війни). Попит сформований масштабом руйнувань, а міжнародні донори готові вкладати у відновлення, але виключно за умови прозорості й сучасних стандартів.
Чи здатна галузь забезпечити необхідні темпи після війни? Так, але лише якщо ми вирішимо три ключові задачі: швидко запустимо систему підготовки та повернення кадрів, реформуємо остаточно регуляторні процедури та зробимо дозволи прозорими й цифровими, побудуємо систему контролю, яка гарантує донорам чесність і ефективність.
Останнім часом у Києві активно зносять МАФи. Свого часу Ви ініціювали проєкт про роботи парковок і МАФів, але його так і не ухвалили. Чому? Як, на Вашу думку, мають розвиватися ці сегменти в подальшому?
Законопроєкт № 10308 ми зареєстрували ще у грудні 2023 року, але рухати його нам допоки не вдається. Ми пропонуємо впорядкувати розміщення МАФів, зокрема, запровадити відведення місць під МАФи та паркування виключно через електронні аукціони.
Підприємець, який запропонував найкращі умови, отримав право працювати. Жодних чиновницьких «відкатів» за «хороше місце». Схема розміщення МАФів і парковок розроблятиметься для всього міста і оприлюднюватиметься, відтак, розміщувати їх деінде буде заборонено. За рахунок цифровізації ми змогли б навести лад у цій сфері, як і у більшості інших, але законопроєкт вже більше року не може потрапити до порядку денного, бодай на перше читання.
На мою думку, поки що у парламенті немає політичної волі щодо підтримки цього законопроєкту.