Законопроєкт проходив через Раду понад рік і, за словами його розробників, має стати основою для комплексної реформи житлової політики держави.
Голова профільного комітету Ради Олена Шуляк вже давно анонсувала новий Житловий кодекс, як документ, який розставить усе на свої місця, — скасує «нереалістичне житлове законодавство, яке діє в Україні ще з радянських часів, прибере черги на квартири та розставить усі крапки над «і» у питаннях службового житла.
Проте із депутатами, очевидно, дуже тісно попрацювали лобісти. За словами голови Спілки споживачів комунальних послуг Олега Попенка, новий житловий закон «враховує насамперед інтереси забудовників, а не простих громадян та мешканців багатоповерхівок».
Втім, поки що робити остаточні висновки ще зарано: багато в чому це рамковий документ. «Він визначає засади житлової політики. У Мінрегіоні ще триває робота над житловою стратегією України, ухвалення якої є однією з умов отримання коштів у рамках проєкту Ukrainian Facility, плюс Кабмін має прийняти низку підзаконних актів до нового закону», — пояснив «Мінфіну» Андрій Нікончук, голова Асоціації управителів нерухомості та експерт Інституту житла.
«Мінфін» разом із експертами розбирався у головних нормах житлової конституції.
Читайте також: Компенсація за пошкоджене житло: що змінилося у 2026 році
Скасування квартирних черг та «переділ» службового житла
«Мінфін» неодноразово розповідав про хід підготовки нових житлових правил. Олена Шуляк, голова комітету ВР із питань державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, наголошувала, що старий Житловий кодекс уже давно не відображає сучасних реалій. Наприклад, в Україні досі існує квартирна черга, в якій стоять понад мільйон громадян. Але держава давно не може роздавати безкоштовні квартири.
Інший приклад — ситуація зі службовим житлом, яке масово йде під приватизацію, тоді як на місцях фактично закінчилися можливості забезпечувати квартирами цінних фахівців.
«Донедавна українська житлова політика значною мірою регулювалася нормами Житлового кодексу Української РСР 1983 року. Це як аварійний будинок, який неодноразово „ремонтували“ численними змінами, „підпирали“ новими нормами. Але, по суті, це той самий старий будинок, скрипучий та холодний, який залишився у логіці минулої епохи», — зазначає Олена Шуляк.
Для «Мінфіну» Олена Шуляк виділила головні новації:
Соціальне житло та житло для доступної оренди. В Україні буде створено спеціальний фонд житла, який не зникає з часом та не приватизується, а залишається виключно у власності громад. За словами Андрія Нікончука, житло з такого фонду може надаватися в оренду за зниженими цінами (фактично за вартістю комунальних послуг, плюс невелика націнка) соціально незахищеним громадянам, або ж за вищою орендною ставкою — тим, хто не хоче купувати житло, щоб «не прив'язуватися» до конкретного населеного пункту.
Джерела поповнення фонду такого житла — квартири, які вже є у комунальній власності громад, але, головним чином, нові будинки, споруджені за рахунок місцевої влади чи міжнародної допомоги.
Револьверні житлові фонди За словами Шуляк, у них збиратимуть кошти від оренди житла, і спрямовуватимуть гроші на розширення житлового фонду.
Фінансово-кредитні інструменти. Вони включають іпотеку, доступні кредити та різноманітні комбіновані моделі. Мається на увазі, що за рахунок таких варіантів зможуть купувати житло ті, хто його потребує, але обмежений у коштах.
Скасування черг на квартири. За словами Олени Шуляк, шанси тих, хто сьогодні досі стоїть у квартирній черзі, отримати безкоштовне житло практично обнуляються. Бо у новому законодавстві взагалі немає поняття квартирної черги, — пояснив Нікончук.
Частина громадян із квартирної черги можуть претендувати на житло з інших підстав, скажімо, як соціально незахищені верстви населення. Але, навіть у цьому випадку, вони можуть отримати квартиру або в оренду, як соціальне житло, або у власність — за пільговою іпотекою. Але платити однаково доведеться.
Заборона приватизації службового житла. За словами Нікончука, останніми роками службове житло активно йшло під приватизацію. «Люди жили у такій квартирі декілька років, потім подавали заяву до місцевих органів влади про зміну цільового призначення такого житла, і врешті-решт його приватизували. При цьому резерви службового житла на місцях постійно зменшуються.
За новим Житловим кодексом, службове житло видаватиметься місцевими громадами потрібним їм спеціалістам (медикам, вчителям, інженерам тощо) суто на період їхньої роботи", — пояснив Нікончук.
Читайте також: Подорожчає вдвічі чи обвалиться: що буде з українською нерухомістю у 2026 році
Конфлікт інтересів із ОСББ та претенденти на безкоштовні квартири
«Мінфін» попросив юристів проаналізувати новий закон. Юрист Адвокатського бюро Івана Хомича Олександр Груздєв відзначив такі особливості нового Житлового кодексу.
«Закон впроваджує тотальний облік житлового фонду через Єдину інформаційно-аналітичну житлову систему. ОСББ прямо позначені як користувачі цієї системи, що забезпечить утримання багатоповерхівок. Правління ОСББ отримають особисті кабінети та обов'язки щодо взаємодії із системою.
Обов'язки щодо внесення даних із обліку приватного житлофонду закон перекладає на власників чи уповноважених ними суб'єктів. Оскільки саме ОСББ є представницьким органом співвласників, на практиці саме вони мають забезпечити внесення технічних даних про багатоквартирний будинок, інженерні мережі та характеристику квартир.
Внесення даних має відбутися протягом трьох років із моменту набуття чинності закону і не пізніше року з моменту закінчення військового стану", — пояснив «Мінфіну» Груздєв.
Також він зазначив, що новий закон дозволяє залучати приватне житло під соціальні програми.
«У будинках із ОСББ можуть з'являтися квартири, викуплені громадами або державою під соціальну оренду», — каже юрист. Зазначимо, що такий формат вигідний власникам житла, які поїхали жити до Європи, і поки що не мають наміру повертатися.
Реалізувати житло на вільному ринку їм складно, тому що на сьогодні пропозицій з продажу вочевидь більше, ніж заявок на придбання, а це означає, що оформити угоду швидко можна лише із поступкою в ціні. Якщо ж місцева влада та держава викуповуватимуть житло за ринковими цінами, власники зможуть укласти вигідні угоди. Ключове питання — у ціні. У новому законі пояснень щодо цього немає. Формула ціни може з'явитись у підзаконних актах, які пропише Кабмін.
Деякі експерти вважають цю норму потенційно корупційною. Оскільки «не чисті на руку» чиновники можуть за винагороду забезпечувати викуп об'єктів нерухомості за цікавими для власника житла цінами.
До цієї норми є й інші претензії.
«Згідно із Законом „Про особливості здійснення прав власності у багатоквартирному будинку“, обов'язок сплачувати внески до ОСББ покладається на власника приміщення, а не на орендаря. В умовах зміни законодавства виникають питання — хто сплачуватиме внески (держава, громада, як нові власники, чи орендар), як голосувати на зборах ОСББ, що робити, якщо внески не сплачуватимуть. Тож якщо соціальний орендар не платить, місто має сплатити борг в ОСББ зі свого бюджету», — каже юрист.
Він також звернув увагу, що новим законом запроваджується поняття «Оператора доступного житла». Такі організації створюватимуть як для будівництва, так і для управління житловим фондом, що загрожує конфліктом інтересів із діючими ОСББ.
«Якщо в багатоквартирному будинку значна частина квартир належатиме фонду доступного житла, оператор зможе претендувати на управління всім будинком, а не тільки його частиною», — пояснює юрист.
За його словами, позиція ОСББ при цьому може ігноруватися, наприклад, щодо переведення приміщень до нежитлового фонду. «У новому законі прописано, що переведення житлових приміщень до нежитлових проводиться за рішенням органів влади, в порядку, визначеному Кабміном. Роль ОСББ у погодженні такого переведення в законі прямо не прописана, що створює ризики ігнорування інтересів співвласників при відкритті комерційних об'єктів у будинку», — пояснив Груздєв.
Адвокат АТ ETERNIX Вікторія Гаврилкіна уточнила, що, згідно з новим законом, безкоштовне житло від держави зможуть отримувати чотири категорії громадян:
- військовозобов'язані,
- рятувальники,
- поліцейські,
- діти-сироти.
Для решти впровадять два формати — доступне та соціальне житло.
Доступне — це житло, яке ті, хто стояв у квартирних чергах, зможуть придбати на пільгових умовах (скажімо, за допомогою пільгової іпотеки або через житловий кооператив).
Соціальне — це житло, яке можна буде користуватися тимчасово, на умовах оренди. Але буде ще один механізм — так званий rent-to-own або оренда з правом викупу, що популярна в багатьох країнах. Він передбачає, що після 10 років оренди житло можна буде отримати у власність (цим правом можна скористатися лише раз). «Платежі, які вносив орендар за цей період, будуть спрямовані до соціального револьверного фонду, він почне будувати нове житло», — зазначила Гаврилкіна.
Вона також зазначає, що держава бере на себе зобов'язання підтримувати проєкти термомодернізації житла (утеплення, енергоефективність тощо).
Водночас, за словами Попенка, не прописано багато нюансів, які стосуються, наприклад, капітальних ремонтів багатоповерхівок — хто і за чий рахунок має їх робити. Також не до кінця зрозуміла доля аварійних будинків та багатоповерхівок, за якими закінчуються терміни експлуатації (а таких досить багато).
Нікончук каже, що щодо цього, найімовірніше, буде прийнято окремий закон. Новий Житловий кодекс — це насамперед рамковий закон. Мінрегіон зараз працює над формуванням нової житлової політики, а уряд ще прийматиме підзаконні акти до нового законодавства. Нововведення, за його словами, можуть почати працювати вже у 2026 році.
► Більше новин про ринок нерухомості читайте у телеграм-каналі «Забудовники України та світу»