Тягар для покупця
Новації передбачено законом № 2600 «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об'єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
На моє переконання, нововведення в оподаткуванні не лише спричинять докорінні зміни в ціноутворенні, а й вплинуть на кількість інвесторів, що вкладають кошти в первинний ринок для їх збереження та примноження.
Забудовники перекладатимуть усі додаткові витрати на покупців та інвесторів, що може суттєво погіршити привабливість придбання та інвестицій на первинному ринку. З іншого боку, це намагання державних органів зменшити маніпуляції з податковим кредитом, який виникає у компаній-забудовників у процесі будівництва, та спроба збільшити надходження до бюджету.
У цьому випадку податок на додану вартість не виконуватиме своєї прямої функції — стримування перевиробництва, а у випадку будівництва в умовах війни та необхідності стимулювання економіки, я вважаю, ПДВ має бути взагалі скасований та змінені сутність та форма такого податку.
По-перше, це унеможливить будь-які маніпуляції з відшкодуванням та оптимізацією ПДВ, а по-друге — стимулюватиме зростання обсягів будівництва. У поточних реаліях постає дилема: девелопер знизить свої очікування прибутку чи, як часто трапляється в Україні, перекладе цей тягар на покупця.
Другий варіант, на жаль, вірогідніший. Тому ціни на первинному ринку можуть зрости мінімум на 20% без урахування зростання собівартості будівництва, яка з початку великої війни збільшилася на 20−25%.
Боротьба з перекупниками
Крім зростання цін «від забудовника» на розмір ПДВ, закон може призвести до скорочення кількості інвестиційних угод, адже він запроваджує податок на доходи фізосіб у розмірі 18% із різниці між ціною купівлі та ціною продажу при першому продажу квартири за рік, та 5% — при подальших продажах.
Наслідком цього може стати перехід частини ринку в тінь, коли офіційно демонструватимуть мінімальну різницю з купівлі та продажу, а більша частина прибутку оформлятиметься готівкою. Запровадження оподаткування інвестиційних угод фактично прирівнює первинний ринок до вторинного.
Відповідно, може суттєво скоротитися кількість громадян, які використовують первинний ринок як вид бізнесу, вкладаючи кошти на початкових стадіях будівництва з метою подальшого продажу квартир ближче до завершення будівництва з прибутком у середньому від 30% на кожній квартирі.
Новий податок скоротить, щонайменше, на чверть прибуток «перекупників», а по суті — інвесторів, які беруть на себе частину ризиків будівництва. Наприкінці 2021 року на первинному ринку кількість інвестиційних угод із метою збереження та примноження коштів становила 50−55% від їх загальної кількості.
Читайте також: Як купити житло в Польщі: практичні поради
Приблизно третина покупців вкладали кошти в придбання двох і більше квартир із метою подальшого їх продажу до моменту введення об'єкта в експлуатацію.
Упродовж останніх 20 років будівництво фактично велося за кошти інвестора-покупця, а інвестор чудово розумів усі дотичні ризики: несвоєчасне введення будинку в експлуатацію, невідповідна якість житла або ризик стати ошуканим. Нове оподаткування на первинному ринку нівелює для покупця перевагу прийнятної ціни.