Хто та чому купує нерухомість на Балі

Острів Балі, який ще донедавна для багатьох був відомий, лише як екзотичний туристичний напрямок, стрімко набуває популярності та поступово стає центром інвестицій у нерухомість. Тенденцію формує низка факторів, серед яких найважливіші — постійний трафік туристів та стійкість місцевої економіки.

Наприклад, ВВП Індонезії у 2023 році зріс на 5,05%, роком раніше — на 5,3%, що стало максимумом із 2013 року. При цьому рівень інфляції в країні у 2023 році не перевищував 4% — це помітно нижче за показники багатьох інших країн.

Після затишшя 2020 року, пов’язаного з пандемією, потік іноземних туристів швидко відновлюється: у середньому, щомісяця острів відвідує 500 тис. гостей, незалежно від пори року, оскільки сезон тут триває 365 днів на рік. Це дає високу заповнюваність об'єктів нерухомості. У готелях, скажімо, вона наближається до 90%, у таунхаусах і віллах — складає близько 80%. При цьому тих, хто приїжджає до країни, все ще на 20% менше, ніж до ковідного 2019 року. Тому прогнози на подальше збільшення пасажиропотоку — оптимістичні.

Кількість прибуттів іноземних туристів на Балі

Джерело: statista

Для інвесторів місцевий ринок нерухомості є лояльним. Житло тут досі значно дешевше, ніж у великих курортних містах. Середня ціна за квадратний метр повністю мебльованих апартаментів або вілли з якісним ремонтом становить $3500. Що найцікавіше — на вкладеннях у квадратні метри Балі можна заробляти суми, які для багатьох країн вже давно вважаються нереальними.

Так, за оцінками експертів, чистий прибуток від продажу житлових об'єктів, куплених на етапі будівництва, становить 44% вже через 3 роки. При здачі нерухомості в оренду окупити інвестиції можна за 5−6 років.

Такі можливості заробітку привертають увагу інвесторів із усього світу. За словами CEO міжнародної девелоперської компанії ANTA Group, засновника онлайн-платформ — Visit Ukraine та Visit World — Антона Тараненко, найохочіше у квадратні метри Балі вкладають кошти австралійці та сінгапурці.

Друге місце серед нерезидентів за присутністю на балійському ринку нерухомості займають представники Євросоюзу, серед яких найбільшу активність виявляють французи, голландці та німці. Третє місце — азіати, а вже далі йдуть представники так званих пострадянських країн.

«Для українців ринок Балі новий. Проте, починаючи з минулого року, наші співгромадяни почали активно нарощувати тут свою присутність. Зазвичай, купують ті, хто вже там побував і переконався, що там є гроші, є перспективи. Найпопулярніший варіант використання нерухомості в Індонезії — як другий будинок. Формат дозволяє власнику провести відпустку біля моря, а решту часу здавати об'єкт туристам», — зауважує Антон Тараненко.

Читайте також: Нерухомість Португалії: як тут купують «квадрати» за крипту та чому віддають перевагу іпотеці

Де і що обирати

Найзатребуванішими локаціями для інвесторів Антон Тараненко назвав південний захід острова, особливо район Чангу. Також попитом користується півострів Букит, третій за популярністю — регіон Убуд.

Туристичні райони Балі

Що стосується найзатребуваніших форматів, то, загалом, на Балі на всі є попит. Але, якщо розглядати з інвестиційного погляду, то у 2023 році стала особливо помітною тенденція на купівлю готельних апартаментів.

«Це новий формат для Балі, який зараз активно розвивається. Поріг входу від $120 тис. до $350 тис. Дохідність такої інвестиції 14−16% річних», — розповідає Антон Тараненко.

Другий формат — це вілли. Вартість їх стартує від $200 тис. Їх на острові вдосталь, але туристи віддають перевагу апартаментам у готелях, оскільки разом із ними вони отримують не тільки можливість проживання, але й сервіс і розвинену інфраструктуру. Тому дохідність вілли дають нижчу — 12−13%.

На третьому місці таунхауси. Вхідний чек у сегмент — $160−300 тис., дохідність 12−13%.

І насамкінець, невеликі апартаменти без керуючої компанії ціною від $75 тис. Їх багато, ринок перенасичений, а тому дохідність найнижча — 10% річних.

Читайте також: Топ-5 туристичних напрямів для інвестицій у нерухомість

Найпопулярніші стратегії інвестування

За словами Антона Тараненко, покупці нерухомості на Балі обирають одну з трьох інвестиційних стратегій. Власник може купити готовий об'єкт і здавати його в оренду декілька місяців на рік або цілий рік. У цьому випадку він може розраховувати на дохід у 10−15%.

Інша популярна стратегія — купівля на ранньому етапі будівництва з подальшим перепродажем. За час будівництва об'єкт може подорожчати на 40% і навіть більше.

Найпоширеніша бізнес-модель на Балі — інвестування на стадії будівництва з подальшою здачею в оренду і отриманням пасивного доходу.

Кожна зі стратегій включає також капіталізацію. І тут потрібно враховувати два показники — вартість земельної ділянки та вартість квадратного метра.

«Ще два роки тому земельна ділянка коштувала 15−20 млн рупій за акр, це приблизно $1 тис. Зараз, коли ми заходили, вона коштувала 30 млн, тобто зросла вдвічі. Тому, коли ми розраховуємо окупність інвестицій, ми розуміємо, що земельна ділянка за рік зростає в середньому на 5−7%. Плюс, за період будівництва, близько 2 років, забудовник збільшує вартість на 20−25%, і є ще ринок, який зростає на 5−7%. В результаті, за період будівництва отримуємо на проєкті зростання близько 40%, тобто 20% річних. Це достатньо серйозне ROI», — підкреслює експерт.

Наприклад, якщо розглянути інвестування в готельні апартаменти площею 45 кв. м, то на початковій стадії зведення їх вартість складе $144,9 тис. Після завершення будівництва ціна зросте на 25%. Капіталізація об'єкта, з урахуванням вартості землі 9% річних, ще дасть приріст на 18%. Разом чистий прибуток від продажу об'єкта становитиме 43%, у грошовому значенні це $62,3 тис.

Але експерт рекомендує не поспішати з перепродажем об'єкта, а залишити його для отримання доходу від здачі в оренду. Особливо, якщо комплекс класу комфорт+ і преміум, із розвиненою інфраструктурою та управляючою компанією.

Можливість розтермінування і викуп окремих часток

Вкладати всі гроші за житло на Балі необов’язково. Забудовники пропонують програми розтермінування. Зазвичай, перший внесок становить 25%, і потім кожних три місяці інвестор сплачує обумовлену суму до закінчення будівництва.

Ба більше, не обов’язково викуповувати відразу увесь об'єкт, можна починати і з окремих часток.

«У нас доступне мікроінвестування. Можна викупити частку за $10 тис., і при бажанні збільшувати її згодом до повної вартості апартамента. Більшість інвесторів із України користуються саме такою можливістю. Дохід інвестор отримує відповідно до того, скільки вклав грошей», — поінформував CEO міжнародної девелоперської компанії ANTA Group.

Читайте також: Будинок за €1: чи варто його купувати та скільки можна заробити на «квадратах» Італії

Як придбати апартаменти

Іноземці можуть інвестувати, не маючи індонезійського громадянства. Проте, згідно із законодавством Індонезії, іноземний житель не має права придбати нерухомість у власність. Нерезидент може мати нерухомість за контрактом довгострокової оренди Leasehold Agreement.

Це нотаріальний договір, який має юридичну силу. Термін leasehold становить 25 років із можливістю продовження ще на 25 років. На цей період іноземний покупець є повноцінним власником та може перепродати свій об'єкт.

«Володіння нерухомістю за цим контрактом є абсолютно безпечним. Влада Індонезії дуже відповідально ставиться до захисту іноземного інвестора і, здебільшого, завжди стає на його бік у проблемних питаннях», — зауважує CEO міжнародної девелоперської компанії ANTA Group.

Купити сам об'єкт просто:

  1. Обрати об'єкт і внести депозит, як підтвердження намірів на купівлю нерухомості, — $1000.
  2. Провести перевірку (due diligence) усіх документів — ліцензій, сертифікатів, правовстановчих, договору. На це дається, зазвичай, тиждень.
  3. Підписати основний договір інвестування в електронному форматі.
  4. Сплатити перший внесок — 25%. Якщо інвестор сплачує відразу всю суму, може розраховувати на поступки з боку забудовника у вигляді невеликого дисконту.
    «Сплатити нерухомість в Індонезії можна трьома способами: свіфт-переказ, через криптовалюту — девелопери приймають крипту на свої криптогаманці з подальшим трансфером на рахунок компанії, оплата готівкою. Звітувати перед фінмоніторингом на Балі не потрібно», — повідомляє експерт.
  5. Узгодити графік сплати решти вартості об'єкта.

«Коли об'єкт вже збудований, він передається керуючій компанії, яка робить всі готельні налаштування, і десь через 3 місяці відкривається. Ми передаємо інвесторів керуючій компанії і вони укладають з нею договір на обслуговування. Далі інвестор починає отримувати дохід», — каже Антон Тараненко.

Зважаючи на особливості місцевого законодавства, договір оренди на землю оформлений на забудовника. Інвестор може володіти своєю нерухомістю на основі інвестиційного контракту, який підписав при сплаті першого внеску. А може оформити договір оренди на свій об'єкт і, відповідно, частину земельної ділянки, на якій він знаходиться, на себе. Єдине, що потрібно буде заплатити 10% податку з своєї частки ділянки. З готельних апартаментів, наприклад, ця сума складе до $2 тис.

При купівлі нерухомості у забудовника податки сплачувати не потрібно — вони входять до вартості юніта. Додатково сплачується лише 1% за нотаріальне оформлення договору, та у разі перепродажу власник сплачує податок на прибуток — 10%.

Ризики купівлі нерухомості на Балі: на що звернути увагу

Ринок нерухомості Балі, безперечно, може принести високу дохідність, але й ризиків тут чимало. Тому при прийнятті рішення про інвестиції в нерухомість на Балі, важливо враховувати ключові аспекти.

Локація. За словами Антона Тараненко, 90% угод відбуваються дистанційно. Тому важливо звертати особливу увагу на розташування об'єкта. Інколи на карті відстань у 2 см може означати цілу прірву. Або, скажімо, 2 км до моря може бути в ідеальному місці, біля гарної дороги й серед розвиненої інфраструктури, водночас, об'єкт майже на узбережжі можуть оточувати хащі.

Забудовник. До 90% забудовників на Балі не мають ліцензії на будівництво об'єкту, який вони пропонують. Тому треба вивчати документи, цікавитися репутацією забудовника і звертати увагу на реалізовані ним об'єкти, причому не тільки на Балі, але й у інших регіонах його присутності.

Обтяження. Важливо перевірити об'єкт, який ви плануєте придбати. Якщо ви хочете купити щось на Балі, навіть не намагайтеся вірити комусь на слово. Експерти рекомендують звернутися до нотаріуса, юриста або агентства нерухомості. Наприклад, момент із обтяженням нерухомості банком. Земля, на якій планується будівництво, може перебувати у будь-яких розглядах, судових позовах.

Зонування. Земля на о. Балі поділена на зони:

  • «Зелена» зона — ділянки для фермерської діяльності. Будівництво житлових чи комерційних об'єктів тут незаконне.
  • «Помаранчева» зона — це земля під низькоповерхову житлову забудову, але для власного використання, здавати в оренду її заборонено.
  • «Рожева» зона — туристична земельна ділянка, на якій може будуватися все, але з певною поверховістю. Тут дозволена орендна діяльність.
  • «Червона» зона — ділянки, виділені під туризм і розваги, дозволено будувати все — готелі, ресторани, гольф-клуби тощо.

«З'ясувати, в якій зоні будує забудовник об'єкт, який ви примітили, — обов’язково. Це прописано у сертифікаті на землю», — зауважив Антон Тараненко.

Якість будівництва. «Важливо знайти девелопера, який вміє будувати на Балі, тому що це незвичайне будівництво. Сезон дощів на туристів не впливає, оскільки все одно тепло. Але для будівлі без, скажімо, належної гідроізоляції, це справжня біда. Такий об'єкт швидко стане жертвою плісняви та тріщин», — пояснив Антон Тараненко.

Керуюча компанія. Знайти гарну керуючу компанію на Балі важко. Тому варто зважати, з ким співпрацює забудовник. Якщо він каже, що сам займатиметься управлінням комплексу, то тут варто засумніватися, оскільки навряд чи він зможе добре всюди давати раду.

Прогнози ринку

Прогнози експертів обіцяють перспективний розвиток ринку нерухомості на Балі у період із 2024 до 2025 року. Зокрема, цього року відкрили великий порт у Санурі, і взагалі 2024 рік стане роком реконструкції транспортної системи острова: буде побудована швидкісна дорога Gilimanuk — Mengwi, яка пройде через весь острів, та з'єднає Балі та Джакарту.

Крім того, запланована реновація порту Гіліманук — ключового пасажирського та вантажного хаба між островами Ява та Балі. А у 2025 році на Балі запрацює Paramount park — найбільший тематичний парк від всесвітньо відомого бренду Paramount. У зв’язку з цим, пасажиропотік очікувано збільшиться до 14 мільйонів на рік.

Водночас, експерти відзначають брак пропозиції на вторинному ринку регіону. У 2023 році попит на житлову нерухомість на Балі досяг позначки 300 тис. кв. м на рік, тоді як пропозиція становила 170 тис. кв. м.

Тобто, загалом, як зауважив Антон Тараненко, перспективи для потенційних інвесторів унікальні на багато років наперед.