На підступах до столиці: рейтинг забудовників передмістя Києва

Редакція проаналізувала як працюють компанії поблизу Києва, скільки зводять будинків, за скільки продають квартири і які у мешканців виникають труднощі.

Наявність власного автомобіля суттєво «зменшує» відстань від передмістя до центру столиці, а в деяких випадках шлях від спальних районів до центру міста може займати практично такий же час. Що важливо, як правило, ціна житла за межею міста нижча, ніж в самому Києві, на кілька тисяч гривень за квадратний метр.

Приваблива ціна житла, а також декілька додаткових бонусів у вигляді більш чистого навколишнього середовища та відсутності вуличної суєти схиляють багатьох селитися на деякому віддаленні від Києва.

Як ми рахували

Передмістя — це поняття відносне. Тому «Мінфін» визначив населені пункти, будівництво в яких моніторимо. З їх повним переліком можна ознайомитися в нашій методології.

Редакція опрацювала дані за 240 житловими комплексами, які будуються в цих населених пунктах. За спочатку заявленими планами будівельників, у першому півріччі 2019 року повинно було бути введено в експлуатацію 39 ЖК. Вийшло реалізувати намічене не у всіх— сертифікати про готовність об'єкта від Державної архітектурно-будівельної інспекції України забудовники отримали на будинки тільки у 29 комплексах. Їх будівництвом займалися 27 забудовників, які й потрапили до нашого рейтингу.

На відміну від рейтингу будівельників столиці, місця серед компаній, що працюють в передмісті, «Мінфін» розподіляв не за кількістю зданих квадратних метрів, а за кількістю введених в експлуатацію будинків. Причина цього в скритності самих компаній, що ведуть забудову передмістя. Багато з них відмовляються розкривати дані про кількість «квадратів» і квартир в будинках.

Спираючись на дані з відкритих джерел, середнього метражу, даних про те, які квартири сьогодні знаходяться у продажу, ми можемо приблизно визначити, скільки квартир здано. Але похибки уникнути не вийде.

Окремо зазначимо, що на тлі «замкнутості» ряду забудовників, своєю чуйністю виділилися відділи продажів ADH (будує Акварелі-2) та Domira Development (будує ЖК 7'я).

Досить часто забудовниками в передмісті виступають фізичні особи. Оскільки ім'я та прізвище людини рідко про щось говорять потенційним покупцям житла, в якості забудовника в рейтингу ми прописували назву ЖК. А фізособу вказували як замовника будівництва. Виняток редакція робила, якщо одна людина будує кілька житлових комплексів. В такому випадку, він прописаний нарівні з компаніями.

Не враховувалися в рейтингу будинки нижче трьох поверхів. Також не розглядалися забудовники, які не мають історії: не ввели в експлуатацію хоча б один будинок за минулі два роки або зараз не будують мінімум один новий будинок.

Тенденції ринку

Як показав останній рейтинг забудовників Києва, кількість квартир, введених в експлуатацію в столиці, зменшилася вдвічі порівняно з попереднім періордом. Ще виразніше ця тенденція проявилася в передмісті.

Якщо зараз в нашому рейтингу представлено 27 забудовників, то в другому півріччі 2018 року їх було 40. І якщо зараз мова йде про здачу 40 будинків, то шістьма місяцями раніше – 83.

За нашими підрахунками, у першому півріччі 2019 р. у передмісті завершено 4097 квартир, тоді як у другому півріччі 2018 року – 8111. Нехай у зв'язку з інформаційною закритістю будівельних компаній ці цифри можуть мати деяку похибку, але тенденцію відображають.

Лідери рейтингу

Незважаючи на скорочення кількості добудованих будинків, лідером рейтингу, як і в минулому півріччі, стала компанія IG Group, яка ввела в експлуатацію 5 об'єктів. Для порівняння, в минулому рейтингу «Мінфін» писав про те, що компанія завершила роботу над 12 будинками. Добудовані будинки знаходяться в Ірпені: ЖК Green Yard та Барвиха.

В обох житлових комплексах знаходяться невисокі будівлі. Тому у введених в експлуатацію п'яти будинках за підрахунками редакції є близько 55 квартир. Незважаючи на активність компанії, за даними «Мінфіну», її будинки в цьому кварталі були здані з затримкою.

На другому місці — МІД Сервіс, який здав 4 будинки в ЖК «Львівський маєток» в Софіївській Борщагівці. Забудовник здав найбільшу кількість квартир серед учасників рейтингу – 441.

На третьому місці – фізична особа – Богдан Карпенко, який вважається забудовником ЖК Фортуна-2 в Ірпені та ЖК Модуль в Бучі. В цих комплексах було здано 3 будинки, в яких сумарно є 190 квартир.

Що, де, за скільки

У рейтингу представлена мінімальна вартість квадратного метра житла у вже побудованих будинках. Найдешевше можна придбати квартиру в ЖК Гранд Віллас, який знаходиться у Ворзелі. Ціна за метр стартує від 340 доларів.

Найдорожчі «квадрати» в ЖК ColibriHouse, який знаходиться в Ірпені. Мінімальна ціна за метр в будинку — 683 долара.

Відзначимо, що якщо вимірювати відстань від ЖК до центру Києва по прямій, то найближче розташований ЖК Волошковський, розташований в Софіївській Борщагівці – до нього трохи більше 11 км. Найдалі – обухівський ЖК Квартал Парковий, від нього до центру Києва близько 36 км.

Читайте також: Акції забудовників у вересні 

Юридичні тонкощі

Одна з проблем, з якими іноді стикаються покупці квартир в передмісті – продаж незавершеного ЖК від одного забудовника до іншого.

Як пояснює адвокат адвокатського об'єднання «Констрактив Лойєрз» Олександр Босенко, чіткого порядку, який передбачав би передачу житлового комплексу від одного забудовника іншому, немає. Тому на практиці цей процес відбувається на основі договірних відносин.

Забудовники можуть скористатися двома способами купівлі-продажу ЖК. У першому одна юрособа передає іншій свої активи і пасиви. У другому варіанті юрособа, яка будує ЖК, може не змінюватися — продаються корпоративні права на ЖК і змінюється керівництво компанії.

Якщо забудовником стає нова юридична особа, то у тих, хто придбав житло у попередньої, можуть виникнути труднощі. «З новою юридичною особою покупці повинні врегулювати свої відносини шляхом підписання додаткової угоди», — пояснює Олександр Босенко.

За словами юриста, може виникнути ситуація, коли колишній забудовник передав новій компанії тільки активи, а пасиви залишив собі. Зокрема, і зобов'язання передати квартиру у власність покупця.

В такому випадку новий забудовник може не побажати укладати додаткові угоди без додаткових виплат. Навіть у випадку, якщо договір з попереднім забудовником не передбачав додаткових витрат.

Світла мало — води багато

Обираючи житло, краще дізнатися думку тих, хто вже встиг придбати квадратні метри в обраного вами забудовника, адже про роботу деяких з них на форумах можна зустріти багато скарг.

Мешканці часто скаржаться на труднощі з наданням комунальних послуг. Зокрема, власники квартир в ЖК Молодіжне містечко (село Крюківщина) говорять про перебої з електроенергією і низьку якість води. Жителі ЖК Вишгород Сіті Парк також скаржаться на те, що через перепади напруги горить техніка, а на останні поверхи вода не доходить.

Інвестори ЖК Green Yard (Ірпінь) повідомляють, що після здачі в експлуатацію їх будинки не були газифіковані. Крім того, на форумі пишуть про відсутність каналізації у будинку – замість неї «вигрібна яма», яка може переповнюватися.

Покупці нерухомості в житлових комплексах Orange Park (село Крюківщина) і Фортуна-2 (Ірпінь) повідомляють про підтоплення після дощів. У першому ЖК мова йде про прибудинкову територію, а в другому, про під'їзди та ліфтові шахти. На думку мешканців, проблема може бути у відсутності відливів і занадто низькому вході до будинку.

Серед проблем, з якими стикаються жителі передмістя: автомобільні затори у напрямку до Києва, відсутність шкіл і дитячих садків, близькість будинків до ліній електропередач, низьколітаючі літаки.

Крім того, якщо ЖК великий, його будівництво може тривати ще кілька років після введення в експлуатацію перших будинків. Всі ці труднощі теж варто враховувати при виборі житла.