Незважаючи на загальний спад ринку нерухомості, який триває в Україні вже п’ятий рік, інвестування в квадратні метри все ще залишається відносно стабільним та безпечним шляхом капіталовкладень. Згідно з даними порталу OLX, 54% українців планують купівлю нерухомості у 2026 році або впродовж наступних п’яти років. Ще 23% планують купівлю житла просто зараз, щоб випередити зростання цін.
Поступово відновлюється і будівельна галузь. Держстат звітує, що торік в Україні введено в експлуатацію 117,6 тис. одиниць житла — приватних будинків і квартир в багатоквартирних будинках. Якщо порівнювати з докризовим 2019 роком, то показник 2025 року лише на 6,5% нижчий та на 22% вищий за «ковідний» 2020-й.
Нерухомість як інвестиційний актив
Досвід реалізації житлових комплексів у центральних районах столиці показує, що близько 30% покупців розглядають нерухомість як інвестиційний актив. Цей показник є репрезентативним для всього київського ринку.
Особливим попитом в розрізі таких продажів користуються однокімнатні квартири — функціональні, невеликі, з ергономічними та гнучкими плануваннями. Саме такі квартири цікавлять «пакетних інвесторів» — тих, хто купує одразу декілька об'єктів нерухомості в одному житловому комплексі. Зазвичай це люди з високими доходами (середній капітал — $100+ тис.)
Батьки купують квартири «на виріст» для своїх дітей
Інша тенденція, яку ми помітили протягом року, це так звані квартири «на виріст»: коли батьки купують житло для своєї неповнолітньої дитини, яка у майбутньому стане власником оселі. Поки син чи дочка ще навчаються в школі, це цінний нерухомий актив. На етапі будівництва батьки купували його за однією ціною; коли об'єкт буде добудований і зданий в експлуатацію, а дитина підросте, його вартість буде значно дорожча. Я знаю випадки, коли батьки купували квартиру в ЖК для себе, а потім і для своїх дітей, щоб жити поруч.
Перепродаж та прибутковість нерухомості: до 40% ефективності.
Інвестори обирають різні моделі заробітку. Перепродаж все ще залишається одним з найбільш дієвих шляхів. Прибутковість у такому разі може становити до 40%. Важлива особливість тут полягає у тому, щоб продати житло, коли вже отриманий сертифікат, але ще не отримані права власності — цей період зазвичай може тривати до трьох місяців.
Є інвестори, які дотримуються тактики «перепаркування» активів. Вони купують нерухомість на етапі будівництва в одній із секцій житлового комплексу і чекають, коли її добудують. Ціна протягом цього часу, звісно, зростає. Коли секція вже вводиться в експлуатацію, швидко продають цю квартиру і купують в новій секції цього ж об'єкта, яка тільки на старті. Тому девелопери називають це «перепаркуванням» активів у межах одного проєкту.
Новий тренд: придбання паркомісця окремо від квартири
Останнім часом забудовники також впроваджують можливість придбання паркомісця окремо від квартири. Ця модель давно працює в Європі і тепер знаходить своїх прихильників у Києві. Раніше паркомісця в житловому комплексі продавалися лише для власників нерухомості. Для девелопера такий підхід вигідний, тому що розширюється варіативність покупців (додаються мешканці сусідніх будинків або ті, хто працюють поруч), а витрати на будівництво паркінгу «відбиваються» швидше. Для клієнта паркінг стає інвестиційним активом, який можна перепродати або здавати в оренду.
Придбання житла на етапі «котловану»
Потенціал придбання на етапі «котловану» частково зберігається навіть зараз. Але невід'ємно залежить від специфіки проєкту, темпів будівництва та репутації забудовника, долі інших його проєктів. Ми помітили, що люди готові вкладатися «на котловані» тоді, коли вони вже є інвесторами — так рівень довіри до забудовника найбільший. Разом з тим котлован — це масовий підхід, в основі якого закладена проста логіка: купити дешевше і продати дорожче. Нині інвестиції стають більш професійними, де більше математики і менше спекуляції. Тому роль масового інвестора знижується.
Придбати та здавати в оренду: модель поступово втрачає позиції
Модель buy and rent (купити квартиру, зробити там ремонт та здавати в оренду), яка була поширена до 2022 року, також поступово втрачає позиції.
По-перше, через інфляцію та зростання цін майже на все собівартість ремонту зросла в багато разів. Користуються попитом квартири з ремонтом від забудовника, проте таку опцію пропонують в середньому не більше 5% девелоперів у Києві.
По-друге, в Україні все більше розвивається сегмент дохідних будинків, апарт-комплексів та інших об'єктів такого напрямку. Тут середня дохідність може становити близько 20% річних у доларах.
Також для цього сегмента притаманна опція управління: якщо власник перебуває за кордоном, сервісна служба бере на себе обслуговування житла під ключ — від пошуку орендарів до прибирання та полагодження несправностей.
Щодо географічного розрізу, можемо говорити про інвестиційну привабливість великих міст, де ринок розвивається — насамперед Київ (плюс область) та Львів. Невеликі міста у відносно безпечних регіонах — Ужгород, Тернопіль, Івано-Франківськ та інші — цікаві переважно для кінцевого споживача, а не інвестора.
Які ключові чинники сьогодні визначають інвестиційну ліквідність квартири в новобудові?
На перших позиціях — репутаційний капітал девелопера, темпи будівництва, виконання зобов’язань перед інвесторами. Маст хев — безпекові рішення, укриття чи бомбосховища, додаткові джерела електроживлення (генератори, сонячні панелі тощо). Навіть площа квартири вже не має вирішального значення: інвестор не цікавиться великою квадратурою, інвестор цікавиться швидкістю і якістю будівництва проєкту.
Щодо класу житлового комплексу, яким віддають перевагу інвестори, то зазначу, що це поняття доволі змінне, а межі умовні. Нині великий відсоток комфорт-класу намагається дотягувати за якістю до рівня бізнесу, а економ намагається дотягнутися до комфорту. Тому що змінюються цінності та пріоритети у людей: не так вже важлива висота стелі у твоїй квартирі, як концепція ЖК, його інфраструктурно-сервісне наповнення, ком’юніті, локація.
Наостанок декілька порад для тих, хто вирішив інвестувати в житлову нерухомість на первинному ринку.
Звертайте увагу на проєкт і локацію. Перевагою буде, якщо житловий комплекс, в який ви вирішили інвестувати, має комерційне і сервісне наповнення, розвинену внутрішню територію та вигідну локацію, розташований поблизу транспортних розв’язок. Чим більше опцій в будинку (сервісна компанія, закрита територія, охорона, паркінг тощо) — тим більш ліквідним буде актив.
Уважно обирайте забудовника. Доведеться багато гуглити або скористатися штучним інтелектом. Звертайте увагу на темпи будівництва, інші його проєкти, наявність скандалів, відгуки інвесторів та мешканців. Якщо девелопер має акредитації в банках, є членом профільних спілок, асоціацій, федерацій та клубів — це плюс.
Вивчайте документацію. У забудовника має бути повний пакет юридично-дозвільних документів: ліцензії, дозвіл на будівництво, відповідне цільове призначення земельної ділянки, видані містобудівні умови, сертифікати тощо. І не забувайте ставити якомога більше питань девелоперу про все, що стосується документації.
Розраховуйте дохідність. Вона розраховується як відношення чистого річного доходу до загальних інвестицій, помножене на 100%. Чистий дохід — це оренда мінус витрати (ремонт, податки, простій), а інвестиції включають ціну квартири, ремонт та оформлення.
І фінальна максима: спочатку думати та рахувати — потім інвестувати.