На перепродажу тепер зароблятимуть менше
Минулого року набрав чинності закон про право власності на недобудоване житло. Про що він?
Насамперед, закон запроваджує нове для України поняття «спеціальне майнове право на майбутній об'єкт нерухомості». За ним забудовник не зможе залучати кошти інвесторів, поки не зареєструє в електронному реєстрі для новобудов кожну майбутню квартиру, як окремий об'єкт майнових прав. Зробити це забудовник може тільки після отримання всієї дозвільної документації на будівництво.
Тобто тепер буде чіткий алгоритм: перед тим, як почати будівництво, забудовник мусить оформити декларацію, отримати майнові права і тільки потім може продавати.
Закон також врегульовує, яким чином продаватимуться та набуватимуться спеціальні майнові права на майбутній об'єкт нерухомості.
Що це змінить для покупців?
Насамперед, збільшить ціну, адже кожен крок буде чогось коштувати.
Раніше інвестор приходив до відділу продажу, оформлював договір, вносив гроші на розрахунковий рахунок, отримував довідку про сплату і все, далі чекав, доки об'єкт добудується. Тепер це буде тільки через вчинення нотаріальної дії. А вона коштуватиме грошей, які додаватимуться до ціни «квадрата».
Водночас, маємо великий плюс. Раніше майнові права ніяк не фіксувалися в жодних реєстрах, крім договорів, що несло додаткові ризики. А ще не враховувалася така річ, як шлюбні відносини. За законом, якщо нерухомість купується з метою перепродажу і інвестор перебуває в шлюбі, то для цього потрібна згода подружжя. Інвестиції ж у новобудови були такою нішею, де без відома своєї другої половини можна було спокійно купити, продати і на цьому заробити. Зараз такого не буде, бо це виключно нотаріальна дія.
То все ж таки, у скільки такі нововведення обійдуться і на кого ляжуть витрати?
Якщо брати по Києву, то одна нотаріальна угода коштує близько 6 тис. грн. Ще треба враховувати вартість внесення до реєстру новобудов, але цифри поки що невідомі. Втім, можемо припустити, що вже на першому кроці оформлення квартири до її вартості додасться 6−8 тис. грн. Звісно, це ляже на плечі покупця.
Велика частина людей купували нерухомість з комерційною метою. Що закон принесе їм?
Із нашого досвіду, до війни 60% новозбудованого житла — це було виключно комерційне використання. Хтось купував, щоб здавати в оренду, інші — для перепродажу. Останні вкладалися на етапі будівництва і продавали після введення об'єкта в експлуатацію.
Ба більше, багато хто вичікував, коли у будинку почнуться ремонти, щоб продати квартиру якомога дорожче. При цьому речові права на себе можна було не оформляти, а зразу продати за переуступкою майнових прав. Таким чином вдавалося уникнути оподаткування, а отже — більше заробити. Тепер ці люди втратять таку можливість.
За новим законом, коли продаватимуться спеціальні майнові права на майбутній об'єкт нерухомості, то отримання речових прав вже на готове житло відбуватиметься автоматично. Тобто з реєстру спеціальних майнових прав щодо новобудов дані будуть автоматично переходити до реєстру речових прав на нерухомість.
Для громадянина, який купує квартиру для власного користування, це великий плюс. Йому не доведеться очікувати на пакет документів від забудовника та шукати державного реєстратора, послуги якого, до речі, платні — 1,5−8 тис. грн.
Дещо інші перспективи для інвесторів, які купили новобудову з комерційною метою. Відповідно до нового закону, як тільки будинок вводять в експлуатацію, інвестор автоматично стає власником речових прав, і відразу є витяг із держреєстру. Відповідно, при продажу об'єкта виникають податкові зобов’язання.
Тобто спекулятивний аспект стримуватиметься, заробітки інвесторів зменшуватимуться?
З продажу нерухомості сплачується 5% ПДФО і додатково 1,5% військового збору. Це якщо нерухомість перебуває у власності менше 3 років і це перший продаж. Із кожної наступної продажі потрібно сплатити вже 18% ПДФО + 1,5% ВЗ.
Цю складову вже додали до вартості квадратного метра. І це навантаження виключно на покупцеві.
Загалом, якщо повернутися до довоєнного періоду, то оформлення квартири, нотаріальне посвідчення угоди, податки, тощо здорожчувало 1-кімнатну квартиру на близько $3,5−4 тис. Новий закон дасть змогу зняти з покупця ще трохи грошей.
Чи дозволить закон відсікти всі спірні моменти та не залишити місця для обхідних шляхів?
Немає нічого досконалого. Можливо, і тут знайдуться прогалини, якими можна буде скористатися, щоб зменшити податкове навантаження. Але, щоб це зрозуміти й забрати всі баги, потрібен хоча б рік, щоб все запрацювало, щоб був створений реєстр тощо.
Якщо коротко резюмувати, що зміниться з новим законом на первинному ринку?
Ринок новобудов завжди супроводжувався ризиками. Але можна було і заробити. Цей закон для пересічного громадянина зменшуватиме ризики. Але зменшуватиме і заробітки. Зростатиме тільки вартість квадратного метра.
Особливості купівлі нерухомості під час війни
Купівля нерухомості під час війни має свої нюанси. На що звертати увагу покупцеві, щоб мінімізувати ризики?
Перше — продаж квартири за довіреністю. Зараз це популярно серед українців, які виїхали за кордон і вирішили там залишитися. Якщо вони не можуть чи не хочуть приїхати до України, щоб продати своє майно, то користуються послугами свого представника, на якого оформляють довіреність.
І до війни це була доволі ризикова штука. У нас навіть є кейси, коли ми спростовували угоди, оскільки довіреності не були оформлені належним чином. Тепер теж виникають спірні ситуації. Насамперед, сьогодні треба звертати увагу на терміни. Якщо раніше довіреність була безстроковою, то зараз її термін має бути не більшим, ніж 2 місяці з моменту видачі. Тому при укладенні угод треба розраховувати так, щоб вкластися у цих два місяці.
На терміни варто зважати також у випадках, коли квартиру продає подружжя, один із членів якого за кордоном. Для проведення угоди необхідна відповідна заява. Її краще робити в українському консульстві за кордоном — так дешевше, але займає певний час.
Другий момент — довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги. Зараз є великі проблеми з її отриманням. У деяких випадках це може зайняти навіть до пів року. Проте її наявність є важливою. За законом всі борги по квартирі залишаються за тією людиною, яка була власником нерухомості на момент їх виникнення.
Але це тільки на папері, в реальності комунальні служби мало цим цікавляться. Вони прив’язуються до квартири, а не до власника. І якщо є борг, то вимагають його сплатити, або припиняють надавати послугу. Тоді у нового власника залишається один варіант — звертатися до юристів і спростовувати вимоги. І знову ж таки, це все зайві витрати.
Третє — реєстраційний облік, особливо це стосується чоловіків призовного віку. Йде мобілізація, і зараз без ТЦК чоловік не може ні знятися з реєстраційного обліку, ні стати на нього. Простіше, якщо у квартирі зареєстрований чоловік призовного віку, і він є власником. У цьому випадку його за заявою нового набувача можна зняти з реєстраційного обліку. Але якщо це член родини, наприклад, квартира за документами належить дружині, а чоловік просто зареєстрований, то без воєнкомату його зняти з реєстраційного обліку неможливо. Якщо він не зніме себе сам із обліку, то доведеться це робити через суд. А це час — може зайняти до пів року, і гроші — $600−1000.
Четверте — якщо власниками є неповнолітні діти. Треба отримувати дозвіл в органах опіки та піклування. До війни це було складно, займало 1−1,5 місяці, а сьогодні й поготів.
Проблеми Київміськбуду та його інвесторів
Чи не головною темою для обговорення на ринку нерухомості є проблеми Київміськбуду. Що буде з його об'єктами та інвесторами?
Ні для кого не таємниця, що КМБ — вже давно свого роду маркетплейс. Вони навіть реалізували ті об'єкти, до яких взагалі не мали жодного відношення. Я так розумію, що, з одного боку, вони намагаються підтягнути свої хвости, відповідно до нового закону.
Також треба усвідомлювати, що це холдинг, який включав у себе майже 160 компаній. У цих компаніях була якась фінансово-господарська діяльність і є її певні наслідки. Ці наслідки не завжди позитивні, і треба з ними щось робити. Зараз вони намагаються згладити всі гострі кути і зняти напругу.
Що з ними відбуватиметься — спрогнозувати важко. І більші компанії бували у хиткому становищі й виходили з нього по-різному. Точно можна сказати, що це відтермінує введення в експлуатацію їхніх об'єктів, що будуються.
Що б ви порадили зараз робити інвесторам КМБ, які вклали гроші, але житло ще не отримали?
Якщо масово зараз продавати майнові права на об'єкти, що будуються, це може спричинити паніку та обвал. Залишається спостерігати за ситуацією. Тим, хто розглядав для себе купівлю нерухомості у новобудові, краще утриматись. Тому що прогнозувати, як розгортатимуться події, складно, адже маємо багато перемінних складових, і найголовніша з них — це війна.
Заробити на нерухомості можна і під час війни
Як правильно підходити до нерухомості, щоб заробити на ній, навіть у такий відверто складний час?
Нерухомість — це один із консервативних інструментів, і великих прибутків тут немає. Інша справа, якщо це системний бізнес, тобто якщо квартира не одна, а декілька, і їхнім обслуговуванням займається керуюча компанія. Проте, часто відбувається інакше. Людина купує чи отримує квартиру у спадок і вирішує її здавати в оренду.
При цьому вона розраховує отримувати, скажімо, 100 тис. грн на рік. Але вона їх не отримає, тому що є безліч витрат, які ніхто не враховує: природній знос, простій, аварійні ситуації. В середньому, якщо людина недосвідчена і у неї немає належно оформленого договору з орендарем, на всіх цих питаннях можна втратити до 50% прибутку.
Коли людина звертається із запитом на купівлю квартири, ми завжди її питаємо, з якою метою. Тому що, якщо людина купує для власних потреб, то ця квартира має викликати у неї позитивну емоцію, вона має себе там добре почувати. Коли купується для комерційного використання — там головне сухі цифри. Квартира не має подобатися, тут важливо: її початкова вартість; скільки вона даватиме прибутку від здавання в оренду; термін рентабельності; ліквідність у подальшому.
Наступна помилка — непродуманий підхід. Конкретний кейс: людина до війни уявляла, що купить квартиру біля метро в новобудові приблизно за $50 тис., докладе ще $15 тис. і здаватиме за 15 тис грн. Кінцева мета — заробляти.
Ми їй запропонували інше: ще трохи докласти і купити 3 маленьких готельного типу квартири. Це, по-перше, маневровий фонд — таку квартиру можна продати буквально за добу. А по-друге, якщо терміново потрібні гроші, вирішити питання можна за рахунок однієї з квартир, інші й надалі даватимуть дохід. Так, орендар віддає перевагу новому житлу, але треба враховувати, коли будинок здається, у ньому тривають ремонти, а тому рік, щонайменше, там ще ніхто не захоче жити.
Якщо повернутися до рентабельності, то наразі яка вона в середньому?
Зараз взагалі важко це визначити точно, тому що ціни сильно коливаються. До війни ми наближалися до європейської ставки капіталізації: в ЄС було в межах 5−6% річних, у нас — близько 8−10%. Тобто термін окупності в середньому близько 12 років.
Чи змінила війна щось у відносинах орендар-орендодавець?
Кожен власник розуміє, що ситуація зараз нестабільна і потребує гнучкості. Якщо раніше ціна оренди була сталою, то зараз вона варіюється і переглядається в індивідуальному порядку. Плюс, якщо до війни середній термін укладання договору був 1 рік, то зараз пів року. Тому що і орендарі, і власники не знають, що буде далі.
Крім того, зараз у договорах все частіше фігурує так званий гарантійний платіж або сума застави. Умови його повернення, зберігання і використання теж зарегульовані договором.
Як визначити ціну нерухомості
Велика проблема у людей — визначитися з адекватною ціною на житло. Як правильно до цього підходити?
Приймаючи рішення про продаж нерухомості, люди спочатку відкривають спеціалізовані сайти та моніторять ціни й пропозиції. Шукають приблизно таку ж квартиру, як у них, і близько до цього оцінюють свою. Але це так не працює. Ціна, яку ми бачимо в інтернеті, — стартова, а ту, за яку дійсно відбулася угода, ми не знаємо.
Насправді квартира коштує стільки, скільки за неї дадуть. Інакше кажучи, покупець пропонує свою ціну, а власник або приймає, або відкидає.
Надалі працюватиме доволі проста формула. Наявність попиту підвищуватиме ціну. І навпаки — відсутність попиту стрімко знижуватиме вартість. Намагання штучно утримати ціну нічого не дадуть. Постоявши на ринку місяць-два, кожен буде змушений прийняти рішення, що робити з квартирою: чекати далі чи погоджуватися на нижчу ціну.
І якщо погоджуватися на нижчу, то який дисконт є допустимим?
Коли власник самотужки намагається продати квартиру, він втрачає, щонайменше, 10% від вартості. Середній показник — 15%.
Бо якщо власник сам виходить з пропозицією, з ним торгуватися доволі легко. Коли через рієлторську установу, то опустити нижче стартової ціни набагато важче. По-перше, фахівець розуміє, яка ціна на сьогодні є актуальною, з якої суми вийти на ринок і збирати пропозиції покупців.
По-друге, завдання рієлтора — утримати цю ціну. Тому, коли послуги рієлтору сплачує власник, то немає важеля у покупця тиснути донизу щодо ціни.
Що б ви порадили: купувати зараз чи ні?
Нерухомість треба продавати або купувати, коли це вам потрібно. Зараз угоди з купівлі-продажу відбуваються у тому випадку, коли для людей це питання набуло актуальності.
Читайте також: Марченко: Наразі купувати житло у новобудові дешевше у тих, хто купив його на «котловані»
Післявоєнні перспективи
Якими будуть ціни на квартири після війни?
Ті, хто вважають, що ціни підуть вгору, праві. Ті, хто вважають, що ціни підуть донизу, теж праві.
Якщо зробити екскурс в історію, коли відбувалося становлення ринку, була повна цінова невизначеність. Були випадки на початку 90-х, коли квартиру у центрі міста можна було придбати за $3 тис. У 1998-му вартість однокімнатної квартири у спальному районі Києва становила в середньому $7 тис. У 2008 році, коли ціни сягнули до небес, та сама квартира коштувала $100−115 тис. Далі настала криза, і ціни пішли донизу. Десь до 2011−12 року таку квартиру можна було купити вже за $11−12 тис.
До повномасштабного вторгнення квартира з тими ж самими параметрами коштувала $30 тис. І на сьогодні вартість такої квартири зберігається у таких же межах. Але треба враховувати, що до вторгнення $30 тис. — це було близько 750 тис. грн, а на сьогодні — це понад 1 млн. Тобто в гривневому еквіваленті вартість зросла.
Якщо ми навіть в межах одного року розкладемо ціну, то побачимо вплив сезонності. Є період, коли людей більше цікавить міська нерухомість і є зростання попиту, відповідно, й підвищення ціни. Це період із січня до середини березня. А починається весна, перемикається увага на заміську нерухомість, і ціна на міську нерухомість починає прямувати донизу.
На сьогодні платоспроможних прошарків населення все менше. Статистика шокуюча. За даними МВФ, до 7,5 млн за межею бідності. Яка ситуація з попитом на житло?
Ситуація нестабільна. Є тиждень тиші, тиждень попиту, а далі два тижні тиші.
Велику ставку ринок нерухомості робив на військових і ВПО. Наскільки активно вони зараз купують нерухомість і чи зможуть витягнути попит?
Здебільшого люди, які все втратили, звертаються до оренди. Навіть якщо у них є гроші на житло, то вони притримуються думки, що краще пересидіти на кеші, дочекатися, поки це все закінчиться.
Є військовослужбовці, які зараз замислюються над купівлею житла. Але найбільше купують житло ті, у кого це питання набуло критичної маси.
Основна ставка — на відкладений попит. А він великий і почне працювати після закінчення війни.