Господарі поки що не поспішають знижувати цінники. Але, як кажуть рієлтори, протягом місяця-двох на столичному ринку відбудеться масова переоцінка квартир — дехто подешевшає, а деякі — навпаки, подорожчають.
«Мінфін» розбирався, як комунальна криза впливає на столичний ринок нерухомості та ціни на житло.
Вторинка зупинилася, первинку продає автономія
Як розповів «Мінфіну» керівник агентства нерухомості «КиївДімСервіс» Андрій Романов, до третини всіх угод, які були у роботі, покупці скасували.
«Щодо решти — ситуація поки що є невизначеною. Багато клієнтів попросили перенести терміни укладання угод. Не виключаю, що частина з них також скасується», — уточнив він.
Щодо поточної активності ринку, то вона, за словами експерта, «практично нульова» — немає ані дзвінків, ані переглядів.
«З одного боку, люди зараз зайняті нагальнішим питанням — їм треба якось вижити в умовах відключень тепла та світла. З іншого — багато хто задумався, а чи потрібна їм взагалі квартира, якщо вона будь-якої миті може стати фактично непридатною для життя», — пояснив Романов.
Забудовники запевняють, що колапс спостерігається насамперед на вторинному ринку, а на первинці ситуація, хоча й погіршилася, але поки що не катастрофічна.
«Вторинка, особливо старий житловий фонд, відчуває на собі всі системні недоліки — низьку енергоефективність, відсутність резервного живлення, залежність від зношених інженерних мереж.
В умовах комунальної кризи всі ці проблеми стали очевиднішими для покупців. Але в нас ситуація інша, бо будуємо енергоефективні будинки із власними котельними та автономними рішеннями. Ті ж котельні із самого початку обладнані генераторами, що дозволяє підтримувати базовий комфорт навіть у складних ситуаціях", — каже керівник відділу маркетингу компанії Alliance Novobud Ірина Міхальова.
Вона також додала, що покупці стають раціональнішими, і порівнюють не лише ціни за квадратний метр, а й можливості забезпечити базові комунальні послуги. «Тому до нових проєктів із продуманими інженерними рішеннями інтерес потенційних покупців зберігається, а в окремих випадках навіть зростає», — каже Міхальова.
Андрій Романов підтвердив цю тенденцію, зазначивши, що багато хто з тих, хто поставив уже домовлені угоди на «стоп», зараз шукають можливості збільшити бюджет, щоб купити максимально захищене від блекаутів житло.
Комунальна криза у столиці буквально за лічені дні «перепрошила» логіку попиту на житло.
«Люди зараз вибирають квартиру не лише за районом чи ремонтом, а й головним критерієм — чи можна в такому житлі нормально жити і працювати, коли немає світла. Такій умові найкраще відповідають сучасні ЖК, де є генератори або інше резервне живлення для насосів, ліфтів, освітлення в під'їздах, а також приватні будинки, де можна домогтися автономності, об'єднавши інвертор та генератор. Старий житловий фонд сильно програє у поточній ситуації», — розповідає столичний рієлтор Ірина Луханіна.
Щодо нового житлового фонду у Києві теж є питання. Зокрема, багато ЖК розраховані тільки на електроенергію — і щодо кухні, і щодо опалення. Тому коли у столиці годинами немає електроенергії, такі багатоповерхівки стають фактично «пасткою» для мешканців. Нещодавно Кабмін пообіцяв не відключати будинки з електроопаленням, що стане для них великим бонусом. Але перевірити реальність цих обіцянок на практиці поки що немає можливості, оскільки «захист» стосується лише планових, а не аварійних чи екстрених відключень.
Крім того, житло в нових ЖК коштує набагато дорожче, ніж на вторинному ринку. І знайти кошти, щоби збільшити бюджет, і купити автономну квартиру, можуть далеко не всі.
Ціни завмерли, але це тимчасово
За словами Романова, впав не лише попит на житло на вторинному ринку, а й пропозиція. Наприклад, власники масово забирають із продажу квартири в особливо постраждалих будинках (на Солом'янці, Троєщині, Лівому березі тощо).
«Пропозиція скоротилася на 40%. Власники розуміють, що квартира в будинку без опалення не може продаватися за старим цінником. А знижувати ціну вони поки що не готові. Тому забирають об'єкти з продажу, сподіваючись, що комунальники все полагодять, і їхня нерухомість знову відновиться у вартості», — пояснив Андрій Романов.
Він каже, що потенційні покупці вже формують «чорні списки» будинків та районів. «Наприклад, на Троєщині, Софіївській та Петропавлівській Борщагівці комунальна інфраструктура дуже постраждала. Аби все відновити, потрібні тривалі капітальні ремонти. Якщо все почнуть просто поспіхом відновлювати, це може призвести до комунальних аварій у майбутньому, незрозуміло, навіщо витрачати кошти на квартиру в такому проблемному будинку», — додав експерт.
Обвал і за попитом, і за пропозицією «не дає впасти цінам» — принаймні, поки що.
«Оскільки виставлених на продаж квартир зараз також поменшало, власники не поспішають скидати ціни або торгуватися. Вони вважають, що незабаром ситуація стабілізується і все буде як і раніше, з тенденцією до зростання цін на житло в столиці.
Крім того, ринок нерухомості дуже інертний. Ціни на купівлю-продаж не падають за лічені дні чи навіть тижні. Для того, щоб ми побачили перші цінові наслідки нинішньої комунальної кризи в Києві, знадобляться щонайменше місяць-два", — вважає Романов.
Вже до весни, як очікують рієлтори, тенденції на столичному ринку житла кардинально зміняться: критерії вибору квартир оновляться, що прискорить цінове «розшарування» — деякі об'єкти впадуть у ціні, тоді як інші — навпаки, подорожчають.
Які квартири подешевшають, а які — подорожчають
Що буде з цінами на житло у столиці після випробування багатоповерхівок «комунальним колапсом»?
За словами Луханіної, на ринку ще до нинішніх проблем із електрикою почала формуватися так звана «націнка за автономність», коли квартири в будинках із резервним живленням, генераторами, індивідуальними тепловими пунктами продавалися швидше, меншим торгом (або взагалі без нього), а найчастіше й трохи дорожче, ніж «звичайні» об'єкти. Різниця у вартості становила щонайменше 3%.
«Люди дивляться на практичні речі: чи буде вода та тепло, робочий ліфт, зв'язок, якщо відключать електроенергію. Ще один важливий критерій — індивідуальні теплові пункти, цінність яких зараз особливо зросла. ІТП — це система в будинку, яка керує подачею тепла та гарячої води, дозволяє підтримувати стабільну температуру і часто дає економію. Але є нюанс — ІПТ працює від електрики, тому в умовах жорстких відключень потрібне ще й резервне живлення (наприклад, генератор)», — пояснила Луханіна.
При цьому різниця у вартості квартири в автономній та «звичайній» багатоповерхівці того ж року забудови і в тому ж районі може зрости вже до 7−10%. Наприклад, на квартирі за $60 тис. це $4,2−6 тис.
Наприклад, автономне опалення вже сьогодні є в таких столичних ЖК: «Кришталеві джерела», «Італійський квартал», «Лісова казка 2», «Сирецький парк», Forest Park, Svitlo Park, Brother, Montreal House, Podol Plaza&Residence тощо. І цей список лише зростатиме, оскільки багато ОСББ наразі взялися за «автономізацію» своїх багатоповерхівок.
«Ринок ще сильніше розділиться на два сегменти — житло, яке „тягне автономність“ і залишається комфортним навіть на тлі відключень, і житло, де відключення світла перетворюються на постійний стрес. Ми зараз спостерігаємо безліч додаткових технічних інвестицій у багатоповерхівки — люди встановлюють додаткові генератори, інверторні системи, резерви для насосів, теплових вузлів, сонячні панелі. У ціннику на житло буде не лише метраж, але й частина цих інвестицій, що дозволяють переживати кризові часи з максимальним комфортом», — каже Луханіна.
У старому житловому фонді, за словами Луханіної, зростає цінність квартир із газовими плитами. З огляду на цю тенденцію, хрущовки, які раніше лише дешевшали, можуть зрости в ціні на 5−7%. Особливо це стосується будинків, розташованих у гарних локаціях — зокрема, в центрі міста.
Також у старому житловому фонді зростає важливість таких критеріїв як утеплення, стан внутрішньобудинкових мереж, наявність генераторів, відсутність частих комунальних аварій тощо.
Квартири в будинках, які не відповідають цим критеріям, вже з весни можуть почати дешевшати — до 10−15%, залежно від конкретного об'єкту.
Навіть якщо спочатку цінники в оголошеннях залишаться незмінними, під конкретного покупця власники, найімовірніше, даватимуть знижки. Інакше, вони просто ризикують, що житло «зависне».
«На переговорах торг уже йде частіше та «сміливіше», особливо якщо об'єкт ризиковий — із проблемним опаленням, у старому будинку тощо», — каже Луханіна.
За її словами, можуть подешевшати також квартири в будинках, які опинилися в епіцентрі комунальної кризи і в яких довго не було опалення.
«Врятувати ситуацію можуть лише якісні ремонти та відновлення комунікацій, а також відсутність у будинку грибка, течій, пошкоджень, і все це підтверджено актами від керуючої компанії. Якщо ж будинок „посипався“, продавцям доведеться знижувати цінники», — підсумувала Луханіна.