Як купити житло в Іспанії: ціни, податки та дохідність

Іноземці дали заробити продавцям житла

Минулий рік для ринку нерухомості Іспанії відзначився рекордними продажами та зростанням цін на житлові об'єкти. За даними Національного статистичного інституту, протягом 2022 року вартість квадратного метра зросла на 7,4% до свого пікового значення з часів буму у 2007 році. Середня ціна «квадрата» житлової нерухомості в Іспанії, за даними сайту Idealista, досягла €1 922.

Топ-10 іспанських регіонів із найвищими цінами на житлову нерухомість

Причини зростання цін типові — збільшення витрат на будівництво та дефіцит нового житла. Однак, вирішальним фактором став підвищений попит із боку іноземців. Наприклад, європейські покупці після ковідних обмежень вирішили обзавестися комфортним житлом на випадок повернення карантину, українці тікали від війни.

Загалом, за даними нотаріусів, на частку нерезидентів припало 21,1% від загального обсягу купівлі-продажу житла в Іспанії. Це найвищий показник за всю історію.

Найчисленнішими покупцями житла залишилися британці, на їхню частку припало 10,72% від загальної кількості угод, за ними йдуть німці (9,33%) та французи (7,35%). Далі у списку марокканці, румуни, італійці, бельгійці, голландці, шведи та китайці. Замикають топ-15 росіяни, українці, ірландці, американці та аргентинці.

Однак, іноземцями, які побили всі рекорди зі збільшення своєї присутності на іспанському ринку, стали саме українці. У 2022-му вони купили на 99,87% житла більше, ніж роком раніше.

За оцінками нотаріусів, українці купували здебільшого демократичне житло, вартість квадратного метра якого становила в середньому близько €1 700. Але були й ті, хто ставав власником елітної нерухомості вартістю €500 тис. і більше.

Найбільше нашим співвітчизникам полюбилися прибережні регіони. За словами рієлтора мережі агентств нерухомості Re/Max в Іспанії Віталія Котенка, на початку минулого року українці «просто таки підірвали» ринок Коста-Бланка.

«За статистикою, регіон Торрев'єха вийшов на перше місце за кількістю продажів. Серед лідерів також Аліканте та Бенідорм. За останніх півтора року українці суттєво допомогли іспанській економіці», — каже експерт.

Чому Іспанія

Погода і море — далеко не єдині переваги країни. Серед плюсів — розвинена інфраструктура, сформована усталена законодавча база, а також можливість знайти житло на різний гаманець.

«В Іспанії є регіони, де нерухомість можна купити практично задарма. Це, переважно, гірські райони, віддалені від основної інфраструктури. Місцева влада намагається залучати сюди людей, навіть дають гроші на купівлю житла. Водночас, є регіони, які є свого роду центрами розвитку. Вони, наче магнітом, притягують покупців, які штовхають вгору ціни і на оренду, і на продаж», — розповідає Віталій Котенко.

Наприклад, у Бенідормі, який входить до топ-3 регіонів за туристичною активністю після Мадрида і Барселони, за останній місяць (червень 2023 р.) оренда подорожчала на 6%. Схожа картина спостерігається і на ринку продажу.

«Середня ціна оренди у Бенідормі становить близько 12,5 €/кв м, середня ціна продажу — 2,2 тис. €/кв м. Ціни у новобудовах стартують від 2 до 3 тис. €/кв м. Якщо ж говорити про прибережну лінію, то це може бути і 5, і 7, і навіть 9 тис. €/кв м», — говорить експерт.

Бюджет, необхідний для купівлі житла в новобудові, сильно залежить від розташування будинку. На 1−2 лінії від моря — найдорожче. Апартаменти на дві спальні обійдуться не менше €500 тис.

Якщо близькість до моря — не головне, і розглядати другу зону — приблизно 3 кілометри від 1−2 ліній — ціни будуть лояльнішими. Наприклад, у Ганістраті, найближчому місті від Бенідорму, дві спальні у новобудові коштуватимуть від €230 тис.

Квартири з однією спальнею в Іспанії практично не будують, основний попит припадає на апартаменти на 2 і 3 спальні. Метраж квартири з 1 спальнею — близько 50 кв м, із 2 спальнями — 70 кв м, із 3 — 90−100 кв м.

Як заплатити за іспанську квартиру, не виводячі гроші з України

Іспанія є абсолютно відкритою для нерезидентів, купити нерухомість тут може будь-хто. Для цього потрібні тільки паспорт та ідентифікаційний номер іноземця (NIE). Останній отримується в місцевому відділку поліції протягом 15 хв, за попереднім записом.

Крім того, потрібно відкривати рахунок у банку, не обов’язково іспанському, це може бути будь-який європейський банк.

«Можлива й змішана форма оплати. Від кешу іспанці теж не відмовляються. Основне питання — легальність грошей», — уточнює рієлтор агентств нерухомості Re/Max.

Сьогодні для українців перепоною для купівлі закордонних «квадратів» може стати не тільки підтвердження офіційних доходів, а й переказ коштів за кордон, який обмежений сумою у 100 тис. грн (в еквіваленті) на місяць. Але є варіанти, які дозволять уникнути багатьох незручностей. Зокрема, на ринку нерухомості Іспанії працюють українські забудовники. Деяких із них, за словами Віталія Котенка, цілком влаштує оплата в Україні. Щоправда, усі деталі узгоджуються в індивідуальному порядку.

Що ще важливо для купівлі нерухомості в Іспанії, то це легальне перебування. Зараз в українців із цим немає проблем. Приїхавши до Іспанії, громадянин України може протягом місяця отримати тимчасовий захист із правом роботи. А взагалі, угоду купівлі-продажу можна оформити, прибувши в країну і за туристичною візою, без оформлення ВНЖ чи ПМЖ.

Процес купівлі житла в Іспанії максимально простий:

1. Підписання оферти. Після вибору об'єкта підписується офіційний документ, який декларує згоду чи пропозицію покупця на купівлю об'єкта за визначену суму, на певних умовах, в обумовлені терміни. Оферту підписує покупець чи його агент, вносить депозит у розмірі 1−1,5% від суми угоди на підтвердження своїх намірів і передає для затвердження продавцю. Сума депозиту може бути втрачена, якщо покупець з якихось причин відмовиться від покупки.
2. Внесення завдатку. Якщо оферта прийнята і між сторонами досягнуто згоди, заставна сума — 10% від повної вартості — вноситься на рахунок агентства, або на рахунок продавця.
3. Укладення угоди. Відбувається при обов’язковій присутності нотаріуса. Готується уся необхідна документація: Nota Simple — це витяг із Реєстру власників Іспанії, що включає основні відомості про об'єкт нерухомості та його правовий статус; енергетичний сертифікат, довідка з комунідада про відсутність заборгованості за комунальні платежі. Якщо квартира в іпотеці, відповідно залучається банк, щоб під час угоди цю іпотеку погасити.

Увесь процес оформлення угоди, зазвичай, займає 2−3 місяці.

Купити нерухомість в Іспанії можна і в кредит, причому умови кредитування є досить привабливими: під 2,9−4,5% річних із терміном погашення до 20 років. Але українці сьогодні вважаються ризиковими категоріями, тому не всі банки охоче кредитують людей з українським паспортом, а якщо і видають позики, то за максимально високими ставками і за умов внесення більшого, ніж зазвичай, першого внеску.

«Якщо брати іпотеку, то краще невелику суму, до 30% від повної вартості житла. І, звісно, показувати офіційний дохід. Це пом’якшить умови банків», — каже Віталій Котенко.

Ще один варіант зменшити навантаження на свій гаманець при купівлі житла — скористатися розтермінуванням від забудовника. Зазвичай, договір на цю послугу в Іспанії триває від 6 місяців до 2−5 років, залежно від умов угоди між продавцем і покупцем.

Читайте також: Житло Туреччини подорожчало на 161%: скільки коштує зараз і дає заробити власникам

Податки та витрати при укладенні угоди

Купівля нерухомого майна в Іспанії передбачає додаткові оплати — в середньому 12% від вартості об'єкта. Підписуючи договір про купівлю-продаж нерухомості в Іспанії, іноземцеві треба бути готовим, зокрема, заплатити:

• податки: на передачу майнових прав, якщо житло придбано на вторинному ринку, — 6−10% від кадастрової вартості об'єкта: і податок на додану вартість, якщо нерухомість куплено «на первинці» — 10% від вартості об'єкта;
• нотаріальний збір — €600—1000.

Комісія рієлтора у більшості регіонів Іспанії складає 5% від вартості об'єкта нерухомості. Ці витрати, зазвичай, лягають на гаманець продавця. Але трапляються винятки.

«Якщо продавець навідріз відмовляється сплачувати комісію за послуги рієлтора, а покупець хоче саме цю нерухомість, він може взяти на себе витрати», — пояснює експерт.

Що стосується податку з боку продавця, то все залежить — резидент він чи ні. Якщо угоду здійснює нерезидент Іспанії, йому потрібно сплатити лише податок із доходу у розмірі 3% від ціни об'єкта, зазначеної у документах.

Навантаження на резидента більше. Він сплачує податок на прибуток, який коливається від 19 до 24% від різниці між сумою купівлі та продажу.

«Українцям, які приїжджають і отримують тимчасовий захист, треба враховувати, що згодом вони стають податковими резидентами Іспанії, а тому за логікою речей всі їхні доходи мають декларуватися і оподатковуватися за ставкою 24%», — нагадує Віталій Котенко.

Купуючи нерухомість в Іспанії, треба також розуміти, що кожен рік доведеться сплачувати податок на майно. Він досить низький за європейськими мірками і становить від 0,4 до 1,1% від кадастрової вартості об'єкта, залежно від регіону, де знаходиться нерухомість.

«Податок за квартиру з двома спальнями становить близько €300 на місяць, залежить від місцевості», — каже експерт.

Як і на чому заробити

Інвестування в житлові об'єкти Іспанії розглядається на двох ринках — новобудов і оренди.

Новобудови. На вкладенні коштів у новобудови можна заробити 20−30% річних, якщо увійти в проєкт на ранніх стадіях будівництва. При цьому інвестору не потрібно відразу віддавати всю суму.

«До етапу введення в експлуатацію інвестор сплачує лише 30−50% від повної вартості. Решту — при підписанні угоди і отриманні ключів від готової квартири. Фактично, інвестиційна сума у вас зменшується вдвічі», — пояснює рієлтор мережі агентств нерухомості Re/Max.

Ще один важливий момент — вартість нерухомості фіксується при внесенні першого платежу і залишається незмінною до кінця.

Квартиру інвестор отримує майже «під ключ»: із ремонтом, готовими санвузлами, мебльованою кухнею, оснащеною основною технікою. Є також гарантії від забудовника: на оздоблення — рік, на комунікації — 3 роки, на конструкції — 10 років.

«Якщо ви отримали квартиру і побачили недоліки, звертаєтесь до забудовника, він має їх негайно усунути. Якщо ні, то підключаєте адвоката, він швидко знайде вплив», — радить Віталій Котенко.

Отримавши всі документи на руки, інвестор може перепродувати свої «квадрати». Але треба бути готовим заплатити усі податки, оскільки можливості здійснювати переуступку прав іспанські забудовники не дають. Таким чином вони захищають себе і ринок від демпінгу.

Оренда. На оренді в Іспанії можна заробити «чистими», після відрахування податків та усіх витрат, від 5 до 10% річних. Все залежить від типу нерухомості, локації і того, як здавати в оренду — самому чи через керуючу компанію, як фізособа чи підприємець.

Розкид цін на оренду — величезний. У гірських районах можна винайняти житло за 200−300 €/місяць. На узбережжі — ставки стартують від €600. У Бенідормі оренда квартири з однією спальнею на вторинці обійдеться від €700, із двома — в районі €1 000. У новобудовах, розташованих у гарному місці, дві спальні коштуватимуть 2 000−2 500 €/в місяць.

На думку експерта, безпрограшний варіант нерухомості в Іспанії, який дасть і капіталізацію, і заробіток, і його легко продати, — це однокімнатні студії.

«В Бенідормі студії коштують порядка €70 тис., Аліканте — €60 тис., Торрев'єсі — €40−50. Такий об'єкт завжди легко продати. Якщо говорити про житло цікавіше, з погляду дохідності, то треба дивитися на житло, щонайменше, з двома спальнями в туристичному місці. Для Бенідорма поріг входу у такі об'єкти становить близько €170 тис.», — порахував Віталій Котенко.

Читайте також: Ринок нерухомості: де зараз житло купують найбільше і скільки за нього платять

Ціновий прогноз

Іспанський ринок нерухомості залишається на позитиві: ціни зростають як на продаж, так і на оренду.

Втім, фахівці стверджують, що така тенденція зберігатиметься недовго, вже цього року ринок почне охолоджуватись. Такої думки дотримуються експерти Центрального банку Іспанії та Інституту статистики. Причина — збереження високих відсоткових ставок та інфляція. Швидке зростання споживчих цін обмежує купівельну спроможність потенційних покупців, а високі облікові ставки здорожчують іпотеку.

Проте, попит на житло, а відтак і ціни, підтримуватиме приплив мігрантів. За оцінками Національного статистичного інституту, у 2023 та 2024 роках іноземне населення збільшуватиметься приблизно на 490 тис. осіб на рік. А от темпи новобудови й надалі відставатимуть від попиту.

Експерти сходяться на думці, що на ринку справді варто очікувати стабілізації, але про суттєве падіння цін наразі не йдеться.