Що означає переуступка квартири

Переуступка — це заміна сторони договору купівлі-продажу, фактично це додаток до попереднього договору, в якому зазначається, що одна сторона переуступає об'єкт іншій стороні, новому власнику. Здійснити переуступку можна лише до підписання основного договору, тобто до моменту набуття права власності на об'єкт. Тобто продавець фактично передає покупцю право витребувати нерухомість у забудовника та підписати договір купівлі-продажу після того, як новобудова буде прийнята в експлуатацію та отримає поштову адресу.

Купівля квадратних метрів на первинці передбачає певні ризики. Чим нижчий етап готовності і, відповідно, вищі ризики — тим привабливішою є ціна. Окрім того, на старті продажів доступний ширший вибір квартир. Є різні площі, планування, можна знайти помешкання з вдалішими видовими характеристиками. Зазвичай, під завершення будівельних робіт до вибору покупців пропонуються залишки. І ось тоді інвестори, які вклали кошти на початку, виходять зі своєю пропозицією.

Тобто переуступка є досить популярним інструментом перепродажу нерухомості, коли інвестор купує квадратні метри на низьких етапах готовності за меншою ціною, а продає ближче до завершення будівництва, коли вартість об'єкта суттєво зростає. Таким чином інвестор заробляє на різниці в ціні, а новий власник, хоча й сплачує більше, але уникає ризиків можливих затримок будівництва. До того ж може обрати той варіант квартири, який найбільше відповідає його запиту.

При цьому плутати угоди на вторинному ринку з переуступкою не варто. Ключова відмінність між цими варіантами придбання нерухомості — це наявність права власності на об'єкт. Варіант із переуступкою передбачає уникнення податкового обтяження угоди для інвестора.

«З-поміж іншого, ми відзначаємо, що зараз цією можливістю почали користуватися чоловіки, які до набуття права власності на об'єкт переуступають нерухомість родичам жіночої статі. Наскільки доцільні такі рішення — питання дискусійне. Це, радше, захід перестороги на тлі інформаційного нагнітання довкола теми мобілізації. Однак, якщо інвесторам так спокійніше, то чому ні?», — зауважує Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд».

Юридична сторона

Хоча, на перший погляд, придбання квартири за переуступкою може видатися складним, на практиці все значно зрозуміліше. Переуступка здійснюється не за окремим договором, а за додатком до існуючого попереднього договору купівлі-продажу (ПДКП). У цьому додатку зазначається нова сторона — новий покупець. А також те, що всі зобов'язання девелопера в рамках договору стосуватимуться нового покупця.

У деяких випадках для здійснення переуступки інвестору потрібно отримати попередній дозвіл від компанії-забудовника. «Обов'язковість погодження переуступки для того чи іншого будинку визначає менеджмент. Тому, перш ніж вийти на ринок із пропозицією переуступки, інвестору варто звернутися до відділу продажів ЖК, з'ясувати усі нюанси», — пояснюють в «Інтергал-Буд».

Ціна питання

Розраховувати на певні фінансові вигоди тим, хто купує житло за переуступкою, не варто. Ми вже згадали про те, що продаж за цією схемою може здійснюватися за погодженням девелопера. За такого сценарію ситуація, в якій попередній власник відверто демпінгує, пропонуючи придбати квартиру дешевше, ніж поточна вартість у забудовника, є малоймовірною.

«З досвіду нашої компанії можу зазначити, що у деяких проєктах погодити переуступку взагалі доволі важко. Це робиться через відповідну заяву інвестора, де обов'язково зазначається ціна, за яку він планує переуступити квартиру», — пояснила Анна Анісімова.

Водночас на ринку можна зустріти оголошення про переуступку квартир на дуже заманливих умовах. Проте в «Інтергал-Буд» попереджають — низькі ціни можуть свідчити про проблемність об'єкта.

«Якщо потенційний покупець бачить пропозицію про придбання нерухомості високої стадії готовності за вартістю, що нижча за ринкову, ймовірно, це проблемний довгобуд. До цієї пастки можуть потрапити люди з інших регіонів, які, наприклад, переїздять до Києва та погано знайомі зі столичним ринком нерухомості», — говорить керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд».

Тому покупцям варто завжди порівнювати ціни з актуальною пропозицією цього ж забудовника та схожими за характеристиками пропозиціями на ринку. Якщо вони нижчі, то розвиток подій може бути наступним:

  • або підписання додаткової угоди зі зміною сторони девелопер не погодить;

  • або покупець натрапить на ризиковий об'єкт.

Загалом ціна переуступки формується очікуваннями попереднього інвестора та додатково включає комісію. «У випадку нашої компанії — це 5% від початкової ціни за об'єкт у валюті. Тобто якщо перший інвестор придбав нерухомість за $100 тисяч, а переуступає за $130 тисяч, то додатково треба буде сплатити компанії 5% від суми $100 тисяч — $5 тисяч. А вже нова вартість, $130 тисяч, буде зафіксована у додатку до договору, яким визначається новий власник», — говорить Анна Анісімова.

Вона зауважує, що відсоток комісії компанії можна спробувати зменшити, написавши заяву на перегляд. І тоді девелопер розгляне це прохання.

Як без ризиків купити квартиру за переуступкою

У разі придбання житла за переуступкою варто бути готовим зіткнутися з тими ж ризиками, що і у випадку з новобудовою. Тому варто, насамперед, перевірити забудовника, проєкт будівництва та дозвільні документи на нього, сертифікат, що засвідчує готовність об'єкта, поштову адресу.

До того ж додаються ще й ризики перевірки правомірності набуття та відчуження продавцем своїх прав. Перед купівлею нерухомості за переуступкою потрібно додатково перевірити такі документи від попереднього інвестора:

  • договір ПДКП;

  • договір із управляючою компанією;

  • квитанції, що свідчать про сплату за об'єкт (повну або внески за договором розтермінування).

Процес перевірки документів здійснюється за участі представника компанії. Якщо йдеться про заселений об'єкт, попередній власник також передає ключі від квартири.

Покупцям за переуступкою варто також звернути особливу увагу на:

  • відсутність заборгованості за комунальні послуги (актуально для об'єктів завершеного будівництва, на які ще не оформлено право власності);

  • підтвердження прийняття квартири;

  • підписання договору з обслуговуючою компанією.

Перш ніж прийняти рішення щодо угоди, потрібно перевірити і забудовника проєкту, і сам будинок. Уточнити, чи отримав об'єкт сертифікат, що засвідчує готовність, поштову адресу. Якщо ні, то запитати про планові терміни. За умови, що йдеться про середні етапи готовності, перш ніж придбати квартиру, треба переконатися у темпах будівництва та їх відповідності термінам, в які девелопер обіцяв завершити будівельні роботи.

Щодо юридичних ризиків, то побоюватися, що договір переуступки може бути визнаний недійсним, не варто. Адже додаткова угода про переуступку завіряється нотаріально, тому юридичних ризиків для нового власника немає.

Тож, купуючи квартиру за переуступкою, потрібно бути вдвічі уважнішим, ретельно та без поспіху перевіривши всі можливі «підводні камені».

Плюси та мінуси переуступки

З огляду на вищесказане, до переваг купівлі за переуступкою варто віднести:

  • відсутність ризиків довгобуду, якщо йдеться про купівлю готового житла;

  • можливість швидко оформити право власності на себе, якщо об'єкт вже має сертифікат та поштову адресу;

  • можливість знайти квартиру площі чи планування, яких вже немає у пропозиції забудовника за цим же будинком;

  • податкова оптимізація, якщо порівнювати переуступку з угодою придбання на вторинці.

Однак у цього варіанту є й певні недоліки, серед яких варто виокремити такі:

  • за ціноутворення відповідає попередній інвестор, вартість визначає його бажання заробити на різниці між першою ціною та сумою переуступки;

  • немає знижок, програм лояльності та інших переваг, які може запропонувати девелопер проєкту;

  • присутні супутні платежі, як-от комісія компанії-забудовнику;

  • можлива відмова у здійсненні перепродажу за рішенням компанії.

Замість висновку

З початку великої війни попит на переуступку значно зменшився. В компанії «Інтергал-Буд», наприклад, із початку 2024 року щомісяця фіксують в середньому по 20 угод переуступки. «Це набагато менше, ніж ми фіксували до початку повномасштабного вторгнення, приблизно 30% від показників 2021 року», — говорить Анна Анісімова.

Зниження попиту у компанії пов’язують з тим, що змінився портрет покупця нерухомості. Адже до лютого 2022 року значна частина угод здійснювалася з метою заробітку на перепродажу. Тоді як зараз купують переважно для себе.

Переуступка права власності має як ризики, так і переваги. У 2024 році цей варіант добре підійде тим, хто не хоче чи не готовий чекати роками на завершення будівництва, і готовий вже зараз придбати нерухомість. А щоб угода була вдалою, у цьому питанні найголовніше дотримуватися трьох правил — ретельно прорахувати всі юридичні тонкощі, знайти надійного інвестора та обрати відповідального забудовника.