Що формує попит на нерухомість під час війни

Ринок нерухомості за два роки повномасштабної війни зазнав трансформацій. Щодо попиту, то він формується під впливом наступних чинників:

Війна

Події, пов’язані з воєнними діями, підживлюють попит, хоча, на перший погляд, може здатися, що все навпаки. На жаль, багато українців втратили свої домівки через ракетні обстріли та бойові дії. За даними KSE, зібраними на початок 2024 року, Україна зазнала величезних втрат житлового фонду. Загальна сума збитків, спричинених діями країни-агресора, сягнула 155 млрд доларів США. Із них 58,9 млрд — руйнування житлових будівель:

  • 222 тисяч приватних будинків;
  • понад 27 тисяч багатоквартирних будинків;
  • 526 гуртожитків.

«єОселя»

Доступність кредитних інструментів також впливає на попит.

«Після кризи 2008 року іпотека фактично зникла в Україні, як явище. Угод була мізерна кількість, а високі відсоткові ставки, які пропонували банки, робили позику на житло абсолютно нецікавою для більшості українців», — констатує Анна Лаєвська, комерційна директорка «Інтергал-Буд».

Однак поява програми «єОселя» все змінила, адже кредит на нерухомість під пільгові 3% або 7% є дійсно вигідною пропозицією. Державне субсидування іпотечного ринку відкрило вікно можливостей для придбання нерухомості для тих громадян, які раніше навіть не розглядали подібний сценарій через брак коштів. Зокрема, пропозицією з дуже низьким відсотком — 3% річних — можуть скористатися:

  • вчителі;
  • медики;
  • військові;
  • правоохоронці.

Для решти громадян доступна можливість взяти позику під 7% в національній валюті, без курсових ризиків та з поступовим нівелюванням боргового навантаження внаслідок інфляції.

«Вплив „єОселя“ став відчутним для ринку. Лише за перші чотири місяці 2024 року понад 3400 наших співгромадян отримали пільговий кредит на придбання житла. А загалом за час дії програми майже 10 тисяч українців скористались цією пропозицією. 30% угод припали на ринок первинки — купували готову пропозицію житла у забудовників або нерухомість в процесі зведення», — повідомили в «Інтергал-Буд».

Інвестори

Попри війну, українці продовжують вкладати кошти у чи не найпопулярніший актив — нерухомість. Адже цей інструмент збереження та примноження капіталів залишається зрозумілим і привабливим. Головною метою є заробіток. «Зараз кількість таких угод мала, не більше 15−20%. Однак у цього сегмента покупців є потенціал до зростання», — зауважує Анна Лаєвська.

Загалом ситуація довкола попиту покращується. У ретроспективі останніх двох років в «Інтергал-Буд» фіксують поступове зростання обсягу угод. Якщо на початку повномасштабного вторгнення продажі зупинилися, то зараз у компанії досягли 50% від показників 2021 року.

Водночас результати синдикативного дослідження сервісу ЛУН продемонстрували, що на ринку первинки продажі сягнули 20% від довоєнного рівня. Це означає, що розподіл угод на ринку є нерівномірним. Обсяги продажів можуть залежати від репутаційного активу девелопера, його гнучкості в пропозиції, кількості цікавих покупцям об'єктів та інших чинників. Хтось успішніший завдяки своїм перевагам.

Які гарантії можна отримати від забудовників

Однією з найважливіших переваг від девелоперів у сучасних реаліях є можливість отримати гарантії, що придбане житло буде добудоване та передане власнику, навіть якщо воно постраждає від російських атак. На жаль, за понад два роки великої війни був не один випадок пошкодження новобудов.

«Ми мали сумний досвід потрапляння уламків в об'єкти незавершеного будівництва. Вперше це сталось ще на початку великої війни. Тоді збитки сягнули 19 млн грн. Було пошкоджено фасади майже готової будівлі», — розповідають в «Інтергал-Буд».

Цей об'єкт швидко відновили та ввели в експлуатацію, а власники в результаті отримали ключі. Вдруге руйнування зазнав будмайданчик об'єкта «Інтергал-Буд», поблизу якого сталося падіння ворожої ракети. Було пошкоджено скління будинку, який саме готували до отримання сертифіката готовності. Тоді збитки склали 3 млн грн. І в першому, і в другому випадку забудовник взяв ці витрати на себе.

Ще на етапі укладання договору забудовник фіксує перед покупцем свої зобов’язання. Зокрема, й щодо добудови об'єкта. Саме на гарантії, зафіксовані у договорі, і варто розраховувати, адже це офіційне, правочинне зобов'язання.

Однак, навіть договір чи надійна схема продажу може і не стати справжньою гарантією. Важливим чинником у цьому питанні є ще й репутація девелопера — саме репутацію треба враховувати першочергово. Адже сумлінні гравці ринку багато років інвестують у свій репутаційний актив, який бояться втратити.

Ще один спосіб отримати гарантії — звернутися до постачальників страхових послуг. Поступово страхові компанії впроваджують програми захисту нерухомості. Вже є пропозиції страхування житла фізичних осіб.

Застрахувати нерухоме майно можна від різних ризиків:

  • воєнних пошкоджень;
  • стихійних лих;
  • протиправних дій тощо.

Але здебільшого йдеться про вже готове житло в будинках, що введені в експлуатацію. В деяких випадках можуть висуватися вимоги щодо того, аби житло було з ремонтом.

Також існує державна програма відшкодування шкоди, завданої ворогом. Проте й у випадку «єВідновлення» йдеться про готову нерухомість з правом власності.

«Переважно пошкодження об'єктів у процесі зведення — клопіт забудовника. Однак, чи усуне він ці ушкодження, в які терміни та чиїм коштом — питання в площині доброї волі девелопера. Ми усуваємо своїми силами й без залучення доплат із боку інвесторів», — говорить Анна Лаєвська.

Що таке гарантії добудови та як їх отримати

Гарантія добудови — це зобов’язання девелопера перед покупцем усунути власним коштом наслідки можливих пошкоджень, що спричинені діями країни-агресора.

Ризики, пов’язані з війною, важко спрогнозувати. Однак для інвесторів у нерухомість важливо, щоб ситуація була визначеною та безпечною. Так, наприклад, компанія «Інтергал-Буд» у квітні внесла зміни до всіх договорів купівлі-продажу нерухомості, які гарантують, що, у разі пошкоджень об'єкта незавершеного будівництва внаслідок ворожих влучень, забудовник усуне цю шкоду своїм коштом.

«Зміни у договорі фіксують наші наміри відновити можливу шкоду, завдану ворогом. Фактично ми вже давно це робимо, відновлюємо пошкодження коштом компанії. А зараз ми це зафіксували офіційно», — пояснює комерційна директорка «Інтергал-Буд».

Вона зауважила, що йдеться саме про об'єкти незавершеного будівництва, тобто до введення в експлуатацію та передачі прав власності. А вже після того, як інвестор оформить право власності на нерухомість, він матиме можливість скористатись механізмами захисту, які пропонують приватні страхові компанії або держава (програма «єВідновлення»).

Гарантії добудови вже почали діяти і розповсюджуються на всі проєкти «Інтергал-Буд», які зараз будуються. При цьому немає значення, коли були розпочаті роботи, чи коли покупець первинки підписав угоду купівлі-продажу. Тобто навіть якщо нерухомість була придбана раніше квітня 2024 року, власник може розраховувати на гарантії добудови.

Варто зауважити, що спосіб придбання нерухомості не впливає на наміри «Інтергал-Буд» захистити інтереси інвесторів. «Неважливо, чи це купівля на виплат, чи повна оплата — ми усунемо завдану шкоду, а покупцю передамо об'єкт без пошкоджень», — стверджують у компанії.

На помешкання, придбане у кредит, такі гарантії, зазвичай, не поширюються. Це пов’язано з тим, що більшість іпотечних угод стосуються вже готового житла. Тобто ці об'єкти матимуть статус завершених. А в тих випадках, коли банк надав позику на об'єкт незавершеного будівництва, діятимуть ті ж самі механізми захисту, як і при купівлі нерухомості без залучення кредитного ресурсу.

Чи інвестувати в нерухомість у 2024 році

Як довго ще триватиме війна, не знає ніхто. Однак країна живе, залучає кошти, інвестує їх у свій захист та розвиток. Ринок первинної нерухомості, як дзеркало цих процесів, працює та помалу зростає. Водночас зростають й ціни на квадратні метри.

В «Інтергал-Буд» підрахували, що лише за рік — із березня 2023 до березня 2024 — ціни на первинку в столиці помітно збільшились. Найбільше — у класі бізнес, аж на 19%. Тобто попри несприятливі прогнози та очікування падіння вартості, ринок фіксує позитивну динаміку.

Надалі ціни на нерухомість зростуть ще більше. Адже на них впливатимуть висока собівартість та потенційний дефіцит нової пропозиції. Тобто і з метою інвестиції, і у випадку придбання житла для себе, зволікати не варто.

Купувати житло у період активної фази війни — справа ризикована. Влучання трапляються, а об'єкти можуть зазнавати пошкоджень. Однак отримання гарантії добудови від девелопера — надійний спосіб для інвесторів убезпечити себе та свої інвестиції.

«Ми хочемо стати прикладом для інших гравців ринку. Ми є лідером галузі, та як лідер задаємо тренди. І це дуже хороший тренд — брати на себе відповідальність, офіційно та гучно. Він дає сигнал покупцям, що, попри все, купувати нерухомість доречно. Зрештою, це на користь і для компанії, і для ринку девелопменту, і для економіки країни загалом», — резюмують в «Інтергал-Буд».