Як і де обирати квартиру, щоб отримати максимальний дохід від своїх вкладень, «Мінфіну» розповіла керівник компанії «Elena Diamond Real Estate» Олена Інфант’єва.

Хто купує

Як не дивно, але криза, пов'язана з епідемією covid-19, зіграла на користь ринку болгарської нерухомості. Цьому сприяло декілька факторів.

По-перше, активніше почали вкладатися у місцеву нерухомість забезпечені громадяни Болгарії. Причина банальна: закриття кордонів змусило багатьох відпочивати вдома. А відносно низькі ціни дали можливість не знімати, а відразу купувати курортне житло.

Особливою популярністю почали користуватися вілли та лакшері апартаменти площею від 100 кв м.

По-друге, розширилася географія покупців. На ринок болгарської нерухомості зайшли інвестори зі Східної Європи — Чехії, Словенії, Польщі. Вони віддають перевагу житлу середнього класу — квартири на 2-3 спальні для сімейного виїзду на море.

Також з'явилися покупці і з більш екзотичних країн — Китаю та Індії. Їх, у першу чергу, цікавить дорога нерухомість, яка забезпечить право на ПНП, а також комерційна — для відкриття у Болгарії свого бізнесу.

Відповідно, ні про яке падіння ринку нерухомості і прогнозовані раніше великі корона-знижки мови не велося. Ціни на нерухомість у Болгарії залишилися стабільними — без дисконтів, але й без підвищення.

Ціни на місцеву нерухомість у 2019 році досягли історичних мінімумів. Говорячи коректніше, з того часу не зросли. Офіційна статистика підтверджує це лише почасти.

Якщо з Софії та великих міст останні пару років надходили оптимістичні цифри про зростання ринку (+ 29,5% за чотири роки до першого кварталу 2019-го), то у найбільш культових місцях чорноморського узбережжя вони начебто завмерли.

Причина — великий обсяг пропозицій на різний гаманець.

За скільки продають

Сума до €20 тис. за квартиру біля моря об'єктивно невелика. Але у Болгарії, як і раніше, можна придивитися об'єкт з розряду «заходь і живи», починаючи з €10 -12 тис.

За €10 тис. на Сонячному Березі можна купити квартиру-студію площею 30 кв м в кілометрі від моря. Дешеві і дуже хороші варіанти зустрічаються в центрі Сонячного Берега. Квартира-студія в 400 м від моря коштує €15-17 тис. Але треба розуміти, що Сонячний Берег — це туристична зона: тут багато людей і дуже галасно.

Студії на першій береговій лінії площею 23-25 ​​кв м (нерухомість комфорт-класу), повністю мебльовані та обладнані технікою коштують в межах €30 тис. Така нерухомість дуже ліквідна, швидко продається і першою здається в оренду. Квартири побільше, з однією спальнею (кухня, простора вітальня, окрема спальня, санвузол і видова тераса) на першій лінії можна придбати за €45-50 тис.

Окремої теми заслуговує сегмент лакшері. Останніми роками вілли та дорогі апартаменти від €500 тис продавалися погано. І тільки зараз попит на них пожвавився. Віддаленість від моря вже не грає першорядну роль: покупці більше акцентують увагу на видових характеристиках.

Готуючись до купівлі болгарської нерухомості, потрібно враховувати, що основна пропозиція формує вторинний ринок. Оскільки активного будівництва на узбережжі не ведеться, продається, в основному, житло в комплексах, побудованих максимум 15 років тому. І серед продавців, як і раніше, велика конкуренція.

Де пропонують купити

Болгарія — це три з гаком сотні кілометрів, від Каварни на півночі через міста Бяла і Обзор, затока Сонячного Берега і до Созополя, Приморсько, Царево на півдні. Найрозкрученіші курорти — Сонячний Берег, Помор'є, Несебир, Созополь.
Останнім часом з'явився попит на нерухомість в районі гірськолижних курортів. Число угод у цьому сегменті за 2020 рік зросло на 30%. Найбільшим попитом користуються квартири у Боровці та Банско.

Коштують квадратні метри тут дуже дешево. Наприклад, за €10 тис. можна купити відмінну квартиру-студію, як для особистого користування, так і для передачі в оренду.

Туристів з усього світу привертають прекрасні види, мінеральні джерела, яких в горах дуже багато, якісні еко-продукти, високий сервіс за сущі копійки.

За що доведеться платити

Власник може користуватися майном на свій розсуд: здавати, дарувати, передавати у спадок, продавати. Правда, дарування оподатковується, що в 2,5 рази вище податку на продаж. Відповідно, вигідніше провести операцію купівлі-продажу.

Нерухомість оформляється на паспорт клієнта в державному органі Нотаріаті. За операцію нотаріус бере 4% від кадастрової вартості. Розмір кадастрової вартості залежить від року будівництва будинку.

У старих будинків вона може становити навіть 30% від ринкової вартості. Якщо ж мова йде про нове будівництво, тобто про будинки 3-5 років з моменту здачі в експлуатацію, то податкова оцінка практично прирівнюється до фактичної вартості. Наприклад, держмито на квартиру вартістю €30 тис. може скласти від €1200 до €840.

Купивши квартиру, власник повинен укласти договір з керуючою компанією на обслуговування комплексу. Сюди входить прибирання території, чищення басейну, фонтанів, послуги садівника тощо. За це керуюча компанія бере від €4 до €12 за кв м на рік. Разом, за квартиру 30 кв м річна такса підтримки складе в середньому €240.

До щорічних платежів також відноситься податок на нерухомість. Він розраховується на місцях і становить від €20 (за квартиру-студію) до €50 (за величезні апартаменти з 3 спальнями). Щомісячних платежів у Болгарії немає.

Скільки можна заробити

Ринок нерухомості у Болгарії стабільний, особливих цінових стрибків на ньому не відбувається. Тому варіант покупки квартири з метою перепродажу розглядати не варто. Інша справа — інвестиції в нерухомість для здачі в оренду.

Пропозицій на ринку багато, тому важливо обрати правильну нішу, яка забезпечить дохід. Як правило, кращими варіантами є квартири середньої цінової категорії, наприклад, студія за €30 тис. або апартаменти з однією спальнею за €45-50 тис. Як показує практика, саме їх найчастіше бронюють.

Якщо у інвестора є велика сума, припустимо, €300-400 тис., не варто їх вкладати в один об'єкт: правильніше розподілити гроші на декілька.

Ще один момент — квартира повинна бути розташована ближче до моря. Будинки, які стоять на пляжі, заповнюються у першу чергу. Вже до кінця лютого вільних місць зазвичай не залишається.

Найчастіше інвестору потрібно, щоб питанням здачі квартири в оренду хтось займався. У цьому випадку він може звернутися до керуючої кампанії. Але це не зовсім вигідно, оскільки вони беруть дуже великі комісійні. Набагато вигідніше працювати через агентства нерухомості, свій відсоток вони беруть не з власника, а з орендарів.

Дохід від оренди у Болгарії приносить приблизно 10-11% річних. Це з урахуванням того, що сезон триває всього 5,5-6 місяців і вартість оренди в різні місяці відрізняється. Найбільш дохідні апартаменти в люксовому комплексі — в середньому приносять €80-100 на добу. На першій лінії апартаменти здають за €50-60. Економ варіант дасть не більше €35 на добу.

Наприклад, ви вклали €40 тис. у купівлю апартаментів на першій лінії. Це хороша квартира комфорт-класу. В сезон, з половини травня до половини жовтня, вони будуть приносити в середньому €35-40 на добу. При кращих розкладах, ви зможете заробити на оренді близько €7 тис. Але, як показує практика, в середньому дохід складе €5-6 тис. Взимку житло, швидше за все, буде простоювати. Але є варіант, як цього уникнути. Можна, наприклад, заселити на зиму пенсіонера, який приїхав до Болгарії на ПНП за договором оренди. Це дуже популярна практика серед орендодавців. Виручите ви небагато — €200 на місяць. Проте збільшите свою дохідність майже до €1 тис. Відтак, на €6-8 тис. заробітку можна розраховувати.

Це та сума, яку ви отримаєте на руки. Компанія з нерухомості свою маржу стягує з орендаря, плюс він окремо платить за лічильниками і залишає гроші за фінальне прибирання після свого від'їзду. Керуюча компанія всі ці платежі стягує з власника.

Минулого року у Болгарії заговорили про введення податку на дохід з оренди. Уряд оголосив, що для здачі квартири в оренду необхідно буде отримати ліцензію. Але, очевидно, епідемія коронавірусу сприяла тому, що цю ініціативу призупинили.

Не довіряйтеся таксистам

Безпечніше купувати через агентства з нерухомості. Перш, ніж провести угоду купівлі-продажу, вони ретельно перевіряють об'єкт, вивчають всі документи.

Велику проблему становлять забудовники. Свого часу в Болгарії було багато об'єктів, збудованих на кредитні кошти. І недобросовісні забудовники так і не зняли обтяження за іпотекою. Купуючи безпосередньо, інвестор ризикує потрапити саме на закладену квартиру і потім втратити багато сил, нервів і грошей на судові тяжби.

Але найстрашніше, це коли клієнт звертається за допомогою до таксистів. У Болгарії мільйон таких випадків, коли водій таксі, дізнавшись, що людина має намір купити квартиру, тут же їй розповідає історію про брата забудовника. Він запевняє, що скористатися його послугами буде набагато вигідніше, ніж звертатися до агентства. Багато хто купується на цю пропозицію і в результаті часто отримують нерухомість з обтяженнями.

Ірина Рибніцька