Про компенсації за пошкоджене та зруйноване житло
За даними Світового банку, тільки на відбудову житла в Україні потрібно приблизно $68 млрд, причому $31,5 млрд — негайно. Звідки Україна візьме такі кошти?
Минулого року ми створили Фонд ліквідації наслідків збройної агресії рф. Першими коштами, які туди надійшли, були арештовані гроші російських банків, що працювали на території України. Згодом цей фонд доповнено грошима від прибутку Нацбанку.
Наразі бюджет фонду становить близько 62 млрд грн. Хотілося б, звісно, щоб до цього фонду і до компенсаційних механізмів долучалися наші міжнародні партнери. На це можна розраховувати, але тільки після того, як ми розробимо і запропонуємо повністю зрозумілий механізм та алгоритм надання компенсацій.
Закон дозволяє надавати компенсації за знищене житло спеціальними сертифікатами або грошима на спецрахунок. Як вирішуватимуть, в якій формі людина отримає компенсацію?
Працює такий алгоритм: якщо у людини зруйнована квартира, вона зможе отримати житловий сертифікат і обміняти його на квартиру у будь-якому населеному пункті на первинному або вторинному ринку.
Якщо у людини зруйнований будинок, вона може обрати одну з двох опцій. Перша — отримати житловий сертифікат і обрати собі квартиру на власний розсуд. Друга — отримати гроші на спецрахунок і побудувати новий будинок, але не де заманеться, а тільки на тій самій землі, де було зруйновано її колишню оселю. Тобто у цьому випадку йде прив’язка до земельної ділянки.
Зараз працює варіант із грошовими компенсаціями. А коли очікувати на запуск сертифікатів?
Вже перший мільярд за пошкоджене житло виплачений. Це кошти у розмірі до 200 тис. грн, які люди отримували на спеціальні банківські рахунки і витрачали на ремонтні роботи та будівельні матеріали.
Попереду другий етап програми. У вересні очікуємо впровадження механізму житлових сертифікатів. Це вже будуть інші суми, адже йдеться про виплати за повністю зруйноване житло.
На сьогодні ми бачимо 510 тис. повідомлень від українців про зруйноване або пошкоджене житло. Найбільше заявок отримано від мешканців Донецької, Харківської та Київської областей.
Читайте також: Компенсація за знищене житло: як отримати гроші та житлові сертифікати
Як визначається черговість надання компенсацій? А також, хто та за якими критеріями проводить оцінку збитків і визначає розмір компенсації?
В основі всього — цифрові інструменти. Ми створили реєстр пошкодженого і зруйнованого майна — без нього не працює взагалі жоден компенсаційний механізм. Реєстр, із одного боку, наповнюється людьми, які надсилають повідомлення про руйнування: заяви через «Дію», ЦНАПи, Центри соціального захисту. З іншого боку, реєстр опрацьовується місцевою владою, яка заносить всю інформацію — як про пошкоджене та зруйноване житло, так і взагалі про руйнування всіх об'єктів. У подальшому це потрібно буде для отримання Україною репарації від росії.
Коли система визначає особу для отримання компенсації, до неї виїжджають представники комісії. Вони мають при собі чек-лист, де фіксують усі пошкодження: скільки вибито дверей, вікон, пошкоджено квадратних метрів покрівлі тощо. Для кожного такого пошкодження Кабміном визначена вартість і вже занесена до спеціальної програми. Далі туди ж вносяться відомості за чек-листом, і програма автоматично рахує, яку суму компенсації належить виплатити людині. Після того людина отримує цільові кошти на свій банківський рахунок.
А якщо вартість робіт і послуг виходить за межі 200 тис. грн?
Комісія фіксує, що потрібна більша сума, і на даному етапі відмовляє в отриманні компенсації. Але документ потрапляє до реєстру пошкодженого майна, і через місяць, коли буде запущено механізм грошових компенсацій для сум понад 200 тис. грн, знову розглядатиметься.
Розкажіть детальніше, як працює механізм компенсацій за сертифікатами?
Сертифікат передбачає надання фіксованої суми. Кабмін визначив, що середня вартість квадратного метра житла в Україні 36 422 грн. Ця стала величина коригується регіональним коефіцієнтом, адже квартира в Бахмуті й Ірпені має різні вартості. Враховується також кількість кімнат, оскільки квадратний метр в однокімнатній квартирі завжди дорожчий, ніж у три- чи чотирикімнатній. А також береться до уваги дата зведення будинку. Усе це множиться на площу зруйнованого житла.
А якщо людині, згідно всіх розрахунків, видано сертифікат, наприклад, на 2 млн грн. Вона вирішує купити житло за 1 млн грн, їй залишається різниця?
Це цільові кошти, і людина має право спрямувати їх тільки на придбання житла. Сума, яку не використають, повернеться державі.
Ще один момент, на який треба звернути увагу, — квартиру, яку людина отримає за сертифікатом, не можна опісля продавати впродовж 5 років.
А чому саме такі обмеження?
Ми за те, щоб люди поверталися до України, купували тут житло, розвивали нашу економіку. Саме такий механізм, вважаємо, цьому сприятиме.
А якщо, навпаки, людина хоче купити житло на більшу суму, ніж передбачено сертифікатом?
Якщо людині виділено 2 млн, а вона хоче купити квартиру за 2,1 млн грн, то вона завжди може докласти свої кошти і отримати бажане.
Чи може розраховувати на компенсацію людина, яка вже відновила пошкоджене житло? Або купила нове?
Згідно діючого закону, не може, але плануємо внести відповідні зміни, які дозволять тим, хто вже витратив свої гроші на ремонт пошкодженого житла або придбання нового, отримати компенсацію.
Як вирішуватиметься питання компенсацій інвесторів у новобудови, які викупили квартири, але ще не оформили на них право власності?
В інвесторів у новозбудоване житло також буде можливість отримати компенсації. Якщо у будинку зведений каркас, тобто він вже на стадії готовності хоча б 80%, то для інвестора законом передбачена можливість отримати компенсацію. Однак, сам порядок виплати такої компенсації ще не затверджений Кабміном.
Чи є гранична вартість компенсації? Якщо у людини зруйновано дві та більше квартир, їй виплачуватиметься за всі чи тільки за одну?
Немає граничної вартості. Передбачається компенсація за всю зруйновану нерухомість, на яку є підтверджене право власності.
А якщо зруйноване житло було у кредиті і людині уже цей кредит списали, чи має вона право претендувати на компенсацію? Які можуть бути підстави для відмови у фінансуванні житла?
Ми повинні керуватися якимись речами справедливості. Тому, якщо вже списали кредит, то у компенсації буде відмовлено.
Не зможуть також отримати компенсацію люди, які перебувають під санкціями, судимі за злочини проти держави, а також спадкоємці таких осіб.
Чи можуть українські біженці, які перебувають за кордоном, розраховувати на отримання компенсацій?
Звісно, вони можуть приїхати, заповнити й подати необхідні документи, і претендувати на виплати.
Найголовніше, щоб у них було підтверджене право власності. Це найбільша проблема. У багатьох людей немає документів — вони або загублені, або згоріли разом із домівками. Тепер цим людям потрібно йти до суду, а суд такі питання може вирішувати роками. Для нас важливо зараз, і ми над цим працюємо, на рівні законодавства прописати спрощений судовий порядок доведення права власності для людей, які претендують на компенсацію.
Наша наполеглива порада всім українцям, у кого є нерухомість, і вона не внесена до державного реєстру речових прав, звернутися до нотаріуса і внести ці дані. Тоді у разі чого, навіть при втраті документів, ця інформація буде в реєстрі, й її у будь-який момент можна буде отримати.
Якщо людина не погоджується з розміром компенсації, скажімо, у неї був дорогий ремонт, сучасна техніка… Чи може вона претендувати на більшу суму?
Оцінка здійснюється за відповідним чек-листом. Суму виплати рахує програма. Ремонти, вартість меблів, техніки тощо ми не відшкодовуємо. Не компенсуємо також вартість автомобілів. У держави просто немає таких коштів. Усі зусилля направлені на вирішення найбільшої проблеми — забезпечення житлом.
Про захист інвесторів у новобудови
Майже 11 місяців діє Закон «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Що змінилося за цей час?
Великою проблемою на українському ринку нерухомості була можливість купувати квартиру в об'єктах, які незаконно будувалися: не мали дозвільних документів, оформленої земельної ділянки чи проєктної документації.
Прикладів у Києві більш ніж достатньо: забудови Войцехівського, Еліта-Центру, Укрбуду тощо, від яких постраждали тисячі сімей. Тому ми, розробляючи цей закон, мали на меті унеможливити продажі в незаконних будівництвах. І вважаємо, що нам це вдалося: продати квартиру в будинку, який не має якогось дозволу, неможливо. Тепер діє двоетапна перевірка. Забудовник, якщо хоче продавати майбутні квартири, повинен мати всі дозвільні документи.
Другий етап — це реєстрація в державному реєстрі речових прав спеціального майнового права на кожну майбутню квартиру або нежитлове приміщення, яке забудовник хоче продати.
Інший аспект полягає у тому, що до початку війни, за даними юристів, кожна 5 угода мала ознаки сумнівних. До таких, зокрема, належать подвійні-потрійні перепродажі. У ході вивчення питання нам надали відомості про одну квартиру, яку продавали і перепродували 18 разів. Законом «Про гарантування речових прав» можливість подвійного продажу знищена взагалі.
Третє, що ми зробили цим законом, — запровадили нове поняття спеціального майнового права і прописали всі можливості, які воно дає для покупців нерухомості. Зокрема, покупець отримав змогу виходити з угоди, розривати договір із забудовником, якщо він не виконує свої зобов’язання, і отримати сплачені кошти назад.
Чи маємо вже об'єкти, які повністю оформлені за нормами нового закону?
Закон набрав чинності з жовтня минулого року, але була проблема з його імплементацією. Розробка технічної частини, доповнення реєстру речових прав тощо потребували часу. Тому, тільки в червні цього року, коли були прийняті необхідні постанови й запрацювала технічна частина, відкрилася можливість проводити реєстрацію для нових об'єктів нерухомості.
Для тих забудовників, які отримали дозволи до набрання чинності закону, не вимагається реєструвати спеціальне майнове право. Але в законі передбачено добровільну реєстрацію. І у нас, щонайменше, 15 забудовників виявили бажання приєднатися до роботи за новими правилами і реєструвати спеціальне майнове право вже на ці об'єкти, на які отримані дозвільні документи ще до набрання чинності такого закону.
Для чого це забудовникам?
Це надасть їм додаткові переваги і можливості для участі в державній програмі «єОселя». Розкривши всю інформацію про об'єкт, провівши всі реєстраційні дії, вони дійсно виглядають надійнішими як для покупців, так і для банків.
Ми переконані, що на ринку повинні залишатися доброчесні забудовники, а ті, хто працює «в сіру», мають бути витіснені саме завдяки правилам, створеним для ринку.
Читайте також: Житло під 3% річних: всі столичні новобудови, де його можна придбати
Одна з найбільших проблем для інвесторів у нерухомість полягала у затягування термінів будівництва і введення в експлуатацію. Як законом регламентується ця ситуація?
Закон регламентує укладання договору між продавцем і покупцем, який підлягає нотаріальному посвідченню, де чітко прописуються права та зобов’язання обох сторін. Серед іншого, зазначається, що покупець може виходити з угоди, розривати договори з забудовником, коли він не виконує свої зобов’язання, наприклад, не вводить будинок в експлуатацію понад 6 місяців після заявленого терміну. Покупець може розраховувати на повернення усієї суми, яку він вклав у новобудову. Санкції теж можуть бути прописані. Але в розумних межах.
Закон про гарантування речових прав має захистити інвесторів від недобросовісних забудовників, зокрема, через механізм гарантійної частки. Але чи гарантійна частка у 5%, або навіть 10%, — достатній розмір для того, щоб дійсно гарантувати можливість добудувати об'єкт?
З гарантійною часткою ми визначалися довго, вона доходила до 30%. Нагадаю, гарантійна частка — це кількість «квадратів», яку забудовник не може продати до введення будинку в експлуатацію, тобто вона заморожується.
Єдиної обгрунтованої відповіді щодо розміру цієї гарантійної частки у нас немає досі, тому ми вирішили віддати це питання на розсуд уряду. Мінекономіки провело відповідні дослідження, розрахунки та визначило такі величини. Їх розмір закріплюється у відповідній постанові, і у разі потреби завжди можна переглянути й змінити.
Але ми спілкувалися з забудовниками. Ті, хто працює не у великих містах і в сегменті економ, надавали нам розрахунки, в яких показано, що гарантійна частка у 10% просто вбиває їх бізнес. Тому треба бути обережними, щоб знаходити цей баланс — з одного боку захистити людей, які інвестують в нерухомість. А з іншого — не знищити бізнес.
До війни забудовники говорили, що частка корупційної складової у ціні квадратного метра — щонайменше, 10%. Із реформуванням цієї сфери, чи змінилися зараз ці пропорції?
Корупційна складова може доходити навіть до 30% від собівартості будівництва, все залежить від об'єкта. Це страшні цифри, тому що вони позначаються безпосередньо на споживачах, тих людях, які ці квадратні метри купують або інвестують у них.
Для мене є такі чотири основні корупційні точки. Перша — це відведення земельної ділянки. На жаль, не запрацювала норма законодавства про прозорі аукціони.
Другий корупційний ризик — отримання містобудівних умов та обмежень. Документ, який видається протягом 10 днів, до якого в законі чітко прописані всі вимоги, на сьогодні став один із найбільш корупційних. Вже на етапі його отримання забудовнику малюють якісь долари або якісь метри, які він повинен віддати. І чим ближче до центральної частини міста знаходиться ділянка, на яку потрібно отримати містобудівні умови та обмеження, тим вище хабарні тарифи.
Третій корупційний ризик — це отримання дозволу на проведення будівельних робіт. І четвертий — це введення безпосередньо в експлуатацію при отримані сертифікату відповідності.
Вбити цього корупційного монстра можна, тільки змінюючи законодавство. І на сьогодні нічого кращого, як цифрова диктатура, ми не бачимо. Йдеться про усунення чиновника від процесів, максимальна автоматизація реєстраційних послуг у наданні дозволів, максимальна кількість різних засобів автоматичних перевірок, звернення з одного реєстру до іншого тощо.
Ще одним осередком корупції, за словами забудовників, є підключення до інженерних мереж, тобто підведення до будинку газу, електроенергії, води. Чи є важелі, як з цим боротися?
Проблема у тому, що ці природні монополії не завжди належать місту. Багато де вони вже у приватних руках. Знайти на них управу доволі складно. Але ми готуємо системний комплексний підхід, який розмежовуватиме зони відповідальності забудовника й монополіста, встановлюватиме правила, за якими мають видаватися ці технічні умови. Думаю, вже за декілька місяців ми представимо відповідний законопроєкт.
Забудовники казали, якщо прибрати корупційну складову, подешевшають новобудови. Тобто, якщо середня ціна квадрата сьогодні в Києві близько $1,2 тис., то, викорінивши всі схеми та хабарі, можна розраховувати, що «квадрат» буде на $120, а то й цілих $360 дешевший?
Це дуже просто так розмірковувати. Точно можна розраховувати на те, що коли не буде корупційних ризиків, до України почнуть заходити інші компанії, міжнародні також, із новими технологіями, з новим розумінням. А чим більше компаній заходить, тим більше розпочинається правильна конкуренція, яка веде до того, що виграватиме той, хто зможе своїм покупцям представити нижчу вартість.
Зараз у нас ситуація така, що, якщо ви захочете будувати, наприклад, у Києві, чи в Дніпрі, чи у Львові, ви не зможете цього зробити, бо вас просто туди не пустять. Місцева влада та забудовники об'єднані у свого роду приватні клуби, які вирішують, кого пускати, а кого — ні, яку ціну виставляти на квадратний метр в тому чи іншому класі тощо. Наше завдання — розбити таку монополію, бо вона завжди призводить до корупції, і відкрити ринки для всього сучасного.
Читайте також: Курганов: до війни оформлення здорожчувало «однушку» на $3,5−4 тис., зараз буде ще більше
Про реформу містобудування
Законопроєкт 5655 зіткнувся зі шквалом критики. З одного боку, його автори переконують, що завдяки тому, що від органів місцевого самоврядування заберуть повноваження видавати дозвіл на забудову, зменшиться корупційна складова. Але противники вважають, що корупційні віжки всього лише передали з рук місцевої влади центральній. Відповідно, домовитися стане важче, розцінки зростуть…
Вся ця компанія, яку розгорнули проти цього законопроєкту, була направлена на одне — зацементувати все, як є зараз, щоб на місцях вирішували, де, коли, хто заходить і за якою ціною.
Цей закон, з одного боку, об'ємний. Але з іншого — вирішує дві масштабні проблеми. Перша — це саме корупція на етапі отримання дозвільних документів. Алгоритм такий: всі документи і на земельну ділянку, і містобудівні умови та обмеження, і проєктна документація, і висновок експертизи вносяться до електронної системи.
Далі ця система самостійно починає перевіряти отриману інформацію, наприклад, чи проєктна документація відповідає містобудівній документаціі, чи не знаходиться земельна ділянка під арештом, чи на цій земельній ділянці немає об'єкту культурної спадщини. Це все робить не посадовець, а система, і на підставі опрацьованих даних видає автоматичний протокол перевірки. Якщо виявлено порушення, система вказує, що забудовник не може отримати право на початок будівельних робіт. Якщо ж все бездоганно, система реєструє право на початок будівельних робіт.
Другий момент, де ми розбиваємо корупцію, — це коли безпосередньо вводиться в експлуатацію об'єкт нерухомості. Там ми прибираємо монополію з боку місцевої влади і запроваджуємо інститут приватних уповноважених осіб, які займаються містобудівним контролем.
Хейтери переконують, що приватні особи підписуватимуть все, що завгодно. Ні, адже в експлуатацію вводиться об'єкт, який підписується спочатку забудовником, потім архітектором, потім інженером технічного нагляду та генеральним підрядником, і тільки в кінці свій підпис ставить уповноважена особа з містобудівного контролю. Вона буде свого роду додатковим фільтром, щоб упевнитись, що всі учасники будівельного процесу зробили свою роботу якісно. Але місцева влада проти цього, адже не хоче втрачати можливість впливати на забудовника.
Якщо повернутися до чотирьох корупційних точок, то цим законом ми прибираємо дві. Тому і така протидія. Ну і, звичайно, ми робимо трохи незручності й місцевій владі. Ми зобов’язуємо їх проводити обов'язковий моніторинг всіх незаконних забудов і вносити їх до електронної системи. За невиконання цього обов’язку передбачається відповідальність.
Плюс, у всіх недоброчесних учасників будівельного ринку пропонується забирати можливість займатися професією. Наприклад, за неналежне виконання своїх обов’язків позбавляти сертифікатів інженера технічного нагляду або архітекторів.
Читайте також: Чужі гаражі під будинком та інші «принади» нових будівельних норм
Деякі експерти переконані, що почати треба з приведення до ладу містобудівної документації, що з нею робиться на місцях?
У нас величезна проблема з містобудівною документацією. Понад 70% генеральних планів усіх міст були розроблені до 2011 року. Є містечка, які отримали цей документ ще у 1968 році. Київ, скажімо, живе за генеральним планом, який розроблявся ще у 1997 році. Він дуже застарілий, до нього весь час вносять зміни, уточнення, через затвердження нових детальних планів територій.
Наш генеральний план вже виглядає, як ковдра з різних клаптиків, немає ніякої цілісної картини. Це дуже вигідно і місцевій владі, і забудовникам: ніщо не заважає вирватись з контексту, збудувати якусь свічку, а про садочок і школу успішно забути, адже ти зробив якесь уточнення генерального плану, отримав документи, і тебе не цікавить, на що ті люди дивитимуться і куди водитимуть своїх дітей до школи чи садочка. Цим законом ми увесь процес отримання і перевірки документів прив’язали до містобудівної документації. Таким чином, стимулюємо міста розробляти нову сучасну містобудівну документацію.
Як так сталося, що проти законопроєкту 5655 виступив Європарламент?
Перший випадок взагалі в історії Європарламенту, коли в такій резолюції була вписана правка, яка закликає Президента не підписувати закон. Насправді, цей законопроєкт жоден із депутатів Європарламенту не читав, він зараз тільки перекладається англійською мовою. Але їх переконали у тому, що документ знищує децентралізацію. Це найуспішніша реформа в Україні, і ніхто з наших партнерів не хоче її нівелювати.
Ми відразу ж відреагували, і вже знаходимося в комунікації з депутатами Європарламенту стосовно цього законопроєкту, розказуємо, показуємо, відповідаємо на запитання. Яке буде остаточне рішення, побачимо згодом.