Особливо високий попит очікується на будинки та таунхауси у передмісті Києва, які завжди вважалися ліквідним активом, — вважає Євген Добровольський, керівник філії оціночної компанії «Аргумент».
«Найімовірніше, 70−80% угод у цьому сегменті підуть саме за держпрограмою пільгового кредитування», — прогнозує столичний рієлтор Михайло Артюхов.
Втім, попри те, що пропозиція заміської нерухомості під Києвом просто величезна, знайти будинок чи таунхаус, що відповідає критеріям «єОселя», не так просто.
Який будинок може прокредитувати «єОселя»
У грудні минулого року Кабмін вніс зміни до своєї постанови щодо програми пільгового кредитування «єОселя». Головне нововведення — можливість купити в рамках цієї програми не лише квартири, а й будинки.
Але такі об'єкти мають відповідати низці критеріїв.
1. Будинок або таунхаус можна оформляти в кредит лише після його введення в експлуатацію.
Така вимога діє і при купівлі квартир у багатоповерхівках за «єОселя». Але у випадку із заміською нерухомістю, як розповів «Мінфіну» Михайло Артюхов, цей критерій робить багато об'єктів «непрохідними» за програмою. Принаймні, поки що.
«У сегменті будинків, а особливо таунхаусів, практикується наступна модель продажу: забудовники доводять об'єкт до 90% готовності, але не поспішають вводити його в експлуатацію, щоб не сплачувати податки (а це 8,5% — 1% держмита, 1% пенсійного збору, 1,5% військового збору та 5% податок із продажу нерухомості, а якщо йдеться про реалізацію декількох об'єктів, податок може зрости до 18%).
На цьому етапі забудовники, зазвичай, намагаються знайти покупця, щоб переоформити об'єкт відразу на нього. У випадку з «єОселею» такий варіант не підходить. Але оскільки об'єктів багато, а продажів мало, багато забудовників готові до компромісу: беруться ввести об'єкт в експлуатацію, якщо покупець заплатить перший внесок (в середньому 15% вартості).
Читайте також: Як скористатися безкоштовним сервісом оцінки нерухомості
Зрозуміло, що ті, хто планує купувати будинок за держпрограмою, мають вирішити цей нюанс ще до подання заявки на кредитування. Тому пошук об'єкта варто розпочинати заздалегідь", — пояснив Артюхов.
Також важливо, щоб цільове призначення землі було під житлове будівництво, а з цим також можуть бути нюанси, оскільки багато дрібних забудовників нерідко будують будинки на землі під особисте сільське господарство. Не підходять під «єОселя» дачні та садові будиночки, а також будинки, збудовані на ділянках, які не є землею для житлової та громадської забудови, — підтвердили у Мінекономіки.
2. Таунхаус або будинок повинні бути не старше трьох років.
3. Нормативна площа будинку, під який можна взяти пільговий кредит, — не більше 62,5 «квадратів» на одну особу плюс додатково 21 «квадрат» на кожного члена сім'ї. Тобто сім'я з трьох осіб може отримати кредит на будинок чи таунхаус площею до 104,5 квадратних метрів, — підрахували у Мінекономіки.
Навіть для таунхаусів це порівняно невелика площа, хоча є вибір і менших об'єктів. А от у разі будинків — вибір сильно звужується. «Але це не означає, що покупці не можуть придбати об'єкт більшої площі. Просто за „зайві“ квадратні метри доведеться доплатити зі своєї кишені, в кредит їх оформити не вийде», — зазначив Євген Добровольський.
Щодо ремонтів, то про них в умовах «єОселя» для будинків та таунхаусів нічого не йдеться. При цьому, як каже співзасновник компанії «Київ Капітал Плаза» Павло Крапівін, кредитні покупці, зазвичай, шукають вже готове житло, до якого можна відразу ж заїхати.
«Нюанс у тому, що якщо людина купує об'єкт без ремонту, то робити його потрібно буде власним коштом. Якщо ремонт вже є, він входить до вартості, яку покриває кредит», — пояснив Крапівін.
Читайте також: Як підвищити шанс на отримання кредиту від «єОселя»: 5 порад від банкірів
Що під « єОселя» пропонують забудовники
На перший погляд, у передмісті Києва є з чого обирати: практично в усіх напрямках на виїзд із міста є котеджні містечка та точкова забудова будинками та таунхаусами.
Щодо таунхаусів (а саме на них рієлтори прогнозують найбільший попит із боку кредитних покупців), то особливо багато їх на Софіївській та Петропавлівській Борщагівці, Житомирською трасою (зокрема, у селі Шпитьки), Бориспільським напрямком (села Щасливе та Велика Олександрівка), Одеською трасою (Гатне, Крюківщина). Багато таунхаусів та дуплексів також в Ірпені та Гостомелі, а ось Обухівський напрямок «спеціалізується» більше на окремих будинках.
Але критеріям «єОселя» відповідають далеко не всі об'єкти. Наприклад, у котеджному містечку «Балатон» (Нові Петрівці) є низка вже зведених таунхаусів у мікрорайоні Holland Park. Площа відповідна — 90−100 квадратів. Але в експлуатацію будинки не введено.
Читайте також: Нерухомість Балі: як безпечно інвестувати в нерухомість, маючи лише $10 000
У котеджному містечку «Озеро» (Софіївська Борщагівка) «Мінфін» запевнили, що мають декілька таунхаусів із уже готовими документами. Площа двоповерхового будинку за $92,5 тис. — 130 квадратів. Тобто навіть для сім'ї з чотирьох осіб за критеріями «єОселі» він не підходить — декілька квадратних метрів «зайві». Щоправда, оформити доплату за них можна в розстрочку від забудовника.
Багато забудовників поки що не працюють з «єОселею». З декількох сотень котеджних містечок у передмісті столиці, будинки та таунхауси під держпрограму продають, за даними ЛУН, лише близько 50.
Наприклад, у котеджному містечку Soul City (Софіївська Борщагівка) вже анонсували, що працюють за програмою «єОселя». Документи на таунхауси, як запевняють у містечку, є. Під «єОселя» пропонують двоповерхові таунхауси площею 105 квадратних метрів (є ще об'єкти по 114 квадратних метрів). Ціна — від 28 830 гривень за квадрат. Тобто таунхаус на 105 квадратних метрів коштуватиме близько $77,7 тис.
Декілька варіантів невеликих за площею таунхаусів є в котеджному містечку «Свій Дім» (Крюківщина). Наприклад, пропонуються об'єкти 55,79 кв. м. (за 1,92 млн грн), 66,19 кв. м. (1,99 млн грн), 77,14 кв. м. (2,43 млн грн), 92 кв. м. (2,94 млн грн) тощо.
Як окрему перевагу, рекламує роботу за «єОселею» котеджне містечко в Ірпені «О.Краса». Щоправда, насправді, критеріям програми повністю відповідає лише один вид таунхаусів — площею 100 «квадратів» за 3,82 млн грн. Дуплекси в цьому місті по 140−150 кв. м., а окремі будинки — від 140 до 210 «квадратів». Це з тих об'єктів, які вже готові. У процесі будівництва також декілька видів сіті-хаусів площею 72 кв. м., 77 кв. м. (вартість близько 2,7 млн грн), таунхауси в 100 кв. м. (ціна — 3,82 млн грн).
У кредит під «єОселя» будинки та таунхауси продають і в котеджному містечку KM Vision. Щоправда, повністю готові наразі лише окремі будинки. Їхня перевага — порівняно невеликі площі. Наприклад, є котеджі в 110 кв. м. (за 4,66 млн грн) та у 117 кв. м. (за 4,96 млн грн). Таунхауси площею 75−95 «квадратів» поки що в процесі будівництва.
Окремі котеджі під «єОселя» пропонуються в котеджному містечку KM Family Park Residence у Бучі. Але вони підходять для тих, хто готовий доплачувати, оскільки площа готових будинків значно перевищує ліміти держпрограми — 225 кв. м. (вартість котеджу — 7,05 млн грн).
Є об'єкти менші (котеджі в 144,4 «квадрати», квадрекси (будинок на 4 власників у формі куба) у 97 «квадратів» тощо. Але вони поки що не закінчені. До того ж, цінник там уже вищий. Скажімо, котедж на 144,4 квадрата коштує 9,83 млн грн, при тому, що готовий будинок у 225 «квадратів» — 7,05 млн грн.
З «єОселя» працює також котеджне містечко «Тепло» у селі Крушинка Фастівського району Київської області. Під критерії програми там підпадають таунхауси площею 80 кв. м. (2,6 млн грн). Але побудованих об'єктів лише 8, ще декілька будуються.
У селі Нові Петрівці (Вишгородський район) під «єОселя» пропонуються таунхауси Lagom House від 84,9 до 120,5 кв. м. (ціна — від 2,54 до 3,35 млн грн). Втім, покупцю варто враховувати, що розміщені вони не в окремому котеджному містечку, а на звичайній сільській вулиці, і сучасної інфраструктури там немає.
У Гатному під «єОселя» виставлено декілька серій таунхаусів у містечку Gatne Country Club. Проєкти площею близько 97 квадратів, ціна в районі 4 млн грн.
Відповідні критеріям держпрограми таунхауси площею 85 «квадратів» є також у котеджному містечку Modern House у Ходосівці по Обухівському напрямку. Цінник — 3,28 млн грн.
У котеджному містечку «Ivankovo» (село Іванків, Бориспільський район) під «єОселя» підпадають таунхауси площею 61 та 82 кв. м. (ціна — 1,21−1,63 млн грн). Трохи «зайвої» площі (якщо розглядати покупку на сім'ю із трьох осіб) у дуплексах (107 кв. м., 2,15 млн грн) та окремих будинках (від 108,7 кв. м. за 2,35 млн грн).
Порівняно невеликі дуплекси та будинки є також у котеджному містечку «Одноповерховий Київ» у Хотові Обухівського району. Дуплекси площею 110 кв. м. тут можна купити за 3,28 млн грн, а окремі будинки в 120 «квадратів» — за 4,2 млн грн. Таунхауси в цьому місті вже розпродані.
Найдешевші варіанти під «єОселя» «Мінфін» знайшов у селі Старі Петрівці Вишгородського району. Це не окреме котеджне містечко, а, радше, окрема вуличка таунхаусів під брендом StarTHouse. На продаж виставлено декілька типів будинків площею від 30 до 71,3 кв. м. Цінник стартує від 771 тис. грн. За ці гроші пропонується об'єкт у 30 квадратів на два поверхи з однією спальнею. Найдорожчий будинок (за 1,43 млн грн) має площу 71,3 кв. м., два поверхи, три спальні та кухню-вітальню.
Анонсований другий поверх тут — мансардного типу, крім того, об'єкти розміщені на звичайній сільській вулиці, тому переваг життя в закритому котеджному містечку покупці не отримають.
Варіанти на вторинному ринку
Набагато менше пропозицій будинків та таунхаусів під програму «єОселя» на вторинному ринку.
«Багато приватних власників не хочуть мати справу з кредитними покупцями, оскільки оплата там йде на банківський рахунок і в гривні. Для конвертації у валюту знадобиться певний час, а отже, є ризик втратити на курсі», — пояснив рієлтор Михайло Артюхов.
Переваги об'єктів на вторинному ринку в тому, що там вже є ремонт, тобто можна відразу переїхати і не потрібно додатково витрачатися на оздоблювальні роботи.
Але вибір додатково звужують вимоги щодо віку об'єктів — не більше трьох років. Тобто підходять лише будинки та таунхауси, введені в експлуатацію до 2021 року.
Наприклад, на OLX під «єОселя» пропонується будинок в Люботині. Площа відповідає критеріям держпрограми — 63 кв. м., є ремонт і навіть меблі. Ціна — $25 тис. Але вік будинку, м'яко кажучи, завеликий — він побудований ще у 80-х роках минулого століття, хоча після цього і фасад, і внутрішню частину було капітально відремонтовано. Тож, найімовірніше, кредит під нього не дадуть.
Втім, є й пропозиції у межах критеріїв «єОселя». Скажімо, будинок у Стоянці з ремонтом та меблями за $145 тис. Або таунхаус у Боярці площею 70 «квадратів» із євроремонтом, меблями, газовим котлом за $67 тис.
За $74,8 тис. виставлено також таунхаус на Петропавлівській Борщагівці. Площа — 110 «квадратів», три спальні, є тераса та інтернет. Але в будинку не зроблено ремонту.
З ремонтом за авторським проєктом можна купити таунхаус площею 100 «квадратів» у Гатному. За $120 тис. власник обіцяє індивідуальне електроопалення, власну свердловину на воду, автоматичні ворота.
Ще одна пропозиція на вторинному ринку під «єОселя» — окремий будинок у Бучі площею 115 кв. м. за $215 тис. У котеджі авторський ремонт, меблі, побутова техніка, система підігріву підлоги тощо.
Будинок розташований не в котеджному містечку, а на «закритій маленькій вулиці на 10 будинків», на ділянці вже оформлений ландшафтний дизайн.
Нюанси заміського життя
Як каже Павло Крапівін, поки що продаж таунхаусів та будинків під «єОселя» тільки набирає обертів. І можуть бути не зовсім приємні для покупців нюанси.
«Скажімо, відразу потрібно готуватися до того, що оцінка тут коштує дорожче, ніж у випадку придбання квартири, — близько 4,5 тис. проти 1,5 тис. грн. За оцінку людина платить зі своєї кишені ще до того, як банк ухвалить рішення про видачу кредиту. Тобто можна провести оцінку, але, зрештою, так і не отримати позики», — зазначив експерт.
Також, за його словами, з початку сезону почалося зростання цін на заміську нерухомість. Як очікується, вартість будинків та таунхаусів до осені може зрости на 15%.
Артюхов каже, що на найзатребуваніших напрямках цінники можуть зрости на третину.
«Підвищеним попитом зараз користуються напрями, які найменше постраждали від військових дій у 2022 році, і вважаються відносно безпечними зараз. Це, зокрема, Одеський та Обухівський. Водночас, популярний до війни Вишгородський напрям куди менше приваблює покупців, бо він «найближче до Білорусі», плюс там є Київська ГЕС, яку періодично атакує ворог.
Багато покупців не хочуть селитися Житомирською трасою, де досі стоїть у запустінні багато зруйнованих будинків. Аналогічне ставлення до Ірпеня та Гостомелю. Натомість, і ціни там нижчі. Скажімо, можна знайти варіанти за 400 доларів за квадрат, тоді як до війни було, щонайменше, 450 доларів", — зазначив Артюхов.
Павло Крапівін каже, що тим, хто хоче отримати не лише житло під пільговий кредит, а й перспективний актив, варто враховувати тренди заміського будівництва.
«Майбутнє — за великими котеджними містечками з розвиненою інфраструктурою, окремими зонами для відпочинку та спілкування, енергозберігаючими технологіями. В ідеалі, котеджне містечко має покривати 98% потреб мешканців, щоб не потрібно було за кожною дрібницею виїжджати до Києва та стояти у заторах. Додаткову цінність будинкам за містом надає природа та вид із вікна. Якщо ці критерії враховано, вартість таких будинків у подальшому лише зростатиме», — резюмував експерт.