За словами ексголови Асоціації фахівців із нерухомості України Юрія Пити, квартири до 25 тис. грн здаються буквально за декілька днів.
Цінники під кінець осені злетіли, і перевищують показники минулого року на 15−30%. У багатьох сегментах орендні ставки фактично повернулися до довоєнного рівня.
Нижня цінова планка дешевих квартир зросла із 6 до 8 тис. грн. Але й за 8 тис. грн пропозицій все менше. Рієлтори вже говорять про дефіцит квартир економкласу.
«Якщо раніше за 8 тис. грн на місяць можна було знайти досить пристойну квартиру, то зараз за такі гроші пропонуються хіба що варіанти без ремонту зі старими меблями, тобто не дуже комфортні для проживання», — уточнив Піта.
Орендоване житло у столиці й надалі дорожчатиме. Рієлтори прогнозують, що цінники на найпопулярніші варіанти у 2025 році можуть додати ще до 25%.
Чому зростає попит на столичне житло та що шукають орендарі
З початку війни попит на орендовані квартири в Києві сильно впав. А оскільки орендного житла в столиці завжди було традиційно багато, почали сипатися й ціни. Але цього року ситуація кардинально змінилася.
Як каже столичний рієлтор Ірина Луханіна, на орендовані квартири помітно зріс попит. Причин декілька. По-перше, до столиці повертаються багато іногородніх українців, які до війни жили і працювали в Києві, але потім виїхали за кордон чи на «малу батьківщину». Також до столиці знову почали з'їжджатися ті, хто зараз шукає роботу, оскільки зарплати тут зростають швидше, а кількість пропозицій від роботодавців різко зросла.
По-друге, за словами Луханіної, великий попит на житло «згенерували» внутрішні переселенці. «Цього року особливо багато запитів від сімей, що виїхали зі східних областей», — підтверджує й Юрій Піта.
Показово, що до Києва перебирається багато заможних переселенців. І за рахунок цього, чи не вперше з початку війни ожив сегмент дорогого орендованого житла. Попит там, за словами Луханіної, зростає також через повернення експатів і збільшення армії іноземних фахівців.
По-третє, столичні виші розпочали цей навчальний рік уже в очному режимі, що активізувало сегмент «студентського» житла.
Загалом рієлтори оцінюють збільшення попиту на орендовані квартири в столиці на 30−40%, порівнюючи з минулим роком. Причому потік потенційних квартиронаймачів продовжує зростати (у тому числі через погіршення ситуації з безпекою у низці регіонів — зокрема, Одесі, Харкові та Сумах).
При цьому орендарі змінили вимоги до орендованих квартир.
«Через ворожі обстріли та масові перебої з електроенергією люди не хочуть селитися на верхніх поверхах, шукають будинки з газовими плитами та джерелами альтернативного енергопостачання», — каже Луханіна.
Якщо, наприклад, квартира розташована на високих поверхах, то клієнти цікавляться, чи працює ліфт і чи подається вода, якщо немає світла. Тобто базова вимога — щоб у під'їзді було встановлено генератор на ліфти та насоси. В ідеалі, у самій квартирі мають бути свої джерела енергопостачання, наприклад, безперебійники.
Багато квартиронаймачів, особливо сім'ї з маленькими дітьми, почали обирати житло в хрущовках, яке раніше вважалося непрестижним. Але в таких будинках максимум 5 поверхів, плюс — газові плити, а в деяких — ще й газові колонки на підігрів води.
У результаті, за словами Піти, квартири, які відповідають запиту «невисоко» та «з альтернативними джерелами електроенергії» стали дорожчими на 10% і більше.
«Такі варіанти можуть пропонуватися на 1−2 тис. грн на місяць дорожче, ніж аналогічні, але не відповідають вимогам орендарів. Плюс — вони набагато швидше здаються — буквально за декілька днів», — зазначив він.
Житло, яке потрапило в «немилість» — на високих поверхах у будинках без генераторів, розташоване поблизу об'єктів критичної інфраструктури, навпаки, подешевшало на 5−7%. Але його також успішно складають. Зазвичай, такі варіанти обирає молодь та сім'ї без дітей.
Вимоги елітних орендарів — ще жорсткіші. «Це має бути „розумний дім“, із інтелектуальними технологіями управління, обов'язково „зелений“ — побудований з використанням екологічних матеріалів та енергоефективний. Плюс — наявність власної інфраструктури — СПА, приватний дитсадок тощо», — перераховує Луханіна.
Нова планка для дешевих квартир та рекордне подорожчання елітних «одиничок»
Зростання попиту спровокувало підвищення цінників на оренду. Загалом, якщо порівнювати з минулим роком, ставки зросли на 15−30%, залежно від сегмента.
Читайте також: У Києві та передмісті дорожчає оренда: чи вигідно вже купувати квартиру під здачу
Причому основна хвиля подорожчання прокотилася ринком восени цього року. І лише до першої декади грудня ціни дещо стабілізувалися.
За даними Ірини Луханіної, однокімнатні квартири у столиці подорожчали в середньому на 16% — із 12,5 до 16 тис. грн на місяць.
Двокімнатні квартири лише за останні місяць-півтора зросли в ціні на 1,5 тис. грн — до 17−19 тис. грн.
Трикімнатні подорожчали майже на 17% — ціни там стартують із 20 тис. грн.
Через те, що багато переселенців приїжджають до Києва великими сім'ями (разом із родичами), затребуваними стали 4−5-кімнатні апартаменти. У столиці їх не так багато, тож цінники високі. Скажімо, у центрі велика квартира навіть без особливого ремонту може коштувати 35−40 тис. грн, а комфортніші варіанти виставляються по 60 тис. грн і вище.
Є ще сегмент дешевого житла. Але й там усе дорожчає. Якщо нещодавно нижня цінова планка в економкласі трималася на рівні 6 тис., то тепер вона становить 8 тис. І, як каже Піта, знайти більш-менш пристойну квартиру за такі гроші вже складно. Пропонуються переважно варіанти зі старим ремонтом та меблями.
За даними Bird, наприклад, на вулиці Закревського (Троєщина) за 8 тис. можна винайняти однокімнатну квартиру площею 45 квадратів на 19 поверсі 22-поверхового будинку. Квартира досить охайна, але без надмірностей. У сусідньому такому ж будинку, але на 6 поверсі однокімнатна квартира в 40 квадратів із новим ремонтом та побутовою технікою коштує вже 12 тис.
Як кажуть рієлтори, щоб зняти більш-менш комфортне житло, доводиться платити не менше ніж 10 тис. А якщо в пропозиції з'являються дешевші і при цьому якісні варіанти, вони відразу «йдуть», кажуть рієлтори. Тобто можна говорити про дефіцит доступного житла в столиці.
Але оскільки розрив у вартості «дешевої» квартири та житла за середньою ціною вже не такий великий (2−4 тисячі на місяць), багато орендарів вважають за краще доплатити, але отримати пристосованіший для життя простір, — стверджують рієлтори.
Ті ж, хто платити не може, все частіше вибирають замість «убитих» київських квартир житло у найближчому передмісті, де цінники нижчі. За ті ж самі 8 тис. грн на місяць там можна знайти цілком пристойний варіант, нерідко навіть з новим ремонтом та безперебійником.
«Звичайно, така альтернатива підходить не всім, оскільки для чоловіків призовного віку дорога з передмістя до Києва на роботу і назад пролягає через блокпости (де можуть вручити повістку), і багатьом такий маршрут відверто не подобається», — пояснив Юрій Піта.
Цікаво, що зростання цін зачепило навіть сегмент елітного житла, яке з початку війни переважно дешевшало.
За словами Луханіної, середня вартість оренди елітних квартир за рік зросла на 17%, а щодо однокімнатних — подорожчання досягає рекордних 50%. Наприклад, за даними Bird, однокімнатна квартира 54 кв. м. із гарним ремонтом на бульварі Лесі Українки здається за 45 тис. грн, а схожа на вулиці Старонаводницькій — за 50 тис. грн.
«Власники заробляють на зростанні попиту. Саме такі квартири шукають бізнесмени та топменеджери, які бажають жити поряд із офісом, іноземні фахівці, представники міжнародних організацій та навіть багато чиновників», — каже Луханіна.
Зазначимо, що іноземці висувають підвищені вимоги до рівня безпеки — шукають ЖК із укриттями, охороною. Водночас платоспроможні держслужбовці вважають за краще селитися в закритих комплексах, розташованих «не на очах», але водночас на зручних розв'язках.
Традиційно, у Києві найдорожчим залишається Печерськ. «Наприклад, у листопаді середня вартість однокімнатної квартири у цьому районі становила 35 тис. грн на місяць, що на 7 тис. більше, ніж минулого року», — каже Луханіна.
Середньостатистична однокімнатна квартира в Шевченківському районі подорожчала на 6,5 тис. грн — до 22 тис. грн на місяць.
Найдешевшим для оренди залишається Деснянський район — тут однокімнатну квартиру можна зняти в середньому за 12,5 тис. на місяць.
Спальні райони (Оболонь, Позняки, Осокорки) тримаються посередині — однокімнатна там коштує близько 15−18 тис., що на 2−3 тис. дорожче, ніж торік.
Що буде з цінами далі
Головне питання, яке зараз цікавить багатьох орендарів, — що буде з цінами на київські квартири далі. Адже вже зараз за середньої зарплати у столиці в 25 тис. грн віддавати за більш-менш пристойне житло доводиться половину щомісячного доходу, і це без огляду на комуналку, яка також зростає в ціні.
За даними Держстату, за рік утримання житла підвищилося у ціні на 16% — головним чином, через зростання тарифів на електроенергію для населення. Але дорожчають й інші комунальні послуги, зокрема, утримання будинків та прибудинкових територій, вивіз сміття тощо.
Незалежний фінансовий експерт, співвласник КІФ «Капітал-Плаза» Павло Крапівін каже, що високі цінники на утримання житла стримуватимуть апетити власників орендованих квартир. Адже у загальному бюджеті на житло орендарі враховують не лише плату господареві, а й витрати на комуналку, а вони досить високі.
Зазначимо, що у багатьох будинках мешканці скидаються на генератори, сонячні панелі, але власники квартир, які самі там не мешкають, намагаються перекласти ці витрати на орендарів, не враховуючи їх до суми оплати.
Як розповіла «Мінфіну» Олеся, яка приїхала з Харківської області, вона орендує одиничку в новому будинку на Солом'янці за 17 тис. Але зараз ОСББ збирає по 2 тис. із квартири на альтернативне енергопостачання, а господиня платити відмовляється, тобто внести цю суму доведеться їй самій.
«З одного боку, добре, що ліфти завжди працюватимуть, але з іншого — чому я маю платити, адже житло не моє. Перебиратися на нову квартиру не хочеться, тим паче, де гарантії, що там такого не буде», — скаржиться Олеся. За її словами, навіть з огляду на хорошу зарплату (близько 50 тис.), орендоване житло сильно б'є по гаманцю.
На думку Юрія Пити, до весни великого стрибка орендних ставок не буде. «Активний сезон оренди закінчився восени, і активізується не раніше квітня-травня. До цього часу ціни, найімовірніше, не змінюватимуться», — вважає він. Надалі ситуація багато в чому залежатиме від загальної картини в економіці і на фронті — наскільки зростуть зарплати, чи буде великим додатковий припливом переселенців тощо.
«Прогнозувати розвиток цих чинників поки що складно», — зауважив Юрій Піта.
Водночас Ірина Луханіна вважає, що орендоване житло й надалі зростатиме в ціні.
Найшвидше зростатимуть цінники на багатокімнатні квартири, яких уже не вистачає. Також ще 10−15% до цінника можуть додати елітні квартири у центрі столиці (у Печерському та Шевченківському районах), що пов'язано з обмеженим введенням в експлуатацію нових ЖК.
«Багато власників дорогих квартир вже зараз націлені на підвищення цін, тому намагаються здавати житло на короткий термін, щоб потім мати можливість переглянути ставки», — говорить Луханіна.
Житло у віддаленіших від центру, але таких, що вважаються престижними, районах (Голосієво, Оболонь), на її думку, може подорожчати на 5−7%.
Рієлтори також говорять про чергове підвищення планки щодо дешевих квартир. Якщо зараз це 8 тис. грн на місяць, то вже з весни буде 10 тис. грн. Ця тенденція сприятиме «вигнанню» зі столиці найменш платоспроможних орендарів, які активніше розселятимуться в приміських зонах.
Але там на особливе зростання цін поки не чекають — порожніх квартир вистачає, а «мінуси» заміського життя (блокпости дорогою до Києва, триваліші, ніж у столиці, повітряні тривоги тощо) не дозволять власникам житла завищувати цінники.