Відповіді на ці питання — у блозі головного експерта Ради НБУ Віталія Шапрана на ресурсі The page. «Мінфін» наводить скорочений текст колонки.
Купівля нерухомості — це, як правило, великі витрати. Щоб зрозуміти, наскільки ці витрати будуть ефективні, прийнято порівнювати купівлю нерухомості з орендою.
Наприклад, вам пропонують придбати однокімнатну квартиру біля метро за 800 тис. грн. Ви знаєте, що здавати це житло ви зможете максимум за 8 тис. грн на місяць або 96 тис. грн на рік. Таким чином, якщо спростити розрахунки, в рік ви будете на цій угоді заробляти близько 12% річних, а термін окупності вашого проекту за умови незмінності цін на оренду і нерухомість (що малоймовірно) складе 8 — 9 років, що для нерухомості не так вже й погано. З іншого боку, в українському банку ці ж 800 тис. грн ви можете зараз розмістити під 15 — 18% річних мінус податки або під 3 — 5% при оформленні депозиту в доларах США. Якщо брати до розгляду три простих альтернативи — депозит в доларах, депозит в національній валюті і придбання квартири, — то протягом наступних 10 — 15 років ще невідомо, що буде вигідніше.
Ніяких гарантій
Тактично найвигіднішими зараз залишається депозит в національній валюті. Але якщо брати часовий горизонт інвестицій в нерухомість в 10 — 15 років, то курсові перспективи національної валюти стають туманними, а дохідність від валютних депозитів — занадто малий для апетитів українського ринку. Тому інвестиції в нерухомість з подальшою здачею в оренду виглядають цікавим, але зовсім не гарантованим інструментом збереження коштів (у всякому разі, на це вказують історичні дані ринку столичної житлової нерухомості).
Розмістити депозит в гривні та отримати бонус до 1,6% річних
За період з 2009 — го до 2019 року вартість столичної нерухомості в доларовому еквіваленті знизилася приблизно вдвічі, а її продавцям ще потрібно спробувати продати свою покупку десятирічної давності за цінами, які декларують ріелтори. Так що, на жаль, інвестиції в нерухомість в Києві (у всякому разі, в житлову) — це зовсім не універсальний рецепт для порятунку заощаджень. Враховуючи досить високий рівень відсоткових ставок за гривневими ресурсах і наявність фактичної заборони на валютне кредитування, іпотека в Україні буде відновлена нескоро. Тому все, на що можуть розраховувати зараз покупці житла, — це розстрочка від забудовників.
Мінуси інвестицій в нерухомість
Ті, хто намагаються заробляти, здаючи в оренду житлову нерухомість, вам скажуть, що житло потрібно ще зуміти здати. Окрім ризику натрапити на «неправильного» квартировинаймача, є великі проблеми з тим, щоб ваш житловий фонд був постійно «прилаштований». Так, після двох-трьох невдалих здач в оренду житло належить відчистити і відмити, а можливо, і відремонтувати. Тому простоювання квартири в очікуванні орендаря може становити кілька місяців. Тобто свої 7 — 10 тис. орендної плати в місяць ви, швидше за все, будете мати тільки на папері, а на практиці частина часу житло буде простоювати.
Об'єкти для вигідних інвестицій в нерухомість на «Мінфіні»
Як правило, наші люди не прагнуть ставати підприємцями і здають житло, забуваючи про те, що потрібно ще платити податки. Часта зміна орендарів, наявність серед орендарів гучних особистостей часто збуджує нездоровий інтерес сусідів, які цілком можуть написати скаргу в податкову, що також загрожує неприємностями.
І останнє, але, напевно, найважливіше — потрібно пам'ятати, що житло має свій термін експлуатації. Навіть сталінка з євроремонтом або хрущовка з переплануванням не гарантує, що через 8 — 10 років ваш будинок не поставлять на капремонт або під знесення. Певну небезпеку становить і новобуд, якість якого залишає бажати кращого. Тому перш, ніж здійснювати велику інвестицію, не завадило б зібрати інформацію про той будинок, де ви збираєтеся купувати нерухомість.
Моє особисте враження від нашого ринку нерухомості таке, що планування в Україні на 10 — 15 років виглядає неможливим. Ми з вами не можемо не тільки передбачити точно рух цін на житло і комерційну нерухомість, але і рух курсу національної валюти і відсоткових ставок. В таких умовах невизначеності зазвичай ситуацію рятує диверсифікація. Тобто не можна інвестувати все в нерухомість, або все в гривневі (або тільки в валютні) депозити. Розподіл ризиків за активами має бути приблизно рівноцінним.