Кредит отримав лише кожен п'ятий заявник

Повномасштабна війна спричинила різке падіння попиту на нерухомість та зупинила іпотечне кредитування. Врятувати ситуацію мала державна програма пільгового кредитування житла «єОселя», яка стартувала восени 2022 року.

Державна програма фактично перезапустила ринок іпотечного кредитування, який і досі тримається виключно на державній підтримці, оскільки власного кредитування у банків практично немає. За оцінками банкірів, іпотечне кредитування поза «єОселею» становить всього від 3% до, максимум, 10%.

Втім, плани уряду на «єОселю» були значно амбітнішими. Тільки у 2023 році передбачалося прокредитувати придбання 10 тис. квартир. Але вже другий місяць 2024 року, а поставленої мети так і не вдалося досягти.

За даними оператора програми «Укрфінжитло», станом на 14 лютого видано 7 234 кредити на загальну суму 10,97 млн грн. Водночас, у відомстві зазначають, що заявок було подано значно більше — понад 20 тис.

Такий розрив у цифрах в «Укрфінжитлі» пояснюють тим, що подати заявку на «єОселю» можна одночасно у декількох банках-учасниках програми. Тому кількість поданих заявок ілюструє лише інтерес до програми.

«Дуже багато людей цікавляться, тестують — дадуть їм кредит, чи ні. Але конвертація заявок у видані кредити — це інше питання. Згідно статистики, частка тих, хто доходить до кредитної угоди, — лише 15% від кількості попередньо погоджених банками заявок у „Дії“», — пояснив голова правління компанії «Укрфінжитло» Євген Мецгер.

Втім, банкіри та учасники ринку нерухомості називають й інші причини, чому програма не набирає бажаних обертів.

Підніжка обмежень щодо віку об'єкта

«єОселю» вважають справді вигідною та доступною іпотекою, але як і будь-яка державна програма, вона має низку обмежень. Вони стосуються як об'єкта кредитування, так і позичальника.

Об'єкт має відповідати певним вимогам щодо вартості, площі, розташування та віку. Програмою передбачено, що вартість об'єкта, що купується, не повинна перевищувати середню вартість житла за регіонами України, визначену Мінрегіоном, помножену на відповідні коефіцієнти:

  • 2 — для населених пунктів чисельністю понад 300 тис.;
  • 1,75 — для населених пунктів чисельністю до 300 тис. осіб.

Для Києва, скажімо, нормативна вартість 1 м² становить 49 528 грн (24 764 грн х 2). Тобто якщо людина захоче придбати у кредит житло площею 50 м², то його вартість не повинна перевищувати 2,48 млн грн. За таку ціну у столиці цілком реально купити квартиру.

До того ж, можна придбати й дорожче житло, ніж це передбачено умовами програми. У цьому разі, позичальнику доведеться сплатити понаднормову вартість самостійно, додавши цю суму до початкового внеску.

Інакше кажучи, саме по собі обмеження за вартістю не є чимось таким, що може перешкоджати поширенню програми на широке коло споживачів.

Немає особливих зауважень і щодо нормативної площі. На одну людину виділяється 52,5 м² для придбання квартир і 62,5 м² для житлових будинків, таунхаусів, дуплексів. Додатково на кожного члена родини додають 21,5 м². Можливо, для приватних будинків це трохи й замало, але для квартир — цілком достатньо. І знову ж таки, зайву площу можна докупити власним коштом.

Цілком логічним є обмеження щодо розташування об'єкта: він має знаходитися на підконтрольній Україні території, віддаленій від активних бойових дій.

А ось із віком житла не так все просто.

«єОселя» під пільгових 3%, яка розповсюджується тільки на військових, медиків, науковців й освітян, передбачає купівлю житла віком до 10 років. Умовою ж масової іпотеки під 7% є житло, не старше 3 років, або яке будує забудовник, акредитований банком-партнером. Пропозицій такого житла на ринку зараз обмаль. Адже, хто хотів продати, вже продав. До того ж, бажаючих продавати не так багато, адже продаж квадратних метрів, які перебувають у володінні менше трьох років, підлягає оподаткуванню.

Виручити, здавалося б, міг первинний ринок, але й тут свої нюанси.

По-перше, позичальники хочуть квартири, в які можна відразу заїхати і жити. На первинному ринку навіть вже у готових комплексах таких варіантів обмаль. Практика, коли забудовник продає квартири з ремонтом, із сантехнікою і навіть меблями, тільки починає формуватися.

По-друге, щоб взяти участь у програмі «єОселя», забудовники мають пройти акредитацію. Це вимагає певної підготовки. Забудовники також кажуть, що більші шанси потрапити до програми у тих комплексів, які вже перебувають на високій стадії готовності — від 60% і вище.

Наразі в «Укрфінжитлі» акредитовано 22 забудовники для купівлі квартир, що будуються. Для покупців доступні варіанти у 55 ЖК.

Загалом, за даними «Укрфінжитла», 71% виданих іпотечних кредитів припадає на житло на вторинному ринку, відповідно, на «первинку» — лише 29%.

У перспективі розглядається можливість повністю виключити вторинний ринок із програми і перейти тільки на первинку. В «Укрфінжитлі» вважають, що кошти мають йти до будівельників, бо будівельний мультиплікатор для економіки у розвинутих країнах становить 10−11. Тобто одна гривня, запущена в будівельну сферу, дає на виході 10−11 грн до національного продукту.

Мотивація достойна, але поки що вибір нового житла для позичальників залишається обмеженим.

Читайте також: Новобудова в іпотеку: скільки платять за нею зараз і як зміняться умови у 2024 році

Вимоги до позичальника

Щодо позичальника — можна виділити лише декілька важливих обмежень, які, втім, також не виглядають критичними. Так, брати участь у програмі пільгової іпотеки можуть громадяни України віком від 18 до 70 років, які не мають у власності нерухомості площею понад 52,5 м² на одну особу і не фігурують у санкційних списках.

Та найважчим для виконання потенційними учасниками програми є вимога щодо їхньої платоспроможності. Адже позичальнику треба бути готовим заплатити відразу 20−30% від повної вартості нерухомості. Плюс, мати постійний дохід, щоб щомісяця гасити кредит.

«Насамперед, банк цікавлять доходи та витрати позичальника, відповідно до цього, і розраховується пропозиція для клієнта. Щомісячний дохід має покривати витрати клієнта, у тому числі його майбутній обов’язковий платіж за кредитом, який він хоче оформити. Це важливо», — наголошують у пресслужбі Приватбанку.

Загалом, банки виставляють схожі вимоги до платоспроможності позичальників, за винятком певних нюансів у підходах до її оцінки.

«Необхідний для отримання кредиту щомісячний дохід позичальника залежить від багатьох факторів, таких як: вартість нерухомості, що придбавається, сума бажаного кредиту та додаткових щомісячних витрат (наявність інших кредитів, комунальні послуги тощо). Доходу позичальника має вистачати на покриття цих витрат за кредитом та покриття поточних щомісячних витрат», — коментує Вікторія Антонюк, заступник начальника управління роздрібного кредитування Ощадбанку.

Банкіри наголошують, що при визначенні рівня платоспроможності клієнта та, відповідно, можливості отримати кредит, беруться до уваги виключно офіційні, документально підтверджені доходи безпосередньо позичальника та членів сім'ї (подружжя).

«До уваги беруться середньомісячні доходи за останні 6 місяців для найманих працівників, та 12 місяців, якщо клієнт здійснює підприємницьку діяльність», — пояснив Володимир Чорненький, директор із роздрібного бізнесу, член правління AT «Скай Банк».

У Глобус Банку додають, що, при розгляді питання надання кредиту, враховується не суто дохід позичальника, а сукупно усієї сім'ї — дружини та чоловіка.

За розрахунками Катерини Личаної, начальниці управління по роботі з партнерами Глобус Банку, середня сума кредиту за «єОселею» складає 1,72 млн грн. Зазвичай, клієнти сплачують власним коштом 30% від повної вартості житла. При оформленні кредиту на таку суму максимальний платіж (тіло кредиту та %) під 7% складе 17 200 грн. Якщо кредит видано під 3%, то щомісячний платіж становитиме 11 470 грн, але з кожним наступним місяцем сума платежу поволі знижуватиметься.

Сьогодні, за описом банкірів, портрет учасника програми пільгового кредитування житла «єОселя» виглядає так:

  • середній вік позичальника — 35 років;
  • понад 70% позичальників одружені, понад 50% — мають дітей;
  • середній дохід на місяць складає близько 30 тис. грн;
  • 75% кредитів за програмою оформлено на придбання 1−2 кімн. квартир, середня площа квартир — 70 м²;
  • наймасовіша категорія — понад 40% — військові та силовики, далі йдуть медичні працівники та педагоги.

Чому банк може відмовити у кредиті

Нині кредити за програмою «єОселя» видають 7 банків: Ощадбанк, Приватбанк, Укргазбанк, Укрексімбанк, Sky Bank, Глобус Банк, Сенс Банк, ще декілька банків — на стадії інтеграції.

Більшість фінустанов стверджують, що частка оформлених кредитів від загальної кількості отриманих заявок доволі висока. Так, в банку-лідеру за кількістю виданих кредитів, Ощадбанку, кажуть, що із 3 запитів, що надходять на розгляд до банку, 2 запити реалізуються у виданий іпотечний кредит. У Скай Банку середній рівень схвалення заявок клієнтів у банку складає 62%. У Приватбанку цей показник нижчий — 28%.

Учасники ринку виділяють дві основних причини відмови у наданні пільгового кредиту на житло. Перша — недостатня платоспроможність. На цю проблему, серед іншого, звертають увагу також рієлтори.

Власниця першої іпотечної агенції нерухомості DODOMU Ірина Шапка говорить, що навіть пільговим категоріям складно довести свою спроможність оплачувати позику.

«Наприклад, військовий або поліцейський, який подається на „єОселю“, має достатню зарплатню, але якщо у нього двоє дітей і дружина не працює, або у декретній відпустці, тоді на позитивну відповідь від банку шансів мало», — пояснює вона.

За її словами, банк також хоче знати, наскільки стабільними можуть бути доходи учасника програми у майбутньому.

Другою підставою відмови часто стає кредитна історія. Якщо вона не в порядку, в клієнта є прострочення на момент подачі заявки, йому кредит «не світить».

«Кредитна історія позичальника — дуже важливий аспект не лише для оформлення кредиту за „єОселею“, а й, загалом, для отримання будь-якого кредиту. Адже фінансова дисципліна позичальника щодо отриманих попередніх кредитів є своєрідним індикатором, що і новий кредит позичальник, з великою ймовірністю, обслуговуватиме без порушень», — наголошує Вікторія Антонюк, заступник начальника управління роздрібного кредитування Ощадбанку.

Є й інші причини, через які банк може не оформити кредит. Наприклад, за словами Володимира Чорненького, банк може відмовити в кредитуванні конкретної квартири, що була обрана позичальником, як об'єкт купівлі.

«Банк здійснює оцінку потенційного об'єкту іпотеки, досліджує ризики, пов’язані з набуттям такого об'єкту попереднім власником, підстави виникнення права продажу такої квартири, повноваження продавця. В разі наявності ризиків, пов’язаних із об'єктом купівлі-продажу, банки рекомендують позичальнику підшукати інше нерухоме майно», — наголошує директор із роздрібного бізнесу, член правління AT «Скай Банк».

Читайте також: У 2023 році ціна «квадрату» у новобудовах зросла в областях до 35%: що буде у 2024-му

Як підвищити шанси на отримання кредиту

«єОселя» справді дає можливість отримати кредит під найнижчі ставки за всю історію українського іпотечного кредитування. Тому є чимало охочих скористатися нею. Щоб збільшити свої шанси на успіх в отриманні кредиту, банкіри радять наступне:

Передусім, варто оцінити бюджет доходів та витрат сім'ї, зрозуміти, яку максимальну суму позичальник може виділити для обслуговування майбутнього кредиту. Зазвичай, банки вважають, що витрати на обслуговування кредитних зобов’язань за діючими та новими кредитами не повинні перевищувати 50% сімейного бюджету позичальника.

Перевірити власну кредитну історію. За наявності відкритих кредитних лімітів/карток, які не використовуються позичальником, закрити їх, оскільки банки беруть до уваги навіть потенційні зобов’язання. За можливості, максимально погасити поточні кредитні зобов’язання — переважно, це дорогі споживчі кредити, кредитні картки.

Обдумати можливість долучення фінансового поручителя, якщо видається, що власних доходів для обслуговування кредиту недостатньо. У деяких випадках банк може запропонувати позичальникам додаткові нестандартні варіанти. Наприклад, збільшення суми власного внеску, додаткове забезпечення у вигляді фінансової чи майнової поруки іншої особи, тощо.

Раціонально підійти до пошуку та вибору потенційної нерухомості для купівлі. У випадку обмеженого бюджету, краще розглядати житло вже з ремонтом, але у віддаленіших від центру районах міста, або у передмісті, де вартість 1 м², зазвичай, є доступнішою.
Також варто розглянути купівлю квартири у забудовників, зважаючи на те, що все більше з’являється на ринку пропозицій, які пропонують квартири з декількома варіантами ремонтів, залежно від обраного бюджету. Що важливо, вартість такого ремонту від забудовника може бути суттєво нижчою (в 2−3 рази), ніж витрати на самостійне приведення житла до ладу.

Бути максимально відвертим зі своїм кредитним менеджером та надати всі відповідні документи. Співробітник актуалізує всю необхідну інформацію та підкаже, у разі потреби, перелік додаткових відомостей, що допоможуть при погодженні.