Ринковий «розлад»

Уже кілька місяців первинний ринок житла живе в умовах роздвоєння цін: є ціна, закарбована в рекламних оголошеннях та аналітичних звітах, що на початку вересня в середньому на 35% більша, ніж до повномасштабного вторгнення.

Але є інша реальність: ті з потенційних покупців, що готові сплатити відразу повну вартість квартири, отримують суттєві знижки, що інколи перевищують 20%. Цьому також сприяє вторинний ринок перепродажу майнових прав інвесторів, які прагнуть терміново вийти «в гроші» та йти на суттєві дисконти.

Наразі ринок нерухомості нагадує більше «базар», адже завжди між покупцем і продавцем присутній торг.

Чому так сталося? З одного боку, поява декларативних і вельми оманливих цін викликана об'єктивними факторами. Наприклад, подорожчання будівництва — це реальний і незаперечний факт. Різниця лише в масштабах такого здорожчання: називається амплітуда від 15−25% до 30% від рівня початку 2022 року.

Ще одним об'єктивним фактором, що впливає на вартість квадратного метра, є неприборкана інфляція, що за підсумками року може перевищити 40%.

Однак варто наголосити, що попри ці об'єктивні обставини, закони ринкової економіки ще ніхто не скасував. Девелопери майже не зацікавлені в тому, щоб говорити про нульовий попит, вони просто оминають цей, геть інший бік реальності.

Ціни можуть бути «заввишки сосен», але за відсутності покупців це, м’яко кажучи, схоже на «ринковий розлад». А головним завданням поширення «пропаганди» про #завтрабудедорожче — є втовкмачування бажаного замість дійсного. Хоч ніхто з девелоперів не мріє бодай щось продати за захмарними цінами. Але суспільну свідомість варто зацементувати заздалегідь.

Читайте також: В Україні квартири в новобудовах продаватимуть за новими правилами

Ресурс для зниження цін

За підсумками 2021 року ціни на первинному ринку житла зросли в середньому на 30−35% в доларах. Це за умов очікуваного (прогнозованого) зростання вартості квадратного метра лише у 15%. Тобто, грубо кажучи, через шалений попит у 2021 році, прибуток забудовників подекуди міг зрости щонайменше вдвічі від запланованого.

Саме це, на мій погляд, може свідчити, що у найпотужніших девелоперів є достатній запас міцності щоб стримати ціни для покупців. І найголовніше: зростання собівартості — це не питання покупців, це проблема забудовників та продавців будівельних матеріалів, бо, в першу чергу, саме вони зацікавлені реалізувати свій продукт. І для розвитку бізнесу варто розглянути стратегічне питання зниження вартості для покупців за рахунок зменшення очікуваного прибутку.

Я уже зазначив, що приховане здешевлення квартир на первинному ринку (тобто за умови 100-відсоткової оплати її вартості) залежно від ступеня готовності, якості проєкту, класу ЖК, площі оселі може становити від 10% до 25%. І поки триває війна умови для зростання цін, у прив’язці до кількості покупців, відсутні.

Збільшення вартості в умовах майже відсутнього попиту є нічим іншим, як засобом стимуляції відкладеного попиту для тих, хто має можливість здійснити таку покупку. Це, так би мовити, «підготовка» до майбутніх цінових реалій, формування цінової кон’юнктури на період після завершення активної фази війни.

Проте реальна ситуація свідчить про те, що ціни знижуються. І в умовах війни ця тенденція збережеться, як мінімум, до кінця 2022 року.

Читайте також: Нерухомість дорожчає скрізь: в яких країнах ціна на неї зросла найбільше