Хто і чому орендував землю на аукціонах
У кожних торгах в середньому брали участь 14 учасників, а стартова вартість оренди за результатом аукціонів зростала у 8,4 рази. Серед учасників торгів були як великі аграрні холдинги, так і середні та невеликі фермерські господарства. При цьому, як відзначив співзасновник сервісу земельних інвестицій Zeminvest Олександр Чорний, у жодному аукціоні не переміг аграрний холдинг, оскільки вони зазвичай були готові запропонувати $400−500 за га на рік, а місцеві фермерські господарства робили більш щедрі пропозиції.
Щодо мотивації фермерів переплачувати за оренду державних ділянок, то Олександр Чорний навів наступний приклад. Під час аукціону у Вінницькій області фермер взяв в оренду землю за неймовірні 50 тис. грн. за га на рік. «Землю орендував місцевий фермер і йому було все рівно яка буде ціна, для нього принципово було не пустити нікого стороннього на цю територію. Це все що треба знати про стратегію цих аукціонів», — відзначив він.
Олександр Чорний припускає, що обробка ділянок взятих в оренду за завищеною ціною може виявитись збитковою. «У 2022 році середній прибуток з гектару становив близько $1 тис. Із них собівартість складала близько $500−600, куди входили витрати, щоб посіяти і зібрати врожай і ще $150−200 орендної плати. При цьому це був хороший рік щодо вартості продукції на експорт. А тепер в цих $400−500 прибутку знайдіть місце для оренди за ціною $600−800 на рік», — відзначав експерт.
У свою чергу автор проєкту ҐРУНТОВНО — Земельний Інвестиційний Фонд Сергій Крамаренко, переконаний, що навіть за нинішньої вартості оренди фермери не працюватимуть собі у збиток. «НА аукціонах перемогли переважно ті компанії, які мають бажання нарощувати власний земельний банк. Тобто вони успішні, гарно інтегровані, але їм не вистачає землі і вони пішли на радикальне збільшення оренди. Я сумніваюся, що вони будуть обробляти ці ділянки весь цей період у збиток. Можливо, буде якийсь перший період, коли вони вийдуть в нуль, але згодом ця земля принесе їм дохід», — відзначив він.
У тому, що виплата високих орендних ставок державі може відповідати бізнес-моделі фермерських господарств переконаний і СЕО та співзасновник Твоє Коло Андрій Усенко. «Умови в яких перебуває будь-яка аграрна компанія це обмежена пропозиція зі збільшення земельного банку. Якщо ти хочеш заробляти більше, тобі потрібно збільшувати свій земельний банк, але ти не можеш цього робити. Переможці цих аукціонів виходять з наступного — у них є бізнес, активи, менеджмент і все що їм потрібно це збільшити землю в обробітку і тоді вони зможуть збільшити загальний прибуток», — вважає він.
Як зміниться ціна оренди і землі
Як пояснив Андрій Усенко, для того, щоб суттєво змінилася орендна ставка інших земельних ділянок, треба щоб закінчився їх договір оренди та був якісно проведений тендер чи аукціон. Загалом щоб ставки оренди державних ділянок вплинули на ринок, на його думку, потрібно 10−15 років. «Основний елемент яким зафіксовані умови оренди аграрними компаніями це довгострокові договори на 10−15 років. Доки ці договори не закінчаться і за ними не будуть переглянуті умови, нічого суттєво не змінюватися. Вартість оренди зростатиме, але не врази», — прогнозує експерт.
Водночас, він припускає, що якщо у власника землі закінчився договір оренди і він правильне проведе аукціон, то цілком може розраховувати на виплату $500 за га на рік, адже з'явився новий новий маркер, який вказує, що така оплата цілком можлива.
Такої думки дотримується і Сергій Крамаренко. «Нарешті ми розуміємо реальну ціну нашої землі. Якщо у вас є 50 га гарного чорнозему, ви без проблем його здасте в оренду по $500 за га. І я хочу привітати людей, які купували землю, оскільки якщо ви придбали її за $1,5−2 тис. за га і у вас зараз закінчився договір оренди — ваша земля вже коштує $8 тис», — наголосив він.
На його думку, зараз розпочнеться період трансформації від ціни що закріплена в договорах до реальної. «Це буде непроста історія, оскільки агрохолдинги не зацікавлені платити таку велику оренду. Однак ми вже розуміємо, що вони здатні це робити. Цей перехідний період займе орієнтовно до 5 років. Буде соціально-політичний тиск на агрохолдинги, адже селяни теж дізнаються, скільки насправді готові платити орендарі. Чому якщо державі вони платять $500, то людям не можуть платити стільки ж», — відзначив Сергій Крамаренко. За його прогнозом, впродовж наступних 5 років вартість оренди зросте в 2−3 рази.
Більш скептичний щодо темпів зростання вартості оренди Олександр Чорний. На його думку, за 5 років ціна оренди зросте приблизно в 1,5 рази. «Як власник аграрного бізнесу, я платити за оренду $500 не зможу, адже через кілька років мені вже просто не буде чим виплачувати цю оренду», — відзначив він.
Читайте також: Без грошей і кадрів: що відбувається на будівельному ринку України
Експерти погоджуються, що ціна за оренду державної землі підштовхни вартість ділянок на всьому ринку, який отримав «маяк» можливої ціни. Однак питання про те, скільки часу займе рух до цієї ціни оренди для більшості власників землі, залишається відкритим.
Конференція «Жити на відсотки» відбулась 9 листопада у Chamber Plaza у Києві. Подія зібрала в одному місці фінансистів, інвесторів, відомих бізнесменів, лідерів думок та всіх, хто хоче мати найсвіжішу інформацію про інвестиційні тренди. Якщо ви пропустили конференцію «Жити на відсотки», записи доповідей можна придбати за посиланням.