Що відбувається з продажами на первинці

У перші місяці повномасштабної війни питання купівлі нерухомості, зрозуміло, відійшло на задній план. Навіть якщо б у потенційних покупців з’явилося таке бажання, то зробити це було б неможливо, адже доступ до Державного реєстру прав на нерухоме майно був закритий.

Влітку 2022 року доступ відкрили, але попиту це не підвищило. Бойові дії у східних та південних областях, а також ракетні обстріли всієї території України не додавали впевненості у завтрашньому дні, — купувати житло було досить ризиковано. До того ж курс долара поступово зростав, так само як і рівень інфляції. Все це було не на користь інвестицій в нерухомість.

Нещодавно сервіс ЛУН представив власну оцінку продажів на первинці. За його даними, на 2023 рік показники сягнули 20% від кількості угод, що були у 2021 році. Це результати опитувань девелоперів у Синдикативному дослідженні сервісу.

«Ми маємо власну статистику, яка спирається на кількість угод у компанії. І можемо констатувати, що досягли показників 50% від кількості продажів у 2021 році», — зауважила Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд».

Вона пояснила, що така різниця між даними ЛУН та «Інтергал-Буду» може бути зумовлена декількома причинами. Але насамперед тим фактом, що розподіл угод на ринку первинки є нерівномірним: «Деякі компанії успішніші та ефективніше залучають інвесторів. Зокрема, „Інтергал-Буд“ має значну репутаційну вагу, що дозволяє нам конвертувати цей актив в реальні угоди. Чим вищий рівень довіри до девелопера — тим простіше йому продавати».

Натомість на галузевих зустрічах та обговореннях експерти ринку та рієлтори зауважують, що продажі на первинці зросли щонайменше до 30% від показників 2021 року. Однак, у будь-якому разі, як бачимо, попит поки що не виправдовує очікувань забудовників, хоча й помалу відновлюється.

Якою буде ситуація у 2024 році — прогнозувати складно. Проте українські девелопери називають два основні сценарії розвитку подій та динаміки продажів на ринку первинки.

  1. Перший — оптимістичний. Він полягає у тому, що інформаційне тло буде спокійнішим. Адже наразі покупці нерухомості дуже чутливі до новин — як внутрішніх, так і зовнішніх. «Обстріли, затримка допомоги західних партнерів, закон про мобілізацію, коливання валютного курсу тощо — все це змушує попит завмирати, — пояснює Анна Анісімова. — За умов хороших новин покупці активізуються. Вже зараз ми бачимо, що є прошарок відкладеного попиту, люди вичікують». Вона зауважує, що стимулювати продажі можуть й держпрограми. Зараз активно обговорюють зміну фокуса «єОселя» у бік первинного ринку. Якщо так буде, то девелопери очікують на збільшення платоспроможного попиту.

  2. Другий — песимістичніший. Він полягає у тому, що динаміка ринку буде кволою. Наявний попит, простимульований державним субсидіюванням, залишиться у секторі вторинного ринку. Станом на середину квітня понад 70% угод пільгової іпотеки від держави — це угоди на вторинному ринку.

Як змінився попит

На початку 2024 року ситуація з попитом на первинну нерухомість була досить складною. Через негативне інформаційне тло, інвестори відкладали рішення щодо купівлі нерухомості. Однак забудовники розраховують, що новини про допомогу від США позитивно позначаться на ринку первинної нерухомості.

Важливою тенденцією є те, що спекулятивний попит на ринку залишається низьким та коливається на рівні 15−20%. Тобто більшість тих, хто купує квадратні метри, роблять це для задоволення власних житлових потреб, а не з метою заробітку.

Тренди попиту у 2024 році перейшли з минулого року. Покупців цікавлять:

  • Просторіші помешкання, переважно дво- та трикімнатні квартири.
  • Житло з уже виконаним ремонтом, яке дозволяє заїхати одразу після завершення будівництва.
  • Купують переважно готове або майже готове житло.
  • Можливість придбання житла в іпотеку з використанням державних програм. Таких угод дедалі більше.

Якщо говорити про географію попиту у 2024 році, то одними з найпопулярніших локацій все ще залишаються Київ та область.

«По-перше, столичний регіон вважається безпечнішим. Віддаленість від лінії розмежування з ворогом та ефективне ППО дають відчуття більшої захищеності. По-друге, Київ забезпечує роботою. Тут рівень бізнес-активності найбільший в країні. Адже людям, окрім того, де жити, потрібно ще й десь працювати», — пояснює Анна Анісімова.

Друга за перспективністю локація — Львів та область. Тут зростають не лише ціни, а й пропозиція житла.

Популярними є також Івано-Франківськ, Ужгород, Вінниця. За даними Держстату, порівнюючи з 2022 роком, площа житлових будівель, будівництво яких розпочали у 2023 році, зросла у таких регіонах:

  • Чернівецька область — в 3,8 раза;
  • Івано-Франківська область — в 2,3 раза;
  • Закарпатська область — в 1,8 раза;
  • Вінницька область — в 1,8 раза.

Як покупці обирають нерухомість у 2024 році

Існують незмінні критерії, які були важливими для покупців як до початку повномасштабної війни, так і зараз:

  • локація;
  • інфраструктура;
  • транспортна доступність;
  • рекреаційна складова — парк, ліс чи водойма поруч є важливими конкурентними перевагами проєкту, на які зважають покупці.

Водночас є й ті чинники, які стали важливими протягом 2022−2024 років. Одним із ключових серед них при виборі нерухомості є безпековий. Наявність приміщень подвійного призначення, цокольних поверхів, підземних паркінгів є вагомим аргументом на користь об'єкта.

Крім того, все прискіпливіше покупці дивляться на технологію будівництва об'єкта. Найбільше довіри викликає монолітно-каркасна. Адже такі конструкції довели більшу безпеку в умовах реальних влучань.

Як змінилися умови купівлі нерухомості

На рівень продажів нерухомості у 2024 році безпосередньо впливають державні програми, які роблять придбання власного житла доступнішим.

«Локомотивом іпотечного ринку в Україні залишається програма „єОселя“. Інші програми, що не передбачають фінансової підтримки для позичальника з боку держави, просто не можуть конкурувати з „єОселя“ за привабливістю умов. Пільгова іпотека має найнижчі ставки: 3% або 7%. Для порівняння: стандартні банківськівські програми іпотеки передбачають 23−28%, партнерські — 17−19%», — зауважують в «Інтергал-Буд».

На ринок первинки та на сегмент готової пропозиції від забудовника припадає менш ніж 30% від усіх угод в рамках програми. Однак девелопери погоджуються, що навіть у такій пропорції «єОселя» є суттєвою підтримкою галузі, адже генерує до третини від загального обсягу продажів.

Натомість партнерські програми, створені девелоперами та банками, у 2024 році непопулярні. Оскільки низькі відсоткові ставки, які вони пропонують, діють обмежений період. Водночас пільгові 3% або 7% незмінні протягом усього періоду дії договору. «Приватному сектору просто немає що запропонувати натомість», — зауважує Анна Анісімова.

Ще одна важлива програма — «єВідновлення». Однак в «Інтергал-Буд» пояснюють, що суттєвого впливу на первинку вона не має. Більшість сертифікатів реалізується на вторинному ринку, серед пропозиції старого житла, адже така нерухомість дешевша.

«В умовах обмежених сум сертифікатів, учасники програми шукають найдоступніші варіанти. Держава дала можливість поєднувати обидві програми — „єОселя“ та „єВідновлення“ — для придбання житла, що є дорожчим, ніж сума компенсації, однак поки що на продажі первинки значно це не вплинуло», — додала керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд».

Чи може виникнути дефіцит на первинці

Через нестабільну ситуацію в країні продажі первинної нерухомості знизилися. На цю тенденцію відреагували й девелопери, адже виводити на ринок нові проєкти ризиковано. Відповідно, у перспективі може виникнути певний дефіцит на первинці. У будь-якому разі, передумови для цього є. Особливо в столичному регіоні.

За даними Держстату, нове житлове будівництво у Києві у 2023 році скоротилося у 2,9 раза (якщо порівнювати з 2022 роком). Це один із найбільших показників в Україні. Крім того, у 2023 році площа розпочатого житлового будівництва скоротилася на 37%. Загалом тенденція така, що більшість нової пропозиції житла формується на заході країни.

«Стратегія зосередитись на об'єктах, виведених на ринок до великої війни, дала свої результати у вигляді завершених черг та ключів від квартир для інвесторів. Це підвищило довіру до ринку. Однак заклало підвалини до виникнення дефіциту нерухомості на первинці. Зараз говорити, що присутня нестача пропозиції на первинному ринку, поки що передчасно. Однак вона може виникнути вже протягом цього року», — говорять в «Інтергал-Буд».

У 2023 році найбільше (за площею) житлових будівель розпочали будувати у таких регіонах:

  • Львівська область — понад 870,37 тис. кв. м, або 20,7% від загальної площі розпочатого будівництва житлових будівель;
  • Київська область — понад 616,16 тис. кв. м, або 14,7% від загальної площі розпочатого будівництва житлових будівель;
  • Івано-Франківська область — близько 469,04 тис. кв. м, або 11,2% від загальної площі розпочатого будівництва житлових будівель;
  • Хмельницька область — понад 313,14 тис. кв. м, або 7,4% від загальної площі розпочатого будівництва житлових будівель;
  • місто Київ — понад 299,44 тис. кв. м, або 7,1% від загальної площі розпочатого будівництва житлових будівель.

Що буде з цінами на нерухомість у 2024 році

Ціни на первинну нерухомість цьогоріч зростатимуть. Зараз девелоперам вдається стримувати ціни за рахунок власної маржинальності, оскільки купівельна спроможність є суттєво нижчою, ніж до війни.

Наразі ситуація така, що в проєктах, які почали будувати ще у 2021 році, квадратні метри продають за ціною нижчою, ніж того вимагають обставини. А от вже у нових проєктах такої можливості не буде. Передусім, через високу собівартість будівельних робіт. Тому із запуском нових будівництв відбудеться збільшення прайсів та середніх цін. В «Інтергал-Буд» прогнозують, що у річному еквіваленті це складе щонайменше 12% до кінця 2024 року.

Тренди та перспективи

Серед ключових трендів ринку первинної нерухомості 2024 року забудовники виокремлюють:

  1. Гарантія добудови — репутація та фінансовий стан девелопера.
  2. Готове до заселення житло, з ремонтом від забудовника є привабливішою пропозицією, й вона зростатиме.
  3. Вплив держпрограм посилюватиметься, а за умови переорієнтації «єОселя» на первинку — пільгова іпотека стане головним джерелом платоспроможного попиту на ринку.
  4. Зростаючий запит на якісне соціальне житло рівня комфорт-класу стимулюватимуть як міжнародні організації, так і державні установи України, попит на ексклюзивні проєкти бізнес- та комфорт-класу все ще буде стриманим через купівельну спроможність.
  5. Використання сучасних «швидких» технологій будівництва.

Водночас учасники ринку первинної нерухомості оцінюють перспективи для України та самого ринку після перемоги як більш ніж оптимістичні. По-перше, тому, що будівельна галузь буде залучена до відновлення країни, зокрема, втраченого житлового фонду. А це — мільйони квадратних метрів нерухомості, які потребуватиме ринок. По-друге, завершення війни відкриє вікно можливостей для інвесторів із інших країн.

«Ринок України — ринок можливостей, оскільки, порівнюючи з європейськими ринками, може генерувати значний прибуток — навіть зараз, коли воєнні дії ще тривають. А після перемоги буде чималий сплеск», — резюмують в «Інтергал-Буд».