Здача житла в оренду до недавнього часу вважалася у Польщі досить дохідним бізнесом. Середня вартість оренди у Варшаві у 2019 році була найвищою серед країн центральної Європи — 16,65 євро/м2. Це навіть вище, ніж у Мюнхені — 16,40 євро/м2.

Як наслідок, і дохід від здачі житлових об'єктів в оренду в Польщі був вищим. Наприклад, у Варшаві співвідношення вартості оренди квадратного метра до ціни продажу в середньому становило 5,5% річних. Для порівняння: у Празі цей показник був 5%, у Відні — 4%, Берліні — 3,9%.

Оренда дешевшає

Коронакриза все зіпсувала. Практично всі студенти у Польщі перейшли на онлайн навчання. Багато заробітчан повернулися додому і звільнили орендоване житло. Попит на оренду серйозно просів. Невеликі 1−2 кімнатні квартири, ціна яких коливалася в районі 1 800 — 2 300 польських злотих (429 — 548 євро) на місяць, виявилися мало затребуваними. Це відразу позначилося на розцінках.

Читайте також: Як відкрити рахунок у польському банку і скільки це коштує

За даними Bankier. pl та Otodom. pl, тільки у жовтні 2020 року ціни на оренду практично у всіх великих містах впали на 1 — 5,5%. Найсильніше в жовтні впали ціни на оренду в Любліні — на 5,7% (або на 119 злотих30 євро). Більш ніж на 5% впала ціна у Варшаві (на 199 злотих47 євро) і Вроцлаві (на 125 злотих28 євро).

Єдине місто, в якому ціни не впали — Щецин. Тут середня орендна ставка повільно, але невпинно зростає з червня 2020.

З початку року орендні ставки у більшості польських міст впали на двозначні цифри. Найбільше — на 24,5% — у Варшаві. У номінальному вираженні падіння склало 1100 злотих (260 євро).

Найменші квартири, з метражем менше 38 метрів, вперше з травня 2020 здають дешевше ніж 2000 злотих (477 євро).

Середні ціни на оренду квартир у деяких містах Польщі у жовтні 2020 року

Місто

Середня ціна для міста, zł/м2

Зміна середньої ставки на місяць, %

Зміна середньої ставки на рік, %

Метраж, м2

Середня ціна, zł/м2

Зміна на місяць, м2

Зміна на рік, %

Бидгощ

1566

-2,2

-19,0

0−38

1142

-2,3

-4,8

38−60

1507

-1,8

-9,0

60−90

2125

-0,7

-8,2

Гданськ

2232

-4,1

-14,5

0−38

1645

-4,2

-9,5

38−60

2137

-3,1

-8,0

60−90

2987

-2,4

-9,0

Катовіце

1756

-4,6

-11,4

0−38

1261

+0,6

-0,3

38−60

1769

-2,4

-9,7

60−90

2497

-6,6

+1,5

Краков

2096

-4,0

-16,0

0−38

1528

-1,9

-12,2

38−60

1940

-1,7

-9,3

60−90

2765

+0,9

-4,8

Люблін

1952

-5,7

-16,0

0−38

1462

+1,5

-8,8

38−60

1908

+0,3

-7,8

60−90

2227

-3,8

-12,5

Лодзь

1665

-4,9

-18,7

0−38

1152

-8,0

-2,3

38−60

1617

-6,4

-12,0

60−90

2390

-6,2

-6,5

Познань

1719

-1,2

-13,0

0−38

1328

-1,5

-1,1

38−60

1742

-1,3

-7,1

60−90

2263

-1,8

-14,1

Щецін

2120

+1,2

+0,7

0−38

1452

-1,9

-1,9

38−60

1965

+1,3

+5,1

60−90

2637

-0,9

-3,8

Варшава

3387

-5,5

-24,5

0−38

1997

-3,0

-5,9

38−60

2618

-2,5

-10,3

60−90

4022

-3,1

-9,5

Wrocław

2147

-5,5

-10,4

0−38

1610

-3,1

-5,2

38−60

2078

-2,4

-4,8

60−90

2709

-3,6

-7,3

Експерти вважають, що це тимчасове явище. Після пандемії ціни знову почнуть зростати.

За що платить орендар

Орендна плата у Польщі складається з двох частин:

  1. Сума, яку орендар платить безпосередньо власнику квартири за оренду (koszt wynajmu). Іноді в оголошеннях вказано тільки цей показник;
  2. Чінж (czynsz). Це «плаваюча» сума, яка включається у вартість оренди. У неї входять обов'язкові експлуатаційні платежі. У деяких квартирах ця стаття витрат більша (може досягати 600−2 000 злотих), в деяких — менша (200−400 злотих), а десь взагалі відсутня.

У чінж входять:

  • оплати, пов'язані з утриманням квартири (пропорційні площі квартири);
  • податок на нерухомість;
  • оплати в фонд ремонту;
  • оплати на утримання ліфта, домофона, прибирання територій, вивід стічних вод і рідких відходів.

3. До суми оренди також потрібно додати витрати на електроенергію, опалення, газ, інтернет і телебачення. Тільки тоді ми отримаємо реальну суму. Як правило, орендодавець знає приблизну щомісячну витрату на одну людину та іноді включає відразу в суму «чінжа» і комунальні платежі.

Читайте також: Депозит у польському банку. Чи багато можна заробити

Як платити податки

Податок з доходу від оренди може розраховуватися двома способами:

  • за спрощеною системою (ставка 8,5%) — якщо оренда не є вашим основним бізнесом;
  • податок на дохід на загальних підставах за ставкою 18% або 32%. Така система застосовується, в основному, при короткостроковій оренді, або якщо орендодавець здає велику кількість квартир.

Рішення про те, який вид оподаткування обрати, приймається в кожному випадку окремо.

Найважливіший критерій — чи несе власник квартири будь-які витрати, пов'язані з орендою. Якщо, наприклад, він оплачує комунальні рахунки (вода, електрика, газ, телекомунікації), адміністративні платежі, відсотки за іпотечним кредитом на цю квартиру або страховку, то більш вигідним буде податок на загальних підставах. Його ставка вища, ніж у спрощеній схемі, зате фактична сума розраховується від доходу. Тобто, з отриманої від орендаря суми віднімаються всі перераховані вище платежі, а також амортизація, яка може становити від 1,5% зазвичай і до 10% в особливих випадках. Якщо власник витрачається і на ремонт квартири, то сума податкових виплат буде ще меншою.

Якщо сума загального річного доходу (враховуючи й інші джерела доходів) перевищить 85,5 тис. злотих, то з суми, яка перевищує цей поріг, доведеться заплатити 32%. Але якщо дохід від оренди є єдиним джерелом доходу, то власник житла може зменшити суму податку приблизно 500 злотих.

Якщо власник не несе ніяких додаткових оплат, пов'язаних зі здачею в оренду (наприклад, цим займаються квартиронаймачі), краще обрати розрахунок від фіксованої суми. Податок можна сплачувати щомісяця рівними частинами.

Тобто, підходити до підрахунку дохідності від здачі в оренду нерухомості варто комплексно. Якщо порахувати співвідношення орендних ставок, податків і витрат на утримання квартири, то може виявитися, що терміни окупності вашої нерухомості де-небудь у невеликому містечку в Польщі будуть навіть привабливішими, ніж у тій самій столиці.

Інші нюанси

Якщо ви хочете здавати свою квартиру в Польщі іноземцям, будьте готові надати їм «тимчасову прописку» (мeldunek czasowy). Згідно із законом, іноземець, який перебуває в Польщі більше 3 місяців, зобов'язаний в 30-денний термін після укладення договору з власником квартири про наймання «замельдоватися» за місцем проживання.

Без «мельдунка» іноземець позбавляється багатьох прав. Наприклад, не зможе отримати польський ідентифікаційний номер — PESEL, не відкриє рахунок у банку, не зможе подати документи на ВНП, купити автомобіль та й багато чого ще.

Згідно із законодавством, квартиронаймач, маючи на руках договір про найм, навіть без відома власника може прийти до місцевої адміністрації та отримати прописку. Саме тому орендодавці часто не горять бажанням здавати житло іноземцям. Вони не дуже хочуть афішувати факт здачі нерухомості в оренду і платити податки.

Ірина Кобильченко для «Мінфіну»