Як зараз обслуговують іпотечні кредити
Які на сьогодні цифри іпотечного кредитування?
За підсумками попереднього року було видано 10,8 тис. іпотечних кредитів на загальну суму майже 9 млрд грн. Якщо порівнювати з 2020-м, то нове іпотечне кредитування минулого року подвоїлося за кількістю договорів і зросло в сумі в 2,4 раза.
Після тривалого застою в іпотечному кредитуванні ми вийшли на гарний тренд. Але все це перекреслила війна. Зараз спостерігається дійсно найнижчий за весь час попит на іпотеку. Причини зрозумілі.
Не сприяють іпотеці й різні технічні аспекти, як-от закриті державні реєстри. Наприкінці квітня Мін'юст відновив державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно, і наразі доступ до частини реєстрів відновлено. Але ще достоту невідомо, як вони працюватимуть. Загалом, є дуже багато питань суто технічних, які зараз складно реалізувати.
Чи оцінювали ви, яка кількість позичальників не зможе обслуговувати свої кредити?
У березні понад 80% клієнтів виконали свої зобов’язання за кредитними угодами. Орієнтовно 20% скористалися кредитними канікулами. У квітні ми спостерігали аналогічну тенденцію. Але в травні, судячи з комунікації, яку банки підтримують зі своїми клієнтами, частка позичальників, які розраховують скористатися кредитними канікулами, ймовірно, зросте. Усе залежить від регіону, активності бойових дій, від того, втратила людина роботу чи ні.
Що стосується нової іпотеки, то про неї наразі не йдеться. Цим питанням якщо і цікавиться сотня-дві клієнтів у всій Україні, то хіба що на перспективу.
До речі, певний відсоток за кредитами за програмами доступної іпотеки покривався з бюджету. Зараз держава теж скористалася можливістю кредитних канікул?
Кредитні канікули передбачені для позичальника, а не для держави. Однак воєнний час диктує свої пріоритети, і фінансування «мирних» видатків іноді може відбуватися із затримками.
Читайте також: Компенсація за зруйноване житло: як отримати та коли заплатять
Чому банки штрафують і підвищують ставки за несплату іпотеки навіть у період кредитних канікул
Чи достатньо заходів передбачено в Законі № 2120 для позичальників, які не мають можливості обслуговувати свої кредити. Наприклад, відповідальність за прострочення платежів знімається протягом воєнного стану і 30 днів після його завершення. Але не всі зможуть упродовж цього часу відновити свої доходи, аби далі обслуговувати кредит. Що робити таким позичальникам?
Кредитні канікули — це не прощення боргу. Банки не застосовують жодних штрафних санкцій за прострочення виплат, але відсотки за користування кредитом продовжують нараховувати. Адже банки мають зобов`язання перед своїми вкладниками. Так, банки жертвують своїми прибутками, та не можуть жертвувати грошима інших людей.
Тому в будь-якому випадку відсотки та тіло кредиту треба сплачувати. Звісно, якщо хтось опинився в скрутній ситуації і не має можливості цього робити, можна скористатися кредитними канікулами. Головне, щоб позичальник був на зв’язку з банком, доводив до його відома свою ситуацію.
Тобто якщо позичальник має хоч якусь можливість обслуговувати борг, краще це робити?
Так. Адже несплачені платежі після закінчення кредитних канікул доведеться погасити. Згодом, можливо, здійснюватиметься реструктуризація. Проте універсального рішення в цьому питанні немає, кожен кейс розглядатиметься окремо.
Однак, якщо клієнт може сплачувати хоч якусь суму за своїми кредитними зобов’язаннями, то це варто зробити. І для банку це буде прийнятніший варіант. Тому що краще мати хоч менший, але зрозумілий потік грошей щомісяця, ніж необслуговуваний кредит.
Фінустанови запровадили кредитні канікули лише до 1 червня. А що далі?
Ця дата виникла тому, що всі сподівалися на нетривалий перебіг війни. Спершу воєнний стан було введено до кінця квітня, потім продовжено до кінця травня. З огляду на це, банки запровадили кредитні канікули до червня. Якщо воєнний стан буде продовжено, відповідно, будуть продовжені і кредитні канікули. Ніхто з банків не скаже, що все, більше жодних відстрочок. Зрозуміло, якщо у людей виникли проблеми з фінансами, то ситуація в них радикально не покращилася.
Читачі «Мінфіну» розповідають, що, попри кредитні канікули, деякі банки у разі протермінування підвищують відсоткову ставку. Це правомірно? Що робити в такій ситуації?
Законом передбачена відсутність відповідальності позичальника за несплату відсотків і тіла кредиту на період кредитних канікул. Банки не можуть застосовувати штрафні санкції у нарахуванні штрафів, пені чи підвищення відсоткової ставки.
Але це не стосується випадків, якщо це передбачено кредитним договором і клієнт надав згоду. Також ставка може змінюватися, якщо кредитним договором передбачено плаваючу ставку з прив’язкою до індексу ставок за депозитами фізосіб UIRD. Але це ніяк не пов’язане з виконанням зобов’язань.
А чи поширюються кредитні канікули на нових позичальників?
Кредитні канікули передбачені для всіх, хто взяв кредити до 24 лютого. Зараз клієнти усвідомлюють, що беруть позику під час воєнних дій, і, відповідно, оцінюють власні можливості. Вони зуміли довести банку, що зможуть обслуговувати цей кредит і розуміли свою відповідальність перед банком. Та якщо все ж таки труднощі виникають — розмовляйте з банком. Рішення знайдуться.
Окреме питання щодо позичальників, у яких знищено предмет іпотеки. Як вирішуватиметься питання їхніх кредитів?
Питання складне і на сьогодні щодо нього немає конкретного рішення. Насамперед треба зрозуміти, скільки є пошкодженого чи зруйнованого майна, та скільки держава повинна витратити з бюджету, з донорських коштів чи з потенційного фонду на його відновлення чи компенсацію.
Наступний крок — прийняття законопроєкту про компенсацію за пошкоджене та зруйноване майно. Документ допоможе банкам у роботі з клієнтами, які втратили своє майно, — предмет іпотеки. Норми цього документа можуть бути використані на етапі узгодження спільної позиції між банком і позичальником.
Зараз відпрацьовують усі складові цього процесу. У будь-якому разі, я впевнена, що держава та банкіри знайдуть рішення, яке буде прийнятне для всіх, і ніхто не залишить людей наодинці з їхньою проблемою.
Як раніше вирішувалося питання з виплатою кредитів під заставу житла, яке потім було зруйноване? Чи можна застосувати цей досвід до нинішніх реалій?
Раніше такої практики в банків не було. Якщо орієнтуватися на формулювання, виписані в кредитних договорах і Цивільному кодексі, то у випадку пошкодження чи руйнування житла, що перебуває в заставі банку, позичальник має провести заміну об'єкта застави або достроково погасити кредит. Очевидно, що ніхто такий безальтернативний підхід не застосовуватиме. Поточна ситуація дійсно унікальна, тому рішення ухвалюватимуть індивідуально.
Водночас, майнові інтереси банків теж треба буде враховувати. Просто забути про такі кредити, на жаль, не вдасться. Вважаю, буде прийнято збалансоване рішення.
Читайте також: Куди звертатися власникам знищеного майна та як правильно оформити докази
Звідки держава візьме кошти на допомогу іпотечним позичальникам
За рахунок чого вдасться забезпечити цей баланс?
Нацбанк, Верховна Рада, банківська спільнота, позичальники докладають чимало зусиль, аби знайти компромісне рішення. Вважаю, що ніхто не залишить у спокої країну-агресора, допоки не буде реалізовано репатріацію і ми не заберемо своє.
Але це може затягнутися на роки, а питання іпотечних кредитів треба вирішувати негайно.
Механізми вирішення можуть бути різними. Можливо, буде так, що держава виділить якусь частину коштів на компенсацію кредитів із боку позичальників. А потім, коли країна забере своє, цю суму просто буде повернуто державному бюджету. Головне те, що позичальників ніхто сам на сам із бідою не залишить.
Як вирішувати питання з іншими кредитами під заставу майна, наприклад, автокредити? Що буде з цими кредитами, якщо заставне майно було знищене під час війни?
Тут треба дивитися на умови договору страхування. У ньому мають бути прописані умови компенсації: хто, кому, що і скільки повертає.
Читайте також: Іпотека під час війни: банки боргів не пробачать, але кредитні канікули нададуть
Кого готові кредитувати банки зараз
Як розвиватиметься іпотечне кредитування після війни?
Кожна вкладена гривня в первинну іпотеку — це 11 гривень до зростання ВВП. Тому з позиції економічного прогресу, зокрема післявоєнного, цей сегмент дуже привабливий. Зважаючи на те, що зараз багато будівель зруйновано, іпотеки буде дуже багато. Впроваджуватимуться різні державні програми і банки охоче видаватимуть кредити.
Якщо говорити загалом про кредитування, то як змінився цей ринок під час війни?
Усі зусилля сконцентровані на пріоритетах країни. Зараз це забезпечення критичного імпорту, підтримка оборонного сектору, купівля воєнних облігацій.
Багатьом підприємцям не до інвестицій, споживачам — не до купівлі товарів тривалого використання. До того ж, всі фінустанови посилили підходи до оцінки ризиків.
Як наслідок — кредитний портфель не зростає, але банківська система зберігає стабільність і має високу ліквідність.
Якщо говорити про сектори, які активніше кредитуються, тепер пріоритет № 1 — це агросектор. Саме цей напрям було додано до програми держпідтримки «5−7−9%». На початок травня вже видано кредитів на суму понад 15 млрд грн.
Нещодавно цю програму розширили на кредити у сфері пасажирських і вантажних перевезень.
А як щодо фізичних осіб?
Зараз не той час, щоб нехтувати клієнтами. Але роботу щодо кредитування фізичних осіб банки проводять не так активно. Безумовно, що на етапі масштабного кредитування банки змінюватимуть підходи до оцінки платоспроможності клієнта, зміниться взагалі підхід до профілю клієнта. Але про це все можна буде говорити пізніше, зважаючи на макроекономічну ситуацію в державі.
Чи вплинула війна на вартість кредитів?
Зараз немає тенденції до підвищення ставок. Навпаки, за програмою «5−7−9%» кредити стали значно доступнішими, їх швидше видають і можливе кредитування під 0%.
Читайте також: «Доступні кредити 5−7−9%»: за тиждень підприємці отримали 900 пільгових кредитів
Куди рухатиметься дохідність за депозитами
Як відреагували на війну власники депозитів?
Держава дала 100-відсоткову гарантію на депозити фізичних осіб і ФОПів, і це супер. Гривневі вклади населення з 24 лютого до кінця квітня зросли на 20% — на 85 млрд грн.
Банки почали масово знижувати відсотки за депозитами. Це не відлякує вкладників?
Умови на ринку складаються не на користь зростання відсотків за вкладами. По-перше, НБУ дав можливість банкам реалістично рефінансуватися, тому питання залучення коштів навіть зараз не є проблемним.
По-друге, банки усвідомлюють, що і люди, і бізнес у воєнний час не будуть розміщувати гроші на строкові депозити, навіть якщо їм запропонують захмарні відсотки. Людей більше цікавить мобільний доступ до грошей у будь-який час у будь-якій точці світу. Тому збільшення ставок зараз не стане якимось лакмусовим папірцем для залучення більшої кількості вкладників у банківську систему. Водночас, 100-відсоткова гарантія повернення всіх вкладів, за розрахунками аналітиків, приведе до збільшення депозитного портфелю ще на близько 10%.
Крім того, гроші зараз набагато безпечніше тримати в банку, ніж удома, особливо в тих регіонах, де тривають активні бойові дії. І люди це добре усвідомлюють.
За різними оцінками, на руках у людей за межами банківської системи до війни було $45−80 млрд. Тому зараз той стан, коли їх або вивезуть із країни, що здається не дуже реалістичним, або увіллють значну частину в банківську систему і вони працюватимуть на економіку країни.
Читайте також: Ставки за депозитами падатимуть й надалі, правила кредитування стануть жорсткішими
Як змінилася структура доходів банківської системи? На чому зараз заробляють банки?
Обмежене кредитування неминуче призводить до скорочення відсоткового доходу. Сюди ж треба додати скасування та зменшення більшості банківських комісій. Ситуація така, що два місяці ніхто фактично нічого не заробляв. Але зараз йдеться не про заробіток, а, швидше, про взаємодопомогу — між банками та клієнтами.
І якщо вдатися до мови цифр, то станом на 1 квітня 2022 року із 69 платоспроможних банків 44 банки були прибутковими й отримали чистий прибуток у розмірі 5,85 млрд грн, 25 — збитковими, зі збитком 6,01 млрд грн.
Банки негласно встановлюють певні обмеження, наприклад, щодо переказів в інші банки, щодо зняття готівки з картки. Для чого? Наскільки законно?
Банки не встановлюють масових негласних обмежень. Обмеження, даруйте за тавтологію, лише в межах, встановлених НБУ. Зараз діють тимчасові ліміти на зняття готівки в Україні в розмірі 100 тисяч гривень на добу та за кордоном у розмірі 100 тисяч на місяць (із гривневих рахунків). Це зроблено для того, щоб не було витоку капіталу за межі України.
Самі ж банки можуть обмежувати зняття готівки в регіонах, де спостерігаються проблеми з обслуговуванням обігу готівки, інкасацією, поповненням банкоматів.
Як банківська система переживає кризу і як змінився її стан із 24 лютого? І які виклики чекають на галузь попереду?
Банківська система ввійшла у війну міцною та підготовленою. Були проведені численні реформи, стрес-тести, раунди докапіталізації, суттєвого посилення зазнали ризик-менеджмент і корпоративне управління. Тому на сьогодні банківська система залишається безпечним способом розміщення заощаджень для українців і виконує головну свою місію — кровоносної системи економіки.
Що головне? Щоб закінчилася війна. Тоді буде «план Маршалла» з відновлення країни. Нам потрібно буде повністю відновити кредитування, дати доступ до коштів і аграріям, і промисловцям, і забудовникам, і фізичним особам — тобто надати повномасштабне кредитування всього.