7 із 10 забудовників відновили роботу: хто будує і за скільки продає

Як ринок пережив перший рік війни

У 2021 році обсяги будівництва нового житла в Україні стабільно зростали. За підсумками року в експлуатацію було введено рекордні за роки незалежності обсяги — понад 11 млн кв м. Тільки у Києві та області з’явилося понад 55 тисяч нових квартир.

2022 рік мав стати не менш «урожайним». У лютому, згідно даних ЛУН, в Україні будували 1 300 ЖК, із них 221 — у Києві і 263 — у Київській області.

Війна повністю зупинила роботу на будмайданчиках, і тільки з травня вони почали оживати. Після тривалої паузи в країні відновили роботи на понад 400 житлових комплексах, 65 із них — у столиці.

Іншим знадобилося більше часу, аби оговтатись і зрозуміти, як впоратися з новими викликами — руйнування логістичних ланцюжків, відсутність інвестиційного попиту, брак кадрів і обігових коштів, тощо.

«Через окупацію певних територій ми втратили багато підприємств, які виробляли складові для будівництва. Багато компонентів тепер потрібно везти з-за кордону. Навіть для бюджетного житла, де частка імпортних матеріалів сягала іноді лише 20%, сьогодні може знадобитися завозити щонайменше 70−80% компонентів», — розповів президент Київміськбуду Ігор Кушнір.

Негативно позначилося на ринку і зростання цін на будівельні матеріали, спровоковане інфляцією і девальвацією гривні. За даними НБУ, споживча інфляція за підсумками року склала 26,6%, а національна валюта за період війни девальвувала на понад 30% (із 29 грн за долар до 40 грн). Забудовники не могли не реагувати на такі стрибки, відповідно підвищували вартість квадратного метра у майбутніх квартирах.

Але найбільше вдарила по девелоперах майже повна відсутність попиту. Показник протягом року просів на 90% від довоєнного рівня. Близько 20% населення виїхали за кордон. Ті ж, хто залишився, в умовах невизначеності пригальмували з купівлею житла. Плюс, за словами експертів, війна майже повністю вимела портфельних інвесторів.

«На ринку майже немає інвестиційного попиту. Люди, здебільшого, якщо й купують житло, то для власного використання», — констатує Анатолій Топал, віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю.

При цьому хоч якийсь попит є тільки на квартири у зведених будинках, або тих, що перебувають на фінальній стадії зведення. Тому забудовники сконцентрувалися саме на завершенні вже розпочатих проєктів, нові — заморожено повністю.

Держстат звітує, що за 3 квартали 2022 року забудовникам вдалося добудували понад 61 тис. нових кв м. Житловий фонд столиці, за даними ЛУН, за рік поповнився 13 200 квартирами, ще 7 200 — здано в експлуатацію в області.

Читайте також: Ринок нерухомості України-2023: ціни, угоди, покупці

Що відбувається зараз

Лідерами з відновлення будівництва у 2022 році стали західні регіони: тут крани повернулися майже на 90% будмайданчиків. У Києві заявлено про відновлення робіт на 70% будмайданчиків, але учасники ринку стверджують, що дані суттєво завищені. За різними оцінками, реально працюють близько половини.

«Частина лише імітує роботу. Війна стала тестом на чесність забудовників. 2/3 девелоперів опинилися на межі банкрутства. Питання просте: де гроші інвесторів, які були вкладені в дані проєкти?», — розповідає засновник, СЕО Sensar Development Марк Марченко.

У найгіршій ситуації опинилися ті забудовники, які працювали «з коліс», — тобто гроші від продажу одного ЖК спрямовували на будівництво наступного. Така схема працює, коли квадратні метри розлітаються ще на ранніх етапах будівництва. За відсутності попиту забудовник відчуває гострий дефіцит обігових коштів й не може продовжувати нормальну діяльність.

Наразі, за даними Dom.Ria, в країні будівництво призупинено у 157 новобудовах, найбільша кількість — у Київській області.

Поки що, на щастя, гучних історій про банкрутство забудовників немає. Тільки одиниці, як наприклад, ENSO та ІБК Обрій відкрито заявляють, що не будуть будувати під час воєнного стану. Але експерти не виключають, що в недалекому майбутньому деякі компанії будуть змушені здати свої позиції і піти з ринку. Тому покупцям варто проявляти особливу пильність, обираючи квартиру у новобудові.

Як справи в учасників рейтингу забудовників

До війни «Мінфін» традиційно двічі на рік готував рейтинги забудовників. Наприкінці лютого минулого року теж мав вийти огляд — хто і скільки житла збудував за друге півріччя 2021 року. Але через повномасштабне вторгнення рейтинг був не на часі. Хоча столичним забудовникам було чим похвалитися.

У другому півріччі 2021 року вони ввели в експлуатацію рекордну кількість «квадратів» — 1 574 832,45 кв м або понад 24 тис. квартир. Сертифікати отримали будинки в 50 ЖК від 31 забудовника.

Ми вирішили подивитися, хто з учасників рейтингу продовжує будувати, а хто — поставив свої проєкти на паузу. Відразу зазначимо, що на практиці це зробити виявилося не так просто, оскільки більшість державних реєстрів залишаються закритими на період воєнного стану. Інформацію довелося збирати по крихтах із різних джерел — сервісу ЛУН, офіційних сторінок забудовників, форумів тощо.

Після повної зупинки ринку навесні більша половина учасників нашого останнього рейтингу повернули на будмайданчики Києва крани й відновили роботи. Темпи будівництва сповільнилися, з’явилися проєкти, будівництво яких призупинилося. Проте, 8 девелоперам вдалося поповнити житловий фонд столиці новими квадратними метрами.

Є також декілька забудовників, які або зупинили, або не розпочали нових проєктів у Києві, — натомість, переорієнтувалися на ринок інших регіонів. Так, наприклад, Креатор-Буд зосередився на Тернополі і Львові, а Kadorr Group — на Одесі. Галжитлобуд декларує, що зараз свою увагу сконцентрував на ринку Львова, а на майданчиках Києва веде тільки підготовчі роботи. Але інформація з різних джерел свідчить про друге, і справи в компанії бажають кращого.

Загалом, результати столичних забудовників за підсумками 2022 року виглядають так:

Джерело: дослідження «Мінфіну»

Що відбувається з цінами

Попри низький попит, що становить приблизно 5% від довоєнного, ціни на нові квартири зростали. За даними ЛУН, за 2022 рік медіанна ціна в грн за кв м у новобудові зросла на 38% у Києві — з 34 700 грн до 48 200 грн, та на 33% в області — з 20 900 грн до 28 000 грн.

Найбільша динаміка зростання цін спостерігається у відносно мирних регіонах — західних та центральних областях України. У цих регіонах найактивніше йде будівництво. Наприклад, за рік медіанна ціна квадрату новобудов у Львові збільшилась на 80% і сягнула 46 700 грн, в Івано-Франківську — на 65% і зупинилась на 23 500 грн. В Ужгороді медіана цін зросла на 83%, вартість «квадрату» тут склала 42 600 грн.

Втім, за відсутності покупців та валютних коливань таке подорожчання суто формальне. За найбільш грубими прикидками, у доларі, в якому багато покупців та й продавці звикли перераховувати ціни на нерухомість, картина буде дещо інша. За зростанням цін попереду будуть Ужгород та Львів (приблизно +26% та +24% відповідно), приблизно 14% за рік додав квадратний метр в Івано-Франківську. У Києві та області ціни в доларі, навпаки, знизилися. Квадратний метр у столиці до кінця 2022 року обійшовся б приблизно на 4% дешевше, ніж на початку року, а область «подешевшала» на 8%. До того ж продавці готові на знижки.

«Протягом останніх 6 місяців реальний покупець, за умови повної сплати вартості квартири, міг розраховувати на суттєву знижку — від 10% до 20%», — розповів Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development.

Така тенденція, за прогнозами експерта, з великою часткою ймовірності збережеться, щонайменше, до весни.

Читайте також: +66% за «квадрат» у новій однушці Києва: як будівельники закрили рік

Прогнози

На ситуацію на первинному ринку безпосередньо впливатимуть успіхи ЗСУ на фронті. Якщо події розвиватимуться за оптимістичним сценарієм і ми здобудемо перемогу до кінця літа, можна очікувати стрімкого відновлення галузі.

Потреба в житлі дуже гостра: станом на листопад зруйновано 16 800 багатоквартирних і 126 700 приватних будинків. Загальні втрати житлового фонду оцінюються у $52,5 млрд. В столиці пошкоджено 348 будинків, переважно багатоповерхівок, на загальну суму збитків $0,9 млрд.

Водночас, ситуація може ускладнитися. Передбачається, що вартість будматеріалів ще збільшиться, тобто можливості для зниження цін у забудовників стане ще менше. В умовах відсутності платоспроможного попиту не виключено, що багатьом забудовникам доведеться згорнути бізнес, і на нас очікуватимуть нові заморожені будівництва.