Зараз близько 50% мого портфеля займає нерухомість, ще 40% — заставні і беззаставні позики, решта — криптовалюта та інші «розваги», де ти немов на Pari Match «робиш ставку».
Мені 36 років, одружений, двоє дітей. Працюю у фінансовій сфері зі стабільним доходом вище середнього. Тобто, впевнений середній клас, коли доходів гарантовано вистачає на базові потреби: їжу, одяг, подорожі. До 30 років про заощадження й інвестиції не замислювався.
Але потім запланували першу дитину. Це був 2014 рік, війна, криза. Ситуація в країні і наші плани спонукали задуматися про майбутнє. Так у мене з'явився спонтанний досвід людини, яка намагається отримати дохід на українському ринку, докладаючи мінімум зусиль.
Нерухомість як перший інвестиційний досвід
У 2015 році спробував вперше інвестувати в нерухомість. Було все спонтанно і з усіма можливими промашками. Вирішив взяти квартиру для дитини. Подумав, доки вона виросте, можна буде її здавати.
Це була «первинка». На старті вклав близько $45 тис. Взяв трикімнатну квартиру в розстрочку від забудовника «Аркада». Одним словом, не дуже ліквідний об'єкт.
Мені вдалося вийти з цієї інвестиції ще до початку реальних проблем із забудовником — через два роки після вкладення грошей, наприкінці 2017-го. Я вийшов з інвестиції, переуступивши право на об'єкт іншому інвестору. Заплатив тільки комісію забудовнику за переоформлення документів. У «Аркада» це було 5% від вартості.
Читайте також: 5 неординарних напрямків для інвестицій у 2021 році
В результаті у мене знову з'явився вільний кеш, який потрібно було кудись «прилаштувати». По-перше, від грошей немає толку, коли вони просто лежать. По-друге, я з обережністю ставився до можливості зберігання готівки вдома. Тому вирішив знову інвестувати в нерухомість.
Порівнював житлову і комерційну нерухомість. Якщо перша тоді давала 8% річних, то оренда для бізнесу — 12% (зараз дохідність впала на 2−3%). Але я знову поспішив і обрав ГОБ (готовий орендний бізнес) в «спальному» районі та ще не й в кращому стані. Зараз би точно так не робив. Тут очевидна переплата за наявність орендаря і при покупці я сильно переоцінив цей фактор. Краще брати «порожній» об'єкт і здавати його самостійно.
Вклав близько $100 тис. Довелося ще використовувати кредитне плече — взяв гроші у знайомого під 10% річних. Отримав дохідність 12% річних, тому вийшов невеликий спред. Але переваги такої інвестиції в іншому.
Не завжди є можливість відкладати якусь частину свого заробітку. У мене, як у всіх людей, витрати зростають разом з доходами. Однак я взяв гроші в борг, тому обов'язок погашати кредит дуже мене дисциплінував.
З ГОБом було все добре, доки не почалася коронакриза і орендарі повністю не призупинили платежі. Зараз вони поступово виходять на 80% платежів. Я поки що їх не змінюю — чекаю, що буде далі. Думаю, до літа ситуація покращиться.
Я не вважаю пасивні інвестиції в нерухомість хорошим інструментом з точки зору дохідності. Тому що вона нижче, ніж у доступних більш ризикованих інструментів, наприклад, криптовалюти. Але я віддаю перевагу консервативним інструментам і обмежений в часі, який можу приділяти процесу.
Читайте також: Як інвестувати через венчурний фонд
Ключове в інвестиціях у нерухомість, з моєї точки зору, — перспективність локації, яку часто недооцінюють. Однак, якщо говорити про первинний ринок, будь-який забудовник в ціну метра закладає все: і свою стабільність, і транспортне сполучення, і інфраструктуру, і якість ремонту тощо. Тому, наприклад, KAN Development коштує дорожче, Stolitsa Group дешевше, але у неї більше ризиків.
Головне, не треба перейматися, що хтось заробить там, де ти не можеш заробити. Для мене найвдаліша моя перша інвестиція, де я зробив все неправильно, але отримав цінний досвід і навіть опинився «в плюсі». Це відкрило для мене можливість спробувати інші інструменти.
Гроші в борг: з якою сумою можна стартувати
Є спеціальні компанії, які допомагають фізособі видавати позики під заставу нерухомості. Є два формати подібних компаній. Перший — компанія знаходить вам позичальника, робить його скринінг і допомагає підписати договір. Але подальша взаємодія з ним — це вже ваші проблеми.
Другий — компанія знаходить вам перевіреного позичальника, супроводжує угоду і покриває всі ризики. Наприклад, якщо позичальник не хоче платити, вона докладає зусиль, щоб він повернув гроші, або погашає кредит зі свого резервного фонду.
Компанії беруть відсоток за послуги, в залежності від того, що роблять. Якщо компанія просто зводить вас з клієнтом, це може бути невеликий відсоток комісії. Якщо компанія сама знайшла клієнта, перевірила його і несе ризики щодо погашення кредиту, тоді комісія може досягти 50% від дохідності позики.
Загалом заставне р2р-кредитування — простий інструмент, який можна порівняти за доступністю з депозитами і ОВДП. Дохідність навіть вища — від 10% до 20% річних. Рівень ризику теж прийнятний, але все ж таки вищий, ніж ті ж ОВДП, наприклад.
Є невелика складність для сімейної людини. Щоб оформити угоду, потрібна згода чоловіка або дружини, тому що юридично оформляється іпотечна позика. Це і є основною гарантією безпеки угоди і того, що позичальник буде максимально зацікавлений повернути позику.
Читайте також: Куди інвестувати в Україні: 10 кращих варіантів
Я з цим інструментом знайомий з 2018 року. Укладав «довгі» угоди — на рік-два. При цьому в одні руки давав до $50 тис. Раніше можна було заходити як інвестор у p2p-кредитування з чеком $40−50 тис. Зараз позичальників стає менше, а бажаючих більше. Щоб зайти в адекватну угоду, вже потрібно мати від $ 80 тис. І думаю, що зі зміною попиту ризики зростають.
Можна й самому знайти позичальника в якихось пабліках або телеграм-каналах, потім списатися і домовитися про угоду. Будь-який нотаріус допоможе оформити договір, але тут важливо правильно його сформулювати. Крім того, потрібно бути готовим перетворитися в колектора, якщо людина відмовиться повертати борг.
Машина під таксі: що важливо враховувати
Інвестуючи гроші в машину під таксі, я працював з двома форматами. Перший — давав позику керуючій компанії, яка потім на ці гроші купувала авто. Другий — схема з авто під викуп, наприклад, працював з компанією ID Finance.
У другому випадку я довірився керуючій компанії і її експертизі ринку. Там схема дуже проста. Є клієнт, який працює в службі таксі і хоче свою машину. Він приходить в компанію з метою купити автомобіль в розстрочку. Наприклад, клієнт підбирає авто, яке коштує $10 тис., але може заплатити тільки $1 тис. Тоді компанія знаходить людину, яка готова дати гроші на покупку.
Термін розстрочки підбирає компанія. У моєму випадку був займ на 2 роки. Автомобіль спочатку оформляється на інвестора. Коли позичальник повністю виплатить гроші, машина за документами стане його.
Втім, важливо розуміти, що якщо машина амортизується швидше, ніж виплачується тіло позики, то ваші ризики зростають. В ідеалі погашення тіла має йти пропорційно амортизації автомобіля. Умовно, автомобіль втрачає 20% собівартості на рік. Тобто, погашення тіла має бути не повільніше, ніж 20% на рік.
У моєму випадку всі операційні питання вирішує керуюча компанія. Клієнт виплачує гроші компанії, я отримую тільки свої відсотки. На той момент, коли я оформляв угоду, було 20% річних. Я взяв дві машини. Інвестував $16 тис. Закриття угоди поки що ще не було.
Дохід від інвестицій в таксі залежить від керуючої компанії. Там є різні формати — оренда або просто займ. Але варто розуміти, що там, де пропонують великі відсотки, може бути вищий ризик. Коли я обирав компанію, дивився, яка репутація у неї на ринку, як багато має інвесторів, скільки з них мені знайомі тощо.
Крім ризиків щодо компанії, є ризики ринку. Зараз він стискається, багато хто йде. Але мені здається, що незабаром ринок стабілізується. Це означає, що дохідність буде падати, а ризики, навпаки, знижуватися.
Читайте також: Іграшки, канабіс і фастфуд: куди інвестувати у 2021 році
Головна порада — важлива спеціалізація. Мені сподобалася думка керуючого р2р-компанії AFA Юрія Пруса, яку він висловив в одному зі своїх інтерв'ю. Людина фізично обмежена у часі і не може розбиратися у всіх інструментах однаково добре. Тому, намагаючись зробити максимальну диверсифікацію, можна несвідомо наробити багато помилок. Я б радив вникати в розглянуті угоди і робити ухил на якийсь сектор.