Британська нерухомість: реальні кейси вкладень для приватного інвестора

Наступного року в світі прогнозується рекордний обсяг інвестованого транскордонного капіталу, зазначається в дослідженні британського агентства з нерухомості Savills. Найважливішими ринками для вкладень у нерухомість стануть США, Великобританія та Німеччина.

Зокрема, у британські нерухомі активи, за прогнозами Savills, у 2022 році буде інвестовано близько $38 млрд. І це при тому, що в жовтні, за даними порталу нерухомості Rightmove, вперше з 2007 року стартова ціна на нерухомість у Великобританії досягла рекордного максимуму у всіх регіонах країни.

Чим так цікава британська нерухомість, у що краще інвестувати нерезидентам сьогодні, щоб отримати максимальний прибуток, розповів експерт із нерухомості, партнер британського агентства з нерухомості Savills Ігор Воронін.

Чому Великобританія

Ринок нерухомості Великобританії традиційно вважається одним із найдохідніших, найнадійніших і найпередбачуваніших. Високий попит на квадратні метри забезпечує постійне зростання цін — в середньому на 2−10% на рік. Дохід від здачі в оренду становить 4−10% річних (у фунтах стерлінгів).

Для інвестора фунт важливий як інструмент диверсифікації, оскільки є третьою за популярністю валютою в Європі, але, на відміну від євро і долара, він вважається більш стабільною валютою. Іншими словами, інвестування у фунтову зону дозволяє знизити валютні ризики.

Плюс, це хороший спосіб диверсифікувати свої вкладення регіонально, в країну зі стабільною політичною системою і сильною економікою.

Є ще й інші фактори, як, скажімо, захист накопиченого капіталу від інфляції, яка у Великобританії не перевищує 0,5−1%. Саме тому левова частка світових інвестицій в нерухомість зосереджена саме у Британії.

Розвінчуємо стереотипи

Якщо мова заходить про купівлю нерухомості у Великобританії, відразу виникають дві думки. По-перше, це дуже дорого, по-друге, вкрай складно.

Ціни на житло в Лондоні дійсно захмарні. Середня вартість квадратного метра — понад £12 тис., і заходити сюди із сумою менше £400 тис. не має сенсу. Але є й інші міста, наприклад, Манчестер, Шеффілд, де цінники більш прийнятні.

Що стосується купівлі нерухомості, то в британському королівстві вона нічим не складніша, ніж в Україні, а іноді й простіша. Зазвичай цей процес займає близько 1−2 місяців і проходить у декілька етапів.

Все починається з вибору об'єкта і його резервації. Далі йде адміністративна частина, яка включає незалежну оцінку та обмін контрактами. Заключний етап — підписання угоди купівлі-продажу та реєстрація нового власника.

Кожен етап супроводжують юристи — з боку продавця і з боку покупця. Через них відбуваються всі операції, в тому числі оформлення і переказ коштів. Тому відкривати рахунок і приїжджати до країни немає необхідності, повністю всю угоду можна провести дистанційно.

Читайте також: $360 тис за будинок: чому ціни на житло в Європі і США б'ють рекорди

Податкове питання

Будь-які інвестиції в нерухомість Великобританії обкладаються одноразовим податком — із покупної ціни стягується гербовий збір. Його ставка залежить від вартості об'єкта і варіюється від 0% для нерухомості до £125 тис. до 12%, якщо її вартість перевищує £1,5 млн.

Крім цього є ще супутні витрати, як, наприклад, мито за реєстрацію угоди в Земельному кадастрі, послуги нотаріуса та ріелтора, податок на зміну власника, муніципальні внески. Але наявність того чи іншого податку або збору, а також його розмір залежить від об'єкта і типу нерухомості, його вартості і яка за рахунком у інвестора ця покупка. Загалом супутні витрати можуть здорожчати угоду приблизно на 5%.

Після купівлі нерухомості власник раз на рік зобов'язаний платити муніципальний податок (Council Tax), сума якого становить £700−2 500, залежно від регіону.

Що стосується оподаткування доходу, то він розраховується за прогресивною шкалою. Заробіток інвестора, який не перевищує £12,5 тис. на рік, оподатковується за ставкою 0%. Якщо ж дохід перевищує £12,5 тис., то ставка встановлюється на рівні 13%.

При продажу нерухомості може стягуватися податок на приріст капіталу (Capital Gains Tax — CGT) за ставкою 18%. Він розраховується, виходячи зі збільшення вартості нерухомості з дня купівлі до дня продажу за вирахуванням всіх витрат.

У яку нерухомість вкластися

Почнемо з того, що українці мають право інвестувати за кордон не більше €200 тис за рік. У Лондоні купити за такі гроші об'єкт, що вартий уваги, навряд чи вийде, але є альтернатива. Можна підібрати цікавий проєкт в інших містах. Для цього краще придивитися до ще недооцінених регіонів із великою перспективою зростання, наприклад, Ліверпуля, Манчестера, Шеффілда, Бірмінгема тощо.

Варті уваги ті локації, де планується запуск великих інфраструктурних проєктів у періоді 10−20 років. Таким чином вдасться менше витратитися на вході і більше отримати на виході. Адже нерухомість тут гарантовано дорожчатиме, і швидше, ніж в середньому за королівством.

На британському ринку нерухомості представлені тисячі різнопланових об'єктів. Але якщо мова йде про дохідну нерухомість, експерти називають 4 базові продукти: квартири, студентські апартаменти, котеджі готельного типу та девелоперські проєкти. Поріг входу — від £65 тис. Прогнозована дохідність 4−10%. Період окупності — 5−10 років.

Ще один момент — краще обирати для інвестування первинний ринок. Нові квадратні метри більш затребувані, ліквідніші, їх можна взяти в розстрочку, наприклад, оплатити 35% від суми при вході на етапі будівництва і 65% на етапі здачі об'єкта і отримання права власності.

Квартира у Манчестері: скільки коштує і який дохід приносить

Розглянемо докладніше найпопулярніший об'єкт інвестування — житлову нерухомість. Локація — Манчестер. Це великий індустріальний центр, де розташовані штаб-квартири міжнародних компаній. Незабаром у Манчестері планується запуск високошвидкісного ж/д проєкту, який скоротить час у дорозі до Лондона вдвічі. Тому наступні 5 років тут прогнозується найвищий ріст цін у країні — на 29%.

Скажімо, інвестора зацікавила квартира в Манчестері площею 65,2 кв м та вартістю £127 995 ($173 667). При хорошому торзі на неї можна вибити знижку близько £3 тис. Цієї суми якраз вистачить на покриття гербового збору — £2 499 і послуг компанії з нерухомості — £500.

Але доведеться ще витратитися на юридичний супровід — £1 320 і меблювання — £2 995. Разом, з усіма супутніми видатками, інвестиція складе £132 309.

Тепер рахуємо дохід. Фіксована орендна плата на рік — £7,5 тис. Це менше £12,5 тис., тому оподаткування підпадає під нульову ставку. Таким чином інвестор заробить £7,5 тис., або 5,69% річних.

Читайте також: Через 5 років заощадження можуть перетворитися на фантики: що з цим робити

Студентські апартаменти принесуть понад 10% річних

Наступний приклад — інвестиції в студентські апартаменти. Візьмемо Шеффілд — місто, де розташовані престижні університети Sheffield University та Sheffield Hallam University. Апартаменти знаходяться на стадії будівництва, здача запланована на вересень 2022 року.

Зараз у проєкт можна зайти за стартовою ціною £64 950 за апартамент. При цьому пропонується розстрочка — 50% при підписанні контракту, 25% при зведенні несучої конструкції, 25% при здачі проєкту. Забудовник виплачує 4% річних за використання коштів з перших двох платежів у вигляді знижки на останній платіж. Це £2,6 тис.

Далі юридичний супровід при укладанні угоди — £960, плюс £1 тис. на додаткові витрати. Загальні витрати на придбання складуть £64,3 тис.

Розраховуємо дохід. Річна оренда за 51 тиждень — £7 946. Мінусуємо оплату за керування, в т. ч. комунальні послуги (£1 101) і оплату за землю (£350). Отримуємо чистий річний дохід з номера — £6 495, або 10,1% річних.

Інвестор особисто не займається здачею апартаментів в оренду. Це бере на себе британська локальна керуюча компанія, з якою підписується договір. На ній всі платежі, вся адміністративна відповідальність і перерахування інвестору рентного доходу раз на місяць або раз на квартал.

До того ж, пропонується опція зворотного викупу. Якщо керуюча компанія протягом 5 або 10 років керувала нерухомістю, вона її гарантовано може викупити за згодою власника за 110% від ціни покупки.

Купівля «на котловані»

Найвищий за дохідністю тип інвестицій в нерухомість у Великобританії — це участь у девелоперських проєктах. Він передбачає заробіток від 20% річних, оскільки ризики інвестора тут збільшуються, адже не факт, що забудовник зможе виконати всі свої обов'язки, і зробити це вчасно.

Принцип інвестування у девелоперські проєкти відомий. Інвестор входить в проєкт на дуже ранній стадії, коли тільки закладено фундамент, і перепродує об'єкт до завершення будівництва.

Купити квартиру на дуже ранній стадії може не кожен. Більшість забудовників організовують первинні продажі за зачиненими дверима для вузького кола інвесторів.

У перший день продажів інвестор (частіше його представник) оплачує резерваційний депозит близько £5 тис., щоб квартиру, яку він обрав, зняли з продажу. Після цього юристи починають оформляти документи. Через 2−4 тижні інвестор перераховує перший транш інвестицій — 10% від узгодженої вартості квартири. Ще 10% оплачується приблизно через рік.

Через рік-півтора, коли будівництво підходить до завершення, квартира виставляється на ринок для перепродажу. Частину вартості, що залишилася, — 80%, оплачує вже новий покупець.

І ось скільки таким чином може заробити інвестор. Двоспальна квартира у графстві Кент на стадії будівництва у 2021 році обійдеться в £299 тис. Інвестор на першому етапі вкладає 10% від вартості — £29,9 тис. І наступні £29,9 тис. у 2022 році.

Здача об'єкта у 2023 р. При правильному виборі об'єкта ціна зросте приблизно на 15%. Наприкінці 2022 р. квартира виставляється на ринок мінімум за £343,85 тис. Витрати на юристів, ріелторів, інвестиційних консультантів складуть близько £10 тис. Разом інвестор отримує £35 тис. чистого прибутку за 2−3 роки, вклавши £59, 8 тис.

Що потрібно враховувати

Перш ніж прийняти рішення про купівлю нерухомості у Великобританії, потрібно врахувати декілька важливих моментів.

Перший — всі операції проводяться за участю компанії з продажу нерухомості. Купівля безпосередньо у продавця не практикується навіть у місцевих покупців.

Другий — всі доходи повинні бути підтверджені офіційно. Інакше вони можуть бути заблоковані на рахунку банком.

Третій — з отриманого доходу доведеться заплатити податки. І якщо нерезидент навіть підпадає під ставку 0% у Великобританії, то при виведенні коштів в Україні йому доведеться віддати зі свого доходу 18% + 1,5% податку.

Четвертий — купівля дохідної нерухомості у Великобританії не дає жодних привілеїв в отриманні візи або посвідки на проживання.

Читайте також: Податкова амністія: як переграти фіскалів і фінмоніторинг