Інвестиції на етапі котловану

До війни це був один із найпопулярніших способів вкладати гроші в житло. Інвестори купували квартири на початкових стадіях будівництва житлових комплексів. Дохідність таких квартир після введення в експлуатацію становила близько 30−35% у сегменті комфорт+ і понад 35% — у бізнес-класі, розповіла «Мінфіну» оглядачка ринку нерухомості ​​Вікторія Берещак.

Після введення будинку в експлуатацію, інвестор міг або перепродати квартиру, або ж здавати її в оренду та чекати на ще більше подорожчання.

Водночас, такі інвестори брали на себе й ризики. Якщо забудовник банкрутував, як, наприклад, сталося з «Укрбудом» чи «Аркадою», власник придбаних метрів ризикував залишитись без нічого, або мусив сподіватися на реанімацію будівництва іншою компанією. Чим більш рання стадія будівництва, на якій він заходив у проєкт, — тим більше зростали ризики. Також цілком звичним для українського ринку було затримання здачі об'єкта в експлуатацію на 1−2 роки, а то й суттєво довший час.

В умовах повномасштабної війни ризики, що об'єкт буде недобудований, суттєво зросли. Насамперед, ця ситуація виникає через невелику кількість покупців нерухомості, а тому починаючи проєкт, забудовник не знає, чи продасть достатню кількість метрів для його продовження роботи. Крім цього, зросли ризики через високу вартість будівельних матеріалів, проблеми з логістикою, ризик блекаутів та пошук робочої сили.

За цих умов, як йдеться у звіті EY Ukraine, забудовники зосереджують всі ресурси на проєктах на завершальній стадії будівництва. Нові ж будинки вони починають зводити досить рідко.

Інвестори теж намагаються триматись подалі від проєктів на етапі «котловану». «Рішення інвестувати в „котлован“ — сьогодні справжня рідкість. Я б сказала, що це одиничні випадки і, зазвичай, вони сигналізують про граничну довіру до девелопера та його фінансової моделі. Наприклад, люди вже працювали з компанією, слідкували за нею протягом минулого року, задоволені динамікою», — зазначає Берещак.

Замість інвестицій на першій стадії будівництва українці зараз охочіше купують квартири в уже зведених ЖК. Як приклад — житловий комплекс Квартал в Запоріжжі, будівництво якого компанія SENSAR Development завершила влітку 2023 року. Це сучасний 11-поверховий будинок з видом на Дніпро та понад 20-ма варіантами планувань квартир, в кожній з яких є індивідуальне опалення. Інвестори Кварталу найближчими тижнями зможуть отримати документи права власності на своє житло і вже займаються приємним клопітом, пов’язаним з ремонтами та переїздом.

Якщо є бажання заощадити і вкластись на етапі будівництво, то варто розглядати ті ЖК, які побудовані хоча б на 30−40%. В цьому випадку важливо звертати увагу на динаміку будівництва, яка має становити хоча б 6−8% готовності на місяць.

«Треба розуміти, що за цим індикатором відсіюється левова частка гравців. Особливо це стосується компаній, які „наплодили“ велику кількість майданчиків до війни, а тепер не можуть дати їм ради. Із понад 90% ЖК, які за власними заявами відновили будівництво після 24 лютого, реально це зробили заледве половина. З них прийнятними темпами потішити можуть трохи більше чверті», — наголошує Берещак.

Водночас, компанії, які продовжують активно працювати, створюють і попит. За оцінками ЛУН, вартість квартир у новобудовах після початку повномасштабного вторгнення зросла у Києві на 37% у гривневому еквіваленті, в Дніпрі — на 49%, а в найбільших обласних центрах заходу України зростання перевищує понад 70%.

Зростання цін на нерухомість підштовхує економічне зростання, велика кількість переселенців та подорожчання собівартості метрів, що робить інвестиції привабливішими.

Апартаменти як новий напрям інвестицій

Останніми роками серед українців почали набувати популярності інвестиції в апартаменти. Щоправда, асоціювались вони, насамперед, із придбанням квадратів за кордоном у туристичних містах Туреччини, Грузії чи Болгарії. Водночас, і в Україні цей тип нерухомості теж активно розвивався, і зараз є низка проєктів, які можуть бути цікаві інвесторам.

Передусім, варто зрозуміти, чим апартаменти відрізняються від квартир. Багато хто вважає, що це просто невеликі за площею квартири. Однак, це не зовсім так. Апартаменти дійсно часто роблять меншими за звичне житло, однак, основна їхня особливість полягає в тому, що це не житлова, а комерційна нерухомість. У апартаментах не можна прописатися, а також для них діє вищий тариф на комунальні послуги.

При цьому апартаменти створені спеціально для здачі в оренду, та часто окрема компанія займається їхнім управлінням — відповідає за заселення, прибирання номерів, слідкує за порядком і, звісно, перераховує прибутки від здачі нерухомості її власнику. Фактично, апартаменти знаходяться в будівлі, яка використовується, як готельний комплекс.

«Апартаменти мають більшу ліквідність, ніж житлові метри, особливо в комплексах, де є керуюча компанія чи готельний оператор. Адже при продажі ви вже продаєте працюючий бізнес, а не „мертві квадратні метри“», — пояснює засновник та СЕО SENSAR Development Марк Марченко.

Серед переваг інвестицій в апартаменти — стабільний дохід, швидша, ніж у традиційних квартир, окупність, вища ліквідність, та менший розмір інвестицій, адже апартаменти, зазвичай, менші за розміром.

Водночас, купуючи апартаменти, варто враховувати туристичну привабливість місця, де вони знаходяться, щоб «квадрати» не простоювали, а також розібратись, яка компанія займається управлінням цією нерухомістю.

SENSAR Development зводить два апарт-комплекси на заході України: Smart Hill & WOL by Ribas в Яремче, неподалік Буковелю, та Smart House в історичному центрі Львова. Зведення об'єктів наближається до фінальної стадії. Очікується, що комплекс у Львові буде завершено за 5 місяців, а в Яремче будується вже десятий поверх.

Інвестувати в апартаменти можна, маючи навіть відносно невелику суму. Перший внесок становить 30% вартості нерухомості, у Львові це від $11 500, а в Яремче — від $7 500. Водночас, варто враховувати, що ціна квадратного метру в обох комплексах є дещо вищою, ніж у звичайного житла на заході України.

«Квадратний метр в інвестиційних проєктах завжди дорожче, бо ця нерухомість окуповується набагато швидше і гарантує стабільний прибуток та відсутність втручання в операційне управління», — каже Марченко. Вартість апартаментів залежить також від поверху, виду з вікна, загальної площі, наявності кухні. Водночас, чим вища вартість, тим більші й доходи від оренди.

Управління нерухомістю в Smart Hill після введення об'єкта в експлуатацію візьме на себе відомий готельний оператор Ribas Hotels Group, а за оренду апартаментів у Smart House відповідатиме безпосередньо SENSAR Development.

За бажанням, власник нерухомості може і сам жити в апартаментах. В Яремче він матиме у високий сезон 5, а в низький — 14 днів безкоштовного проживання, ще стільки ж часу він може собі взяти за половину вартості.

Забудовник впевнений, що інвестиції у апартаменти швидко окупляться завдяки туристичній привабливості міст та вигідному розташування нерухомості. Виходячи з ціни оренди у подібних комплексах, орієнтовна окупність нерухомості становить від 6 років.

Нерухомість за кордоном

В умовах повномасштабної війни зростає інтерес українців до придбання нерухомості за кордоном. За підсумками минулого року, наші співвітчизники очолили перелік іноземців, які придбали найбільше житла у Польщі, та входять до першої десятки за цим показником у Туреччині.

Часто іноземну нерухомість інвестори обирають через відсутність військових ризиків. Водночас, тенденції зміни її ціни також відіграють важливу роль. Так, лише за минулий рік житло в Туреччині подорожчало на 170%, що зробило ринок нерухомості цієї країни найдинамічнішим у світі. Загалом же, у світі ціна на нерухомість в середньому додала 6%.

Найближчими роками очікується, що тенденція триватиме, хоча, можливо, значно нижчими темпами. Головна проблема глобального ринку нерухомості — підвищення ключових ставок центробанків, що робить іпотеку дорожчою і, відповідно, знижує попит на «квадрати».

Серед інших проблем для інвесторів — труднощі з вивезенням валюти та відсутність знань про місцевий ринок. У більшості випадків наші співвітчизники купують іноземне житло через рієлторські компанії, які не завжди надають достовірну інформацію. Тому головне при таких інвестиціях — знайти надійного посередника, ба більше, послугами якого вже користувались знайомі.

Тим, хто бажає придбати нерухомість за кордоном, експерти радять, насамперед, звертати увагу на країни, які приваблюють туристів: Туреччина, Кіпр, Іспанія, Грузія, Таїланд. У цьому випадку здача нерухомості в оренду забезпечуватиме стабільний прибуток. Однак, тут теж потрібно зважати на те, хто виступає посередником, адже дохідність значною мірою залежатиме від нього.