За тиждень для українських громадян відкриється ринок землі. «Мінфін» вже писав, чому сільськогосподарські наділи можна розглядати, як дуже привабливий інвестиційний інструмент.
По-перше, куплену землю можна здавати в оренду. За прогнозами незалежних експертів та урядовців, середня ціна за гектар буде коливатися в межах $ 1,5−2 тис. Вартість права оренди — $120−150 за рік. Таким чином, ця інвестиція забезпечить до 8−10% річних у валюті, що може стати непоганою альтернативою депозитам у ВКВ.
По-друге, придбаний наділ можна буде перепродати після 1 січня 2024 року, коли число покупців поповнять юрособи. Аналітики вважають, що на той час земля може здорожчати на 25%.
По-третє, відразу ж після покупки наділ можна буде запропонувати забудовникам. Їх, швидше за все, зацікавить земля навколо мегаполісів і великих населених пунктів.
«З 1 липня 2021 року знімається не тільки мораторій на відчуження сільськогосподарських земель, а й на зміну цільового призначення таких земель. Тобто, їх можна буде використовувати і для інших сільськогосподарських потреб (закладка садів, створення ферм), а також і не для сільськогосподарських потреб за наявності відповідної містобудівної документації. Тому ажіотаж навколо цієї теми можна зрозуміти», — пояснює партнер АО «Моріс Ґруп» Оксана Кобрин.
Оформлення купівлі-продажу сільгоспземлі має свої особливості. Щоб дотримати їх, «Мінфін» склав покрокову інструкцію підготовки та оформлення таких угод.
Крок 1: готуємося стати покупцем
Перш, ніж почати пошук землі для покупки, краще відразу перевірити себе на наявність:
— громадянства України;
— інших земельних ділянок с/г призначення у власності;
— банківського рахунку і підтверджених джерел походження коштів, за рахунок яких буде придбано наділ.
Чому це важливо:
— Право купувати сільськогосподарські ділянки мають тільки громадяни України.
«Особи, які мають також паспорта громадянина держави-агресора (РФ), позбавлені такого права. Цікаво, що наявність паспорта громадянина іншої держави не є прямою перешкодою для придбання такої ділянки у власність. Достатньо надати паспорт громадянина України», — уточнює Оксана Кобрин з «Моріс Ґруп».
Зараз українське законодавство декларує єдине громадянство, але механізму позбавлення паспорта України за подвійне громадянство немає.
Також варто враховувати, що нотаріус перевірятиме, чи не внесено потенційного покупця в санкційні списки за рішеннями РНБО, чи не знаходиться він під міжнародними санкціями за терористичну діяльність (перелік формується Держфінмоніторингом). Особам з таких «чорних» списків також буде відмовлено в посвідченні угод купівлі-продажу землі.
— Фізособи можуть мати у власності не більше 100 га с/г земель (з 2024 року — до 10 000 га).
Оксана Кобрин розповіла, як на практиці буде перевірятися відповідність цим лімітам.
Нотаріус перевірятиме за даними державних реєстрів наявність земельних ділянок с/г призначення не тільки безпосередньо у покупця, а й у чоловіка (дружини) покупця. Оскільки вважається, що покупцеві належить половина ділянки дружини/чоловіка. Тобто, нотаріус повинен встановити факт спільної сумісної власності на такі ділянки.
Наприклад, якщо чоловік вже встиг придбати ділянку в 100 га, то дружина зможе придбати тільки 50 га землі.
Також нотаріус буде перевіряти наявність у покупця частки, акцій і паїв в юридичних особах. Якщо така юрособа має у власності сільськогосподарські ділянки, то нотаріус буде розраховувати, яка частина цієї ділянки припадає на частку в компанії потенційного покупця. І, відповідно, скільки ще він може докупити.
Наприклад, якщо потенційний покупець володіє 10% компанії, якій належить 20 га земель с/г призначення, то вважається, що такій особі опосередковано належить 10% таких земель, тобто 2 га. Відповідно, докупити він зможе ще 98 га.
— Всі розрахунки за договором купівлі-продажу мають відбуватися виключно в безготівковій формі. Фінансовий моніторинг буде проводити і банк, і нотаріус, який посвідчує угоду.
Нотаріус зажадає від покупця показати, звідки той узяв кошти на придбання землі. Тому краще відразу підготувати документи, що показують розмір зарплати, доходи від підприємницької діяльністі, отримані від продажу квартири, машини або іншого майна. Загалом, підійде все, що підтвердить легальність наявної у покупця суми на оплату покупки.
Крок 2: перевіряємо статус, розташування і реєстрацію земельної ділянки
Припустимо, ви вже пригледіли цікаву ділянку і готові її придбати. Аби подальше володіння землею було безпроблемним, бажано попередньо перевірити наділ:
— чи не знаходиться він в зоні дії спецдозволу на видобуток надр;
— чи здана ця земля в оренду;
— по кадастровому номеру на публічній кадастровій карті.
Чому це важливо:
— Згідно із законом переважне право першої черги має особа, у якої є спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення; другої черги — орендарю, якщо вони готові заплатити ціну, яку виставив продавець.
На практиці, звичайно, найчастіше зустрічатимуться випадки, коли власники землі виставлятимуть на продаж вже орендовані наділи.
Тому покупцеві краще знати заздалегідь, до яких незручностей слід готуватися.
«Покупцеві нобхідно звернути увагу на той факт, що зміна власника земельної ділянки не тягне за собою припинення дії вже укладених договорів, наприклад, договору оренди земельної ділянки і не є підставою для зміни умов такого договору», — пояснює
Орендар в будь-якому випадку дізнається, що земля продається, навіть якщо власник про це його не повідомить. Відповідну інформацію передасть перед укладенням угоди нотаріус. У орендаря є місяць на те, щоб визначитися, чи готовий він викупити ділянку за заявленою ціною.
Тут виникає питання — як бути в тому випадку, якщо землю орендує компанія? — Адже юрособи зможуть купувати сільгоспземлю у власність тільки з 2024 року. Закон передбачає таку ситуацію: юрособа може передати своє переважне право покупки третій особі, наприклад, іншому громадянину. Саме він в цьому випадку і виступить покупцем.
«Закон передбачає достатній захист переважного права, щоб його не обходили. Наприклад, якщо договір буде укладено без повідомлення суб'єкта переважного права, він може через суд вимагати переведення прав покупця на себе. Також, власник ділянки не може розпорядитися нею в обхід купівлі-продажу, оскільки інші способи відчуження такі як дарування, міна, передача в заставу, в статутний капітал можливі тільки за згодою суб'єкта переважного права», — каже Оксана Кобрин.
— Наявність ділянки з відповідним кадастровим номером на публічній кадастровій карті буде підтвердженням, що її дійсно зареєстровано в Державному земельному кадастрі та може бути продано.
Але така перевірка корисна не тільки тому. Публічна кадастрова карта дасть покупцеві інформацію, наприклад, про площу ділянки і її місцезнаходження.
Справа в тому, що якщо ділянка розташована ближче 50 км від державного кордону України, це може стати перешкодою для його придбання.
Крім того, може статися так, що реальні параметри ділянки не збігаються з інформацією про неї в Держкадастрі. І таку невідповідність краще виправити ще до укладання угоди купівлі-продажу.
«Автоматизовану систему Державного земельного кадастру була введено в Україні в 2013 році. Під час передавання даних зі старого Державного реєстру земель в нову кадастрову систему і пізніше під час функціонування самого кадастру могли бути допущені технічні помилки (описки, помилки, граматичні чи арифметичні помилки). Це могло статися як з вини органу, який веде Державний земельний кадастр, так і з вини інших структур або землевпорядників», — уточнює Денис Шевчук з ЮК «Волхв».
За словами керуючого партнера Suprema Lex Віктора Мороза, невідповідність таких даних і навіть накладка меж земельної ділянки на сусідську — поширена проблема, яка може ускладнити і навіть зробити неможливою покупку наділу.
«Цю проблему можна усунути або повторним обстеженням ділянки геодезистами і землемірами з внесенням коректних даних у відповідні реєстри, або врегулюванням взаємин з сусідами при наявності спірних питань», — радить Віктор Мороз.
Крок 3: визначаємо ціну ділянки
Ціну ділянки сторони визначають за домовленістю між собою. Але до 1 січня 2030 року не можна буде продати землю с/г призначення нижче нормативної грошової оцінки.
Дізнатися її можна через електронні сервіси земельного кадастру або надіславши запит через ЦНАП.
Одночасно, оскільки сторонами угоди купівлі-продажу земельної ділянки є фізичні особи, то обов'язковим також є проведення експертної оцінки земельної ділянки.
Чому це важливо:
Оксана Кобрин звертає увагу на те, що ціна ділянки є найважливішою умовою договору.
«Якщо існує суб'єкт переважного права з викупу ділянки, продати і, відповідно, купити землю можна буде тільки за тією ціною, про яку було повідомлено йому. Якщо змінюється ціна ділянки від попередньо повідомленої, то процедура узгодження з суб'єктом переважного права починається заново», — попереджає вона.
Віктор Мороз з Suprema Lex настійно рекомендує визначати суму угоди виходячи зі звіту оцінювача, якого сторони можуть запросити для визначення вартості продаваної землі.
«Якщо вказати занижену ціну продажу землі без підтвердження її відповідною оцінкою, то податкова може в судовому порядку донарахувати дохід продавця і зобов'язати його доплатити податок з доходів фізичних осіб», — уточнює він.
Крок 4: реєструємо договір купівлі-продажу у нотаріуса
Після завершення всіх підготовчих процедур продавець і покупець можуть йти до нотаріуса.
Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу може бути здійснене за місцем розташування земельної ділянки або однієї зі сторін договору.
Але перед цим нотаріус зобов'язаний провести перевірку на відповідність законодавчим нормам продавця і покупця. За словами Оксани Кобрин, додаткові перевірки і процедури можуть зайняти до 2 місяців.
Адже нотаріусу належить перевірити досить об'ємний масив інформації:
- наявність у покупця громадянства України, для чого потрібно буде надати паспорт громадянина України;
- внесення набувача в санкційні списки;
- джерела походження коштів, за які буде купуватися земля;
- місце розташування ділянки щодо державного кордону (якщо у нотаріуса виникнуть сумніви щодо 50-кілометрової зони держкордону, він має звернутися до Держгеокадастру із запитом);
- загальну площу земельних ділянок с/г призначення, які вже перебувають у власності потенційного покупця, і наділа, що готується до покупки (разом вони не повинні перевищувати 100 га).
Якщо за результатами перевірки нотаріус виявить невідповідності законодавчим вимогам, то відмовить в оформленні угоди. І це може бути найбезболіснішим варіантом.
Адже якщо недотримання хоча б однієї з умов розкриється вже після укладення угоди, це стане підставою для визнання її недійсною, а також конфіскації земельної ділянки.
Якщо ж все пройшло гладко, нотаріус робить фінальний акорд.
«Нотаріус повинен внести до реєстру нерухомого майна та Держгеокадастру дані про нового власника і надати йому правовстановлюючі документи, що підтверджують перехід до нього власності», — каже Віктор Мороз.
Олена Дьоміна