Попит збільшився, але до довоєнного ще далеко

За оцінками експертів, попит на квартири у столиці становить приблизно 30% від довоєнного. При цьому, зосереджений він більше на вторинці. Причини зрозумілі — людина відразу стає власником житла і може негайно заїжджати у нього, плюс можна знайти дешевші, ніж до війни, варіанти.

На первинному ринку ситуація є набагато складнішою.

«Попит на нерухомість, радше, мертвий, ніж живий. Більш-менш активно було у вересні. Але це, мабуть, єдиний місяць за весь час війни, коли почали купувати саме квартири», — розповів Ігор Кушнір, очільник однієї з найбільших будівельних компаній на столичному ринку «Київміськбуду».

Купувати житло у новобудовах українці готові лише у тому випадку, якщо воно знаходиться у зведених будинках, або тих, які вже на фінішній стадії. Вкладатися в «котлован» наважуються одиниці — занадто великі ризики й мінімум гарантій, що дім буде добудований і зданий вчасно.

«Переважно, це об'єкти, ступінь готовності яких на початок широкомасштабної війни становив від 30% до 60%. Що стосується об'єктів, які в період із грудня до лютого перебували на початкових стадіях будівництва, то їхнє зведення призупинене на невизначений термін», — повідомив Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development.

Така невизначеність призвела до того, що інвестор практично повністю вийшов із ринку.

«На ринку майже немає інвестиційного попиту. Люди здебільшого купують житло для власного використання», — констатує Анатолій Топал, віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю.

Читайте також: Ігор Кушнір: Квартири у будинках з новими стандартами безпеки подорожчають на 10−15%

Київ — все ще найдорожчий

На дев’ятому місяці війни на ринку нерухомості знову почали з’являтися чутки про дисконти у 70% і квартири за $10 тис. Експерти підтверджують, що купити житло зі знижкою справді можна, але її розміри значно скромніші.

«Обвалу в 70−80%, як дехто розповідає, немає. Якщо порівнювати з цінами на початку року, то на вторинному ринку реальні угоди проходять десь з „мінус“ 25−30%, але це у валюті. У гривні ціни навіть трохи підвищилися. У продавців немає масового бажання продати за стільки, скільки дають. Істерика закінчилася», — пояснив Анатолій Топал.

Люди, які хотіли продати свою нерухомість терміново, готові були знижувати ціни загалом, і вони це зробили. Тепер власники квартир хочуть повернути, принаймні, ті кошти, які вони вклали.

Купити житло за півціни все ж реально, але це, радше, виняток, аніж правило.

«Виловити пропозиції зі знижкою навіть до 70% можна. Але квартири з таким дисконтом — це лише 0,1% від кількості квартир, що зараз є у продажу», — зауважив юрист, СЕО та співзасновник проєкту Monitor.Estate Володимир Копоть.

Якщо власники квартир на вторинному ринку не хочуть знижувати ціну, то у забудовників особливо на це немає можливості. Головна причина — зростання курсу долара з 27 грн на початку року до близько 40 грн/$, і подорожчання будівельних матеріалів, які зросли в ціні на 40−80%.

Досить важливу роль, безумовно, відіграє попит, а він залежить від того, наскільки регіон безпечний і віддалений від зони активних бойових дій. Зараз найкраще почуває себе ринок нерухомості у західних областях.

Наприклад, згідно даних ЛУН, у Львові ціни на новозбудований квадратний метр зросли з початку року на 20% і становлять $1150, в Ужгороді — додали 22% і сягли $990.

Водночас, у столиці ціна просіла на 2%, та, попри це, Київ все ще залишається найдорожчим містом за вартістю квадратних метрів.

«Середня ціна „квадрату“ в новобудовах — 48 тис. грн, або близько $1200. На вторинному ринку середню порахувати складно, адже ціна залежить від року будинку, району, наявності ремонту тощо. Ціни на вторинному ринку наразі від $700 і до $5 тис. за „квадрат“», — говорить Володимир Копоть.

За його словами, однокімнатну квартиру у столичній новобудові можна купити за $28 тис. Гідне уваги вторинне житло обійдеться дорожче — від $30 тис. Якщо ж шукати таку, щоб можна відразу заїхати і жити, то варто вже орієнтуватися на ціну $35−40 тис.

Читайте також: Квадратні метри: до яких регіонів варто придивитись

Переорієнтація попиту через загрозу блекауту

Ціни на оренду у столиці на початку осені повернулися майже до довоєнних. Але вже з жовтня, після ракетних обстрілів, почали знову відкочуватися, і, за даними Bird, просіли приблизно на 5−12%.

«Десь так і є. Але не на 50%, як говорили і писали раніше, що ринок оренди вмер», — підтвердив Володимир Копоть.

Найбільше подешевшала оренда 2 та 3-кімнатних квартир, середня вартість яких впала на 12%, — із 21,6 тис. грн та 46,1 тис. грн до 14 тис. та 22 тис. грн відповідно.

Найпопулярніші для оренди однокімнатні квартири переживають цей турбулентний період із падінням середньої ціни на 5% — із 13 тис. грн до 9,5 тис. грн.

Серед очевидних факторів зниження орендних ставок — відтік людей з багатоквартирних будинків у приватні через відключення світла і загрозу блекауту. Саме тому інтерес до оренди будинків виріс удвічі, порівнюючи з тогорічним сезоном у всій країні.

«Розмови про блекаут призвели до того, що масово розбирають будинки у передмісті як в оренду, так і для купівлі, особливо у середньому ціновому сегменті. В ціні ті, де є піч і все те, що допоможе пережити особливо скрутні ситуації», — зауважив Анатолій Топал.

Втім, експерт наголошує, що масовий попит наразі не призвів до суттєвого зростання цін.

Володимир Копоть пояснює, що, насправді, не так просто з квартири переїхати до приватного будинку.

«По-перше, не так багато вільних будинків. По-друге, далеко не всі приватні будинки обладнанні генераторами і т.п. По-третє, ціна оренди квартири і будинку не співрозмірні. Тому, навряд чи, більшість свідомо збільшуватимуть свої постійні витрати», — підкреслив він.

Що стосується цін на оренду будинків у межах Київської області, то, за даними агрегаторів ЛУН, найекономніші варіанти починаються з 3−4 тис. грн на місяць за «хату в селі» в межах 70-ти км від столиці. З плюсів — піч і колодязь, котрі роблять будинок майже повністю автономним. Водночас, треба бути готовими до відсутності міської інфраструктури та сучасного ремонту.

Із бюджетом в 10 тис. грн вже розглядають сучасніші приватні будинки в передмісті та навіть таунхауси до 100 кв м. Такі варіанти є цікавими, з огляду на можливість встановити генератор на вулиці.

Приблизно за 20 тис. грн можна зняти будинок навіть відразу з генератором і камінними залами. А для людей зі значно більшими фінансовими можливостями саме час придивитись до котеджних містечок сегмента преміум, де за будинок у 370 кв. метрів попросять $10 тис.

Читайте також: Продавці первинки платитимуть 18% із націнки: як зміниться вартість квартир

Чи можуть ціни впасти та що буде з попитом

Стан ринку цілком залежить від воєнної ситуації.

«Дуже залежить, коли настане перемога. Якщо вже наступної весни, то за півроку ринок оживе, як і був раніше. Якщо довше, то, думаю, на нас очікує падіння цін на вторинці, і відновлення ринку буде затяжним. Щонайменше, 1,5−2 роки», — каже Володимир Копоть.

На первинці ситуація теж може ускладнитися. Передбачається, що вартість будматеріалів ще збільшиться, тобто можливості для зниження цін у забудовників стане ще менше, а відтак, не виключено, що на нас очікуватимуть нові заморожені будівництва.

«Якщо з комерцією трохи легше, бо нею займається бізнес, який генеруватиме інвесторам пасивний дохід, то з житлом інвестор залишається сам на сам», — підсумував юрист, СЕО та співзасновник проєкту Monitor.Estate.