Бажання отримувати пасивний дохід із інвестицій — це не про лінь, а про свідомий варіант управління власними коштами. Такий підхід дозволяє вивільнити час на основний бізнес чи роботу, не відволікаючись на управління грошима. Або ж повноцінно насолодитися відпочинком, живучи з інвестицій.
Водночас пасивний дохід не означає отримання менших заробітків, порівнюючи із самостійним активним управлінням грошима. Професіонали, яким людина довіряє свої заощадження, можуть забезпечити значно кращі результати.
У всьому світі пасивні інвестиції значно популярніші за самостійне управління. До них, зокрема, належать депозити, державні цінні папери та індексні фонди на біржах. Водночас в Україні фондового ринку фактично немає, а депозити і ОВДП приносять прибутки, які не набагато перевищують інфляцію — в середньому 13% річних за вкладами і 16,3% за облігаціями у гривні, а в доларах — лише 1,5−4%. Та альтернативи для ефективного пасивного заробітку в нашій країні все ж є.
REIT-фонди
REIT (Real Estate Investment Trust) означає інвестиційний фонд нерухомості. Принцип роботи таких фондів досить простий: вони об'єднують капітали роздрібних інвесторів та вкладають їх у нерухомість. Далі здають її в оренду, а через певний час, коли вона подорожчає, можуть продати.
Це один із найпопулярніших способів інвестицій у нерухомість у світі, лише у США загальна вартість всіх REIT-фондів перевищує $1,4 трлн. На глобальному ринку існує величезне різноманіття таких фондів, що спеціалізуються на житлі, комерційній, курортній нерухомості чи навіть на вежах мобільних операторів.
Перевага REIT-фондів у тому, що вони дозволяють вкладати гроші в нерухомість, не володіючи значним капіталом. Крім цього, вони забезпечують управління нерухомістю професіоналами, які вміють вибирати об'єкти з перспективою зростання ціни, знаходити орендарів, розв'язувати організаційні питання. Також участь у фонді забезпечує диверсифікацію інвестицій — якщо купити одну квартиру, її можуть затопити сусіди, вона може постраждати від російського удару, а вкладення у фонд означає володіння часткою у великій кількості об'єктів нерухомості.
В Україні цей напрям теж активно розвивається. Наприклад, девелопер Standard One створив інвестиційний інструмент S1 REIT, який має два активні фонди: S1 ВДНГ та S1 Obolon*. Перший — передбачає інвестиції у вже зведений багатоквартирний будинок, а другий — будинок, який перебуває на завершальній стадії зведення.
Обидва будинки спроєктовані спеціально для того, щоб здавати квартири в оренду, а тому враховують потреби орендарів та створюють для них максимально зручне середовище.
Інвестори, які вкладатимуть кошти в ці фонди, матимуть два джерела доходів: дивіденди від здачі нерухомості в оренду та зростання вартості інвестиційних сертифікатів завдяки подорожчанню самої нерухомості. Другий варіант заробітку можна буде зафіксувати, продавши сертифікати або дочекавшись завершення строку дії фонду, коли його нерухомість буде продана за ринковою ціною, а гроші розподілені між інвесторами.
Мінімальний поріг інвестицій у фонди — 122 тис. грн, далі можна докуповувати сертифікати від 1 тис. грн. Дохідність фонду S1 ВДНГ — 8,2% у доларах, а S1 Obolon — 10%. У другому варіанті дохідність вища, оскільки будівництво ще не завершено і, відповідно, дім відчутніше подорожчає.
Як пояснює комерційна директорка Standard One Надія Рибакова, загальна динаміка ринку оренди Києва залишається позитивною. «Попит на квартири стабільно зростає. Вже декілька місяців поспіль період експозиції об'єктів становить 5 днів, що є дуже коротким терміном», — повідомила вона «Мінфіну».
За словами Рибакової восени орендні ставки в столиці зростатимуть, що обумовлено сезонним чинником. Також, на її думку, якщо поточний тренд збережеться, ціни на оренду зростатимуть і найближчими роками.
«Насамперед це стосується якісних об'єктів, у сучасних комплексах, розташованих у хороших локаціях. Є стара забудова, з не дуже свіжим ремонтом, обмеженою комплектацією. Такі квартири залишатимуться відносно недорогими для орендаря. Нова пропозиція, особливо та, що виходитиме на ринок протягом цього року та надалі, матиме високі ставки. Це обумовлено дорогим ремонтом, який в поточних реаліях коштує значних грошей. Щоб вийти на прийнятні показники окупності, інвестори змушені будуть тримати високі ціни. А це еквівалент 500 та більше доларів за однокімнатну квартиру», — каже комерційна директорка Standard One.
Високий же попит на оренду має забезпечити інвесторам у REIT-фонди стабільний грошовий потік та подорожчання їхньої нерухомості.
Нерухомість під управління
Подібно до REIT-фондів, цей вид інвестицій також передбачає, що нерухомістю управлятиме професійна керуюча компанія, яка візьме на себе всі питання щодо пошуку орендарів, їх обслуговування, заселення/виселення, отримання оплати, можливих ремонтів та розв'язання будь-яких інших операційних питань. Відмінність лише в тому, що у попередньому випадку гроші вкладаються в частку житла, а в цьому — повністю викуповується певний об'єкт нерухомості, хай то апартаменти, готельний номер, квартира чи будинок.
У Києві придбати квартиру з можливістю передачі об'єкта під управління можна в одному з проєктів від Standard One. Девелопер створює мережу прибуткових будинків за концепцією Build to Rent. Для інвестора це означає, що весь клопіт із управління бере на себе керуюча компанія, а для орендаря — комфортні умови проживання та сервіс готельного рівня.
Та найчастіше під управління береться нерухомість в тих регіонах, які мають значний туристичний потенціал. Таким чином інвестори мають заробити на зростанні глобальних витрат на відпочинок.
Щороку світові витрати на туризм додають 10−11%, і цьогоріч, за оцінками Всесвітньої ради з подорожей та туризму, сягнуть $2,1 трлн, що приблизно на $160 млрд більше, ніж було до ковіду. Вже зараз частка туризму у світовому ВВП перевищує 10%, і, як очікується, продовжуватиме зростати.
До повномасштабного вторгнення в Україні також стрімко зростала ця галузь завдяки як внутрішнім, так і міжнародним туристам. Наприклад, у 2019 році нашу державу відвідали 4,3 млн осіб.
Зараз через бойові дії потік іноземних туристів різко впав. Натомість в умовах закритих кордонів зростає значення локацій всередині країни. Особливо популярним стає захід України завдяки віддаленості від лінії фронту.
В Карпатах та Закарпатті, ключових містах регіону, активно будуються нові готелі та бази відпочинку. В тому числі і ті, які активно залучають інвесторів. Зокрема, компанія Numo Development, що спеціалізується на будівництві готельної нерухомості, наразі реалізує два проєкти.
Перший з них — апарт-готель Melis, що розташований у лісі неподалік Буковелю. Половину площі готелю займатиме інфраструктура, а саме 2 ресторани, спа з інфініті-басейном, конференц-зал, відкритий басейн у внутрішньому дворі та багато іншого. Управління готелем бере на себе Ribas Hotels Group, яка має забезпечити заповнюваність не менше 60% номерів впродовж року.
Інвестувати в готель можна від $106 тис. Операційна прибутковість складатиме до 9,1% річних у доларах. Прогнозована первинна капіталізація до кінця будівництва — до 20%.
Другий проєкт Numo Development — сервісні апартаменти у Буковелі WOL. Home. Karpaty із концепцією, орієнтованою на довгострокове проживання. Передбачається, що у ньому буде 211 апартаментів, а також кафе, коворкінг, оглядова тераса. Інвестори не одразу отримуватимуть дивіденди. Виплата почнеться після запуску комплексу, а це орієнтовано IV кв. 2027 — початок 2028 р. Після цього інвестори зможуть заробляти гарантовані 10% річних від оренди номерів.
Земля
Після того, як у 2021 році було відкрито ринок землі, вона стала доступною для приватних інвесторів. Якщо власник землі не планує сам займатися сільським господарством, він може мати дохід із двох джерел — від оренди ділянки та її поступового подорожчання.
Ціна землі залежить від регіону, якості ґрунту, розташування на полі, конкуренції орендарів на цій території тощо. Але в середньому йдеться про $1 700−2 400 за га. Порівнюючи з періодом напередодні повномасштабної війни, вона додала в ціні 30−35%. Таким чином, в середньому зростання капіталізації становило 8−9% на рік. Крім цього, власники землі заробляли на її здачі в оренду $150−300 на рік із кожного гектару.
Очікується, що після завершення повномасштабної війни вартість землі може зрости у декілька разів, наблизившись до показників у сусідніх державах. Наприклад, у Польщі гектар коштує $10−20 тис.
Попри переваги, інвестиції в землю потребують розуміння та активної залученості. Наприклад, перш ніж купити ділянку, варто оцінити її якість, перспективи зростання ціни, визначити, чи немає проблем із документами. Також потрібно знайти орендаря, укласти з ним договір та слідкувати за належним виконанням домовленостей.
Уникнути цих труднощів можна, купуючи землю через одну з компаній, що надають допомогу в цьому процесі. Зокрема, фахівці можуть самостійно підібрати ділянку, узгодити всі моменти та навіть знайти орендатора, а за потреби — продати землю. Водночас варто враховувати, що такі компанії також зароблять на проведенні угод, а отже, дохідність від ділянки для інвестора буде нижчою.
Компанія з управління активами
Мова йде про професійні фінансові установи, які спеціалізуються на управління коштами своїх клієнтів, щоб забезпечити їм пасивний прибуток.
Існує два ключові напрями діяльності Компаній з управління активами (КУА). Перший — це управління інвестиційними фондами: корпоративними чи пайовими. Принцип їх діяльності схожий, відрізняється лише правова форма діяльності. В обох випадках компанії збирають кошти великої кількості клієнтів та інвестують їх.
Гроші можуть спрямовуватись у певний бізнес, який розвиває компанія. Наприклад, вона має ферми і збирає кошти на їх розвиток, виплачуючи інвесторам частину зароблених грошей. Також фонд може зосереджуватися на фінансових інструментах, купуючи облігації, акції, метали чи нерухомість. Завдяки ж професійному управлінню фонд забезпечує вищу дохідність та кращу диверсифікацію, ніж міг би мати приватний інвестор.
Другий напрям діяльності КУА — це управління коштами конкретного клієнта. Тут мова йде про великі суми. Компанія визначає ризик-апетит особи та формує під неї індивідуальний портфель, за потреби докуповуючи чи продаючи активи.
Основний недолік інвестицій у КУА той самий, що й перевага, — рівень професійності та відповідальності фахівців. Якщо вони високі, компанія може забезпечити інвестору хорошу дохідність, але, коли ні, той ризикує заробляти менше, ніж приносили б звичайні ОВДП, а то й піти в мінус.
Інвестиції безпосередньо в бізнес
Для свого розвитку багато підприємств в Україні потребують коштів. В умовах дорогих кредитів чимало з них готові віддати зовнішньому інвестору частку бізнесу в обмін на необхідні кошти. Це може бути як велике виробниче підприємство, так і невелика кав'ярня чи салон краси.
Теоретично, такі інвестиції можуть забезпечувати високу дохідність. Інвестиції в деякі бізнеси повністю окупаються за півтора-два роки, а вкладені кошти в технологічні стартапи можуть зрости в десятки чи навіть сотні разів.
Проблема в тому, що все це суто в теорії і, долучаючись до чужого бізнесу, інвестор не знає, наскільки він буде ефективним. Значна частина підприємців не можуть вийти навіть на самоокупність, не те, що забезпечити високу дохідність.
Тому для інвестора участь у приватному бізнесі — це завжди лотерея. Брати у ній участь зазвичай готові або власники великих статків, готові до втрат у разі невдачі, або люди, які мають високу експертність і здатні визначити, які компанії мають перспективу розвитку. Для приватного ж інвестора, який хоче лише ефективно «прилаштувати» власні заощадження, цей варіант надто ризиковий.
Загалом ринок надає велику кількість напрямів для пасивних інвестицій, які можна обирати, залежно від обсягу портфелю, готовності ризикувати та особистих вподобань. Головне — не забувати, що краще розподіляти кошти між декількома типами активів.
*Інвестиції у фонди «С1 ВДНГ/Оболонь» захищають інвестора від багатьох ризиків, але не від усіх. Запланований прибуток не гарантується. Результати діяльності фонду у минулому не є гарантією доходів в майбутньому. Перед інвестуванням ознайомтесь з умовами та проконсультуйтесь із фінансовим радником.