Суб'єктом законодавчої ініціативи виступив Кабмін, тому ймовірність того, що законопроєкт буде прийнятий, досить висока.
Законопроєкт передбачає значне посилення податкового тиску як на бізнес, так і на громадян. Нижче декілька позицій законопроєкту, які звертають на себе найбільшу увагу.
1. Постачання житла обкладатиметься ПДВ
Зараз в Україні діє пільга, яка звільняє від ПДВ будь-яке постачання житла, окрім першого. Першим постачанням житла вважається, зокрема, постачання робіт з його будівництва. З огляду на це, всі наступні операції з перепродажу житла не обкладаються ПДВ.
Законопроєкт скасовує цю модель. Звільнення від ПДВ залишать тільки для продажів доступного житла та житла, що будується за рахунок державних коштів. З огляду на те, що бізнес закладатиме втрати суми ПДВ у вартість нерухомості, нескладно передбачити, що дане нововведення призведе до її подорожчання. Точно постраждають моделі продажу житла через інвестиційні фонди. При такій схемі основну маржу від продажу залишали на інвестиційних фондах, що дозволяло не обкладати її ані податком на прибуток, ані ПДВ.
Також дана коректива суперечить практиці, яка існує в Євросоюзі. Директивою ЄС про спільну систему податку на додану вартість, якою керуються країни ЄС, передбачено звільнення від ПДВ операцій з продажу нерухомості, окрім продажів до першого заселення. Так, в директиві зазначається, що держави-члени звільняються від оподаткування таких операцій, як постачання будівлі або її частин, а також землі, на якій вона розташована. При цьому будівлі і земля до першого заселення можуть оподатковуватися, про що свідчить пункт а) ст. 12 Директиви.
Таким чином, дане нововведення тільки відокремить Україну від практики оподаткування, яка застосовується ЄС.
Читайте також: Зміна власника нерухомого майна: як зменшити витрати
2. Продаж житла фізичними особами обкладатиметься ПДФО за ставкою 18%
Сьогодні продаж фізичними особами нерухомості або звільняється від ПДФО (перший продаж у календарному році нерухомості, яка потрапляє до пільгової категорії), або оподатковується за ставкою 5%.
Законопроєкт передбачає, що операції з продажу фізичними особами нерухомості оподатковуватимуться наступним чином:
— продаж фізичними особами «пільгової» нерухомості обкладається ПДФО в наступному порядку: другий продаж протягом року — 5%, третій і кожен наступний протягом року — 18%;
— продаж фізичними особами не «пільгової» нерухомості обкладається ПДФО в наступному порядку: перший продаж протягом року 5%, кожен наступний — 18%. У такому ж порядку оподатковуватиметься продаж недобудови.
Нескладно передбачити, що дане нововведення також призведе до зростання вартості нерухомості.
Читайте також: В Україні зростуть ціни на «первинку»: чому дорожчають квадратні метри
3. Списання податкових збитків у бізнесу
Станом на сьогодні у бізнесу, особливо середнього/великого, є запаси податкових збитків, накопичених за рахунок курсових різниць і збиткової діяльності в період карантину. Наявність таких збитків є свого роду «подушкою безпеки», яка дозволяє не сплачувати податок на прибуток до того часу, поки збитки не будуть перекриті прибутковою діяльністю. Таким чином, для бізнесу дані податкові збитки — це актив.
Кабмін у законопроєкті пропонує списати до 50% таких податкових збитків (а фактично активів). У цифрах — це сотні мільйонів гривень. Свої економічні втрати бізнес, з високою ймовірністю, компенсує збільшенням вартості товарів (робіт, послуг), що може призвести до зростання цін.
4. Посилення в обліку ПДВ
В рамках ПДВ законопроєкт передбачає наступні фіскальні корективи:
— бюджетне відшкодування надаватиметься тільки при здійсненні обмеженого переліку операцій. Зокрема, при експорті товарів, підтвердженому їх фактичним вивезенням, а також при придбанні основних засобів. При цьому, якщо від'ємне значення за ПДВ сформовано за рахунок інших операцій, наприклад, придбання послуг та/або товарів без фактичного здійснення продажів, такі суми ПДВ не можна буде заявити до бюджетного відшкодування;
— податковий кредит за ПДВ можна буде відобразити не пізніше 180 днів після складання податкової накладної (станом на сьогодні цей термін становить 1095 днів);
— обмежується термін для реєстрації податкових накладних 180/181 днями (станом на сьогодні даний термін складає 365/366 днів).
5. Оскарження рішень податкової служби призводитиме до податкової застави активів платника податків
Податкові перевірки рідко завершуються без донарахувань. На жаль, такі донарахування часто ґрунтуються не на законі, а пов'язані з неправильним/фіскальним застосуванням законодавства перевіряючими. Саме тому в процесі досудових/судових оскаржень багатьом платникам податків вдається повністю/частково скасовувати донарахування ДПС.
Законопроєкт передбачає, що в разі початку такого оскарження нерухоме/рухоме майно платника податків у сумі, еквівалентній оскаржуваній сумі (крім від'ємного значення за податком на прибуток і ПДВ, а також бюджетного відшкодування), потрапляє до податкової застави. Поява даної норми може зробити для бізнесу, особливо торговельного, недоцільною процедуру оскарження, так як її початок призводитиме до припинення господарської діяльності в результаті попадання активів у податкову заставу.
6. Індексація ставок податків
Законопроєкт передбачає також індексацію ставок акцизного податку, екологічного податку, рентних платежів. Для бізнесу це прямі і безумовні втрати, тому дані зміни спричинять собою зростання цін.
Як бачимо, багато із запропонованих урядом змін до Податкового кодексу можуть спровокувати негативні наслідки не тільки для ринку нерухомості, але і для всієї економіки України.