Заставний кредит: переваги та недоліки
Кредит під заставу нерухомості можна описати наступною дією: кредитор надає певну суму коштів в обмін на зобов’язання позичальника повернути їх із підкріпленою гарантією у вигляді нерухомості.
Головний плюс оформлення позики із забезпеченням нерухомим майном — це можливість взяти під відсоткибільше грошей, порівнюючи із беззаставним кредитом. Сума позики може становити до 70−75% вартості майна, щоправда, у кожного кредитора є своя верхня межа, яка не перевищує 2-х, 5-ти чи 10 млн грн. Але загалом, що дорожчим є об'єкт застави, то більшу суму зможе виділити кредитор.
Іншою позитивною стороною вказаного типу кредитування є найнижча відсоткова ставка. Кожна установа встановлює свою вартість такої позики, та все ж вона не менш ніж удвічі нижча, якщо порівнювати зі звичайними споживчими кредитами чи мікропозиками. Крім того, деякі фінустанови пропонують фіксовані умови, що зменшує ризик зростання відсотків.
Ще одна перевага — можливість погашати кредит протягом тривалого строку. Якщо, наприклад, споживчий кредит позичальник може взяти максимум на 5 років, то кредит під нерухомість дається на понад 10 років.
Важливо, що заставна нерухомість залишається у власності позичальника, він та члени його сім'ї можуть вільно користуватися будинком чи квартирою. Щоправда, проводити операції із заставними «квадратами» — продавати, обмінювати чи дарувати, — забороняється аж до здійснення повного розрахунку із кредитором.
Процес оформлення заставних кредитів є значно простішим і швидшим. Більшість кредиторів не вимагають довідки з місця роботи, підтвердження доходів, поручительства тощо. Однак деякі все ж висувають жорсткіші умови. Тому перш ніж прийняти рішення, варто ознайомитися принаймні з декількома пропозиціями.
Назвавши головні переваги кредитування під заставу нерухомості, варто окреслити і його недоліки. Отож:
- у разі затримки у внесенні регулярних платежів, боржникові нараховуються штрафи та пеня;
- якщо накопичується заборгованість і немає можливості її сплатити, заставне майно може бути втрачене.
Втім, точно такі самі ризики існують при несплаті і беззаставного кредиту. У разі прострочень платежів, кредитор накладає на позичальника штрафні санкції, у злісного ж боржника може через суд відсудити майно.
Хто видає кредит під заставу нерухомості
На ринку кредитування сьогодні є чимало варіантів кредитних пропозицій. Але позику на велику суму — 1−2 млн грн, а то й більше, — можна отримати у трьох основних категоріях кредиторів: банки, фінансові компанії та фізичні особи. Щодо останніх, то у кожному разі рішення про умови надання позики та її повернення приймаються індивідуально і не завжди врегульовані законом, тому звести інформацію до спільного знаменника практично неможливо. Позичальник може виграти на сумі, відсотках чи термінах. Але ризики, що домовленостей не буде дотримано і доведеться швидше повертати борг, або розраховуватися своїм майном, все ж занадто високі.
Представники двох інших категорій — банки та фінансові компанії — працюють повністю у правовій площині. Тож основна конкуренція на ринку кредитування заставного майна розгортається саме між ними. Розглянемо популярних кредиторів і проведемо їх порівняння за основними параметрами. Зауважимо, що вибірку ми сформували на основі установ, які пошукова система Google видає на запит на першій же сторінці.
Банки — класичне рішення
Кредит під заставу нерухомості можна отримати у більшості банків, які працюють в Україні. Вважається, що це найнадійніший та найрегульованіший варіант, але банки мають жорсткіші вимоги до позичальника.
Банки, які дають кредити під заставу:
| Назва | Максимальна сума | Строк | Ставка, річних | Додаткові витрати |
| Банк інвестицій та заощаджень | 5 млн грн | до 10 років | 21% | Разова комісія — 1,99% від суми кредиту. Страхування нерухомості — 0,3% від оціночної вартості нерухомості. Страхування позичальника від нещасних випадків — 0,6% від суми кредиту. |
| Unex Bank | 10 млн грн | до 10 років | 29,99% | Разова комісія — 3% від суми кредиту. Страхування нерухомості — 0,25% від вартості нерухомості. Нотаріальні витрати — 0,1% від суми вартості застави (мито) + витрати на послуги нотаріуса (від 6 тис. грн, залежно від регіону). Оцінка вартості предмету застави від акредитованого банком оцінювача — 3 тис. грн. |
| Комінбанк | 10 млн грн | до 20 років | 22,5% | Комісія за надання кредиту — 1,5%. Страхування предмету застави і життя та працездатності позичальника — орієнтовно 0,3%. Сплата нотаріального посвідчення договору іпотеки — орієнтовно 0,1% від вартості забезпечення + 5 тис. грн. |
Заставне майно, звісно, збільшує довіру банку до позичальника і зменшує кількість документів, необхідних для її отримання, але без бюрократії все одно не обходиться. Від позичальника вимагаються документи на підтвердження офіційного джерела доходів і якісна кредитна історія. Поручитель зазвичай не потрібен, лише в окремих установах і випадках. Є особливі вимоги до позичальника: він повинен бути громадянином України і віком від 18 до 65 років.
До заставного майна банки теж висувають певні вимоги, зокрема:
- об'єкти у контрольованих регіонах,
- джерело права — власність, відсутність зареєстрованих проживальників,
- ліквідне, не під заставою третіх осіб.
Процес оформлення заставного кредиту нешвидкий і займає чимало часу — від декількох днів до декількох тижнів. При цьому доведеться завітати і, можливо, неодноразово, до банківського відділення.
Основними кроками для отримання кредиту є:
- Подання заявки до банку або кредитора.
- Оцінка вартості нерухомості сертифікованим оцінювачем.
- Збір документів (паспорт, ІПН, підтвердження доходів, документи на майно).
- Погодження кредиту та підписання договору у нотаріуса.
- Реєстрація застави у реєстрах (в іпотеці).
- Отримання коштів на рахунок або готівкою (залежить від кредитора).
Фінансові компанії — гнучко й швидко
Небанківські фінансові установи також активно працюють на ринку кредитування під заставу нерухомості. Серед їх основних конкурентних переваг — швидкість, простота в оформленні позик і менша забюрократизованість.
Фінкомпанії, які дають кредити під заставу нерухомості:
| Назва | Максимальна сума | Строк | Ставка, річних | Додаткові витрати |
| 2 млн грн | до 5 років | 18% | Послуги нотаріуса — від 4 тис. грн, залежно від регіону і самого нотаріуса. | |
| Status Finance | 1 млн грн, | до 2 років | 42%, якщо позика у грн, 24%, якщо позика у $ | Послуги нотаріуса: |
| CreditFinance | до 55% від вартості нерухомості | до 3 років | 60%, якщо позика у грн, 24%, якщо позика у $ | Плата нотаріусу залежить від регіону, але загалом це: договір іпотеки — 10 тис. грн; договір позики — 10 тис. грн. |
Фінансові компанії абсолютно не поступаються банкам на ринку заставного кредитування. Щобільше, часто вони пропонують навіть вигідніші умови, особливо, що стосується вартості й додаткових витрат. Щодо термінів, то початково фінкомпанії ставлять їх невеликими — на декілька років, водночас залишають місце для такої опції, як пролонгація. В результаті строки кредитування можуть зростати в рази. При цьому всьому до позичальника висувають мінімум вимог. У Royal Standard Group, компанії з багаторічним досвідом у сфері заставного кредитування, визнаному лідері галузі в Україні 2022, 2023 та 2024 рр., розповіли, що готові надати кредит клієнтові віком від 18 до 70 років, із наявним доходом (при цьому довідку не обов’язково пред’являти), у якого у власності ліквідний об'єкт віком від 2000 року, що розташований не далі 30 км від обласного центру. Умови кредитування у Royal Standard Group — чи не найвигідніші на ринку. Взяти хоча б ставку — 18% річних у гривні!
Процес оформлення позики в компанії — максимально простий. Основні етапи:
- Подання заявки.
- Огляд об'єкта (у день звернення або фахівець компанії виїжджає, або позичальник надає відеоогляд за інструкцією).
- Збір документів (паспорт, ІПН, документи на майно, довідка про зареєстрованих осіб у житлі).
- Погодження кредиту (оцінка, яку суму готові надати у кредит).
- Візит до офісу, підписання договорів.
- Зарахування коштів на рахунок. Гроші найчастіше надходять на картку вже у день звернення.
Кроки майже ті ж, що і в банках, але вони не супроводжуються численними візитами до установи кредитора, збором найрізноманітніших документів, залученням різних експертів і, відповідно, затягуванням часу. У Royal Standard Group зауважують, що якщо довідка про прописаних осіб є на руках, то оформлення кредиту може зайняти всього день. Гроші надходять на картку відразу ж із погодженням позики. Позичальник може на власний розсуд вирішувати, на що йому потрібні кошти і не звітувати перед кредитором.
Крім того, фінкомпанія пропонує безкоштовне погашення та продовження позики. Це дорогого варте, адже, скажімо, банки за подібні можливості беруть гроші у вигляді штрафів та комісій.
Кому, коли і де варто брати кредит під заставу нерухомості
За словами учасників ринку, обсяги кредитів під заставу нерухомості збільшуються. Пояснюють це тим, що у поточних реаліях це найвигідніший варіант. Найбільше такий формат кредитування підходить тим, хто:
- потребує великої суми — від сотень тисяч до мільйонів гривень.
- планує довгострокові інвестиції — ремонт, бізнес, освіта.
- має власне житло під заставу — знижує ставку і збільшує можливу суму.
- має стабільні доходи — може спокійно виконувати зобов’язання, не переймаючись, що його наздоженуть штрафні санкції.
Заставну позику беруть не лише фізичні особи на побутові потреби, але й підприємці — на розвиток бізнесу. Для багатьох це є альтернативою кредитної лінії у банку. Кредит під заставу отримати також простіше тим, хто має якісь проблеми з документами чи «підкульгує» кредитна історія, адже умови фінустанови є лояльнішими — головне, правильно вибрати кредитора.
Кому куди звертатись
| Тип позичальника | Куди йти |
| Потрібна велика сума на будь-які цілі. Гроші треба терміново, є майно, але не підтверджує доходи. | До фінкомпанії |
| Потрібна велика сума на бізнес чи купівлю майна. Має офіційний дохід, хорошу історію, хоче меншу ставку, володіє достатньою кількістю часу. | До банку |
Ще одним важливим аспектом, на який варто звертати увагу позичальнику при виборі кредитора, є наявність документів на здійснення фінансової діяльності. Наприклад, компанія Royal Standard Group має ліцензію, видану Національним банком України, що підтверджує її право надання фінансових послуг, включаючи кредитування під заставу нерухомості. Це дає клієнтам додаткову впевненість у законності та надійності компанії. І на сьогодні їй довірилися вже близько 3 000 позичальників.
Отож, варіантів кредитування під заставу на ринку України вистачає. Кожен може вивчити і порівняти різні пропозиції й вибрати ту, яка найбільше відповідає його ситуації. Але варто пам’ятати, що це взаємини на роки, тому до питання — кому довіритися і на кого понадіятися — варто підходити особливо відповідально.