Чому ціни зупинили падіння
Із початку війни на ринку нерухомості спостерігався цілковитий хаос, особливо потерпала «вторинка»: квартири то дорожчали, то дешевшали, знижки сягали то 5%, то навіть 70%. Але гостра фаза «лихоманки» минула, і ціни більш-менш стабілізувалися, хоча так і не досягли своїх довоєнних показників.
«Ціни змінилися, хоча не дуже глобально. В середньому, порівнюючи з довоєнним періодом, житло подешевшало на 10−15%, а в дорогому сегменті — навіть до 30%», — говорить президент Асоціації фахівців із нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта.
За його словами, експерти очікували на більше падіння, але на заваді стали декілька факторів.
Головний − врівноваження попиту та пропозиції. З початку війни попит впав у рази. Більшість тих, хто планував купити квартиру, відтермінували це рішення до кращих часів. Аналогічно, суттєво скоротилася й пропозиція житла на продаж. Панічні настрої власників нерухомості, які спостерігалися на початку вторгнення, і змушували продавати майно якнайшвидше і за півціни, минули. Оголошень про продаж житла суттєво поменшало.
«Продаючи квартиру, власники, зазвичай, планують виручені гроші відразу кудись вкладати. Це може бути інша нерухомість, скажімо, більша, новіша, якісніша, або купівля зовсім іншого активу, або ж інвестиції у розвиток бізнесу. На сьогодні у людей таких планів немає. А нерухомість, попри все, залишається доволі надійним і стабільним фінансовим інструментом, тому виходити з неї не поспішають», — пояснює нинішню логіку потенційних продавців Юрій Піта.
Тож, певним чином, ринок нерухомості став збалансованим: із одного боку, знизилася кількість покупців, із іншого — стало менше охочих продати майно. Це і стало основним стримуючим фактором стабілізації цін.
Читайте також: Як придбати нерухомість, щоб потім не було претензій: 4 корисні поради
Справедлива вартість: скільки насправді коштує українська нерухомість
Ціни на нерухомість, попри їх відносну стабілізацію, залишаються доволі неоднорідними. Наприклад, на однокімнатні квартири приблизно однакових параметрів у деяких оголошеннях вказана ціна $40 тис., в інших — $50 тис., але є й такі, за які просять понад $70 тис.
Експерти пояснюють це суто суб'єктивним підходом продавців. Частина власників керуються такою логікою: виставив за $70 тис., якщо продасться — добре, ні — зачекаю свого покупця, можливо, через 1−2−3 місяці він знайдеться. Простіше кажучи, у них немає особливої потреби ані в грошах, ані в нерухомості, і вони не готові знижувати ціну. Зовсім інакше підходять ті, кому гроші потрібні терміново. Вони виходять на ринок із нижчою вартістю, аби швидше продати.
До того ж, варто зважати на те, що оголошення в інтернеті — це лише пропозиція, і вказана там ціна квартири далеко не завжди означає, що за таку суму її вдасться продати. На що варто орієнтуватися при купівлі чи продажу нерухомості — це на базу реальних рієлторських угод.
Загалом же, традиційними та об'єктивними критеріями, які впливають на ціну житла, є його площа, вік, наявність ремонту, місцезнаходження тощо.
«На сьогодні робочий діапазон вартості квадратного метра соціального житла залишився в середньому на рівні $1000−1100», — зауважує президент Асоціації фахівців із нерухомості (рієлторів) України.
Водночас, варто зважати, що пропозиція на вторинному ринку теж неоднорідна. Якщо будівля стара, понад 40 років, у поганому стані, то, відповідно, квадратний метр житла у ній може коштувати $800. Якщо ж це новий будинок, квартира простора та з гарним ремонтом, то вартість «квадрата» може сягати й $1500.
«Для купівлі однокімнатної квартири площею до 40 кв м, у хорошому стані, в гарному районі, бюджет у покупця має бути хоча б $45−50 тис.», — наводить комфортний бюджет для покупця Юрій Піта.
Стосовно цін на житло у різних районах Києва, то, згідно зі статистикою M2bomber, найдорожча нерухомість, як і раніше, у Печерському та Шевченківському районах — $2 315 і $1 719 тис. за квадратний метр відповідно. Найдоступніші за ціною — Деснянський — $1 100 та Дарницький — $1 214.
Читайте також: Марченко: Наразі купувати житло у новобудові дешевше у тих, хто купив його на «котловані»
Що буде з цінами далі
З другого кварталу експерти очікують пожвавлення на ринку нерухомості. Підстав для цього декілька — найважливіша, звісно, успіхи на фронті.
«Ми бачимо здобутки ЗСУ, є плани про контрнаступ, це додає впевненості, люди стають активнішими і швидше приймають рішення про купівлю житла», — підкреслює Юрій Піта.
Крім того, ані криза, ані війна не скасовують фактор сезонності. Традиційно для ринку нерухомості зима і початок весни — «глухі» місяці. Приблизно з квітня активність зростає. Зазвичай, це підштовхує вгору і ціни, але експерти вважають, що не цього разу.
«Ціни навряд чи підвищуватимуться. Доки йде війна, вони можуть зрости на декілька відсотків, але не відіграють падіння сповна. Ринок багато втратив у покупцях, в інвесторі — як у вітчизняному, так і у закордонному», — підкреслив експерт із нерухомості.
Люди здебільшого купують для себе. Найбільшим попитом і надалі користуються квартири, в які можна заїжджати відразу після укладення угоди, не витрачаючи кошти й час на ремонт.
На запити покупців починають реагувати продавці, особливо власники так званої вторинної «первинки». Вони планують робити ремонти у квартирах, щоб підвищити їх привабливість для покупців і швидше продати.
Яку квартиру можна купити у Києві за 20, 30 та 50 тис. доларів
$20 тис — теж гроші
Якщо врахувати, що середня заробітна плата у Києві, згідно даних Work.ua, 18 300 грн (близько $500 за курсом НБУ), то $20 тис. для пересічного українця — просто величезна сума. Але на ринку нерухомості з таким бюджетом сильно не розженешся.
На що можна розраховувати, так це на малометражну однокімнатну квартиру — 17−22,5 кв м, без ремонту, у віддаленому районі.
Інший варіант — використати цю суму, як перший внесок для іпотеки. Наразі саме діє державна програма з пільгової іпотеки, за якою можна взяти житло під 3−7% річних. Враховуючи те, що переважна більшість банків зараз хочуть перший внесок 40% від вартості нерухомості, то маючи на руках $20 тис., можна розглядати житло до $50 тис., яке буде на порядок кращим, більшим і новішим.
Читайте також: Житло під 3% річних: всі столичні новобудови, де його можна придбати
$30 тис — різні «однушки» та декілька «двушок»
«Робоча» вартість квадратного метра житла у Києві становить $1000. За ці гроші однозначно треба орієнтуватися на однокімнатні квартири, але вже з’являється вибір. Можна знайти «студію» з доволі непоганим ремонтом у гарному районі, або хрущовку до 30 кв м, або ж просторішу квартиру без ремонту у новобудові, з не дуже вдалою локацією.
Якщо хочеться чогось цікавішого, кращого, у вигіднішому районі, або є потреба у двокімнатній квартирі, — доведеться накинути ще пару тисяч «зелених». Так, пропозиції двокімнатних квартир, розміщені на популярних сайтах оголошень з купівлі-продажу нерухомості, починаються з $32 тис.
$50 тис — багато всякого
Саме такий бюджет потрібен покупцю, який хоче мати широкий вибір гідного житла у столиці. За таку ціну можна обрати не лише розкішну однокімнатну квартиру в гарному районі з новим ремонтом, а замахнутися й на пристойну «двушку». Щоправда, знайти у новобудовах двокімнатну квартиру за $50 тис. — ще те завдання із зірочкою, проте цілком можливо. Але на вторинному ринку — запросто.
Ба більше, трапляються поодинокі пропозиції трикімнатного житла, але його характеристики дуже далекі від прийнятних.
У будь-якому разі, не має значення обирати житло на «вторинці», чи на «первинці», з мінімальним бюджетом, чи максимальним — завжди доречний торг. Попит все ще низький, і вибити гарну знижку зараз цілком реально.