Для людини, яка купує одну-дві квартири біля моря, важливо розуміти, що прихід цього капіталу змінює саме для неї. Як він впливає на вибір об'єктів, умови придбання та конкуренцію за майбутнього орендаря? На іспанському узбережжі ці зміни вже можна побачити в роботі забудовників.
Будинок, у якому квартири не продаються
Під час оглядів нерухомості на узбережжі ми дедалі частіше бачимо новобудови, яких немає у відкритому продажу. Стоять крани, уже зведений каркас, у проєкті передбачені басейн і вся звична інфраструктура житлового комплексу. Але придбати окрему квартиру в ньому неможливо: будинок від початку призначений для одного інвестора.
Фонд може купити земельну ділянку й замовити будівництво місцевому девелоперу. Або домовитися про придбання цілого будинку чи черги у вже запланованому проєкті. Після завершення будівництва квартири здаватимуть у довгострокову оренду, а управлінням займатиметься власна або найнята компанія. Масштаб таких угод показує приклад Greystar і Vía Célere: у березні 2023 року вони оголосили про створення спільного підприємства для придбання портфеля з 2 425 орендних квартир у 12 проєктах, зокрема в Малазі та Валенсії.
Для забудовника великий покупець може означати поступку в ціні. Водночас зменшуються витрати на рекламу, пошук клієнтів і супровід численних роздрібних продажів. Девелоперу не потрібно поступово продавати десятки квартир різним людям: покупець на весь обсяг уже є. Це дає більше визначеності зі збутом, хоча відповідальність за строки, бюджет і якість будівництва залишається. Тому продаж комплексу одному інвестору може бути економічно виправданим навіть за нижчої ціни за квадратний метр.
Хто орендує житло біля моря протягом року
Попит на оренду в Аліканте, Валенсії чи Малазі формують кілька аудиторій. Поряд із місцевими мешканцями житло шукають іноземці, які переїжджають до Іспанії працювати, дистанційні працівники та пенсіонери. Для людини, чия робота не прив’язана до офісу, узбережжя може стати місцем постійного проживання.
У таких орендних комплексах в Аліканте живуть кілька моїх колег. Я бував у них у гостях: це якісні будинки з басейнами та спільною інфраструктурою. У знайомих мені проєктах квартири здають без меблів і техніки, орендарі облаштовують їх під себе.
Для власника нерухомості поєднання місцевого та іноземного попиту дає більше можливостей знайти мешканців на тривалий строк. Проте значення має конкретний район. Квартира в місті з робочими місцями, школами й транспортом та апартаменти в курортному комплексі можуть мати зовсім різну сезонність. Оцінюючи покупку біля моря, потрібно розуміти, хто захоче жити саме тут і після завершення літа.
За що приватний інвестор конкурує з фондом
На етапі придбання великий покупець може звузити вибір для решти інвесторів. Якщо фонд забирає квартири, які забудовник планував продавати окремо, вони не потрапляють у роздрібний продаж. За обмеженої пропозиції новобудов це може посилювати тиск на ціни. З досвіду роботи із забудовниками, лише очікування дозволу на будівництво іноді займає рік-півтора, тому швидко збільшити пропозицію складно. Водночас комплекс, який фонд замовив додатково, збільшує кількість житла для оренди. Вплив цих двох ситуацій на ринок відрізняється.
В оренді конкуренція поки відчувається слабше. У локаціях, з якими ми працюємо, попит залишається високим, і приватні власники знаходять мешканців попри появу великих операторів. Але це не означає, що можна не враховувати їхні пропозиції. За моїми спостереженнями, під час заселення окремих комплексів орендні ставки можуть бути на 10−15% нижчими за інші пропозиції в локації. Так оператор швидше заповнює будинок. Порівнюючи ціни, потрібно враховувати комплектацію: орендар квартири без меблів і техніки додатково витрачається на облаштування.
Нижча орендна ставка сама собою не означає нижчої дохідності фонду. Значення має сума, яку він вклав у придбання та підготовку житла, і витрати на подальше управління. За однакової плати від орендаря результат власника, який купив квартиру за роздрібною ціною, може відрізнятися від результату покупця цілого комплексу. Без зіставних даних про вкладення й витрати визначити, хто заробляє більше у відсотках, неможливо.
У планах перепродажу потрібно враховувати і права мешканців. Жовтневі зміни іспанського законодавства зберігають переважне право орендаря на купівлю також за пакетного продажу нерухомості, якщо квартиру можна юридично виокремити. Це має значення для виходу з інвестиції власника орендного житла.
Приватному інвестору, який купує кілька квартир, доступний вибір різних міст і комплексів. Наприклад, можна розподілити об'єкти між Валенсією та Малагою, обравши райони з різними групами орендарів. Так менша частина його капіталу залежатиме від попиту в одному місці.
Як використати інтерес великих інвесторів
Прихід фонду дає підставу уважніше придивитися до локації: великий покупець розраховує на попит, який збережеться протягом років. Проте перспективність району й вигідність конкретної покупки потрібно оцінювати окремо. Якщо продавець уже включив у ціну очікуване подорожчання, частину майбутнього прибутку він фактично забирає собі.
Тому для приватного інвестора важливо визначити, за якої ціни квартира ще відповідає його очікуванням щодо доходу та строку володіння. Інтерес фондів допомагає зрозуміти, де шукати можливості. А рішення про покупку залежить від того, чи залишилася така можливість у конкретному об'єкті за запропонованою ціною.