Методика рейтингу забудовників Києва 2025

Пояснюємо в деталях, як ми збирали та рахували дані.

🔍Перший етап: збір офіційних даних

«Мінфін» збирає офіційну інформацію про нові об'єкти житлової нерухомості, побудовані та здані в експлуатацію за звітний період — з 1 січня по 31 грудня 2025 року.

Фактом, що підтверджує введення житлового будинку в експлуатацію, є отримання замовником будівництва сертифіката або декларації про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів. Орган, що видає ці документи, — Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ).

Інформацію про видачу сертифіката ми беремо з бази даних Порталу єдиної державної електронної системи у сфері будівництва — Реєстру документів ЄДЕССБ.

Сертифікат або декларацію про готовність кожного об'єкта зможуть переглянути й інвестори, перейшовши за посиланням у рейтинговій таблиці.

👌 Другий етап: ідентифікація учасників

У дозвільній документації не вказуються комерційні назви житлових об'єктів (тільки адреса), а в сертифікатах відсутні дані про всіх учасників будівельного процесу — забудовників, інвесторів, девелоперів. Тому після збору первинної інформації про замовників та підрядників редакція ідентифікує кожну компанію-забудовника за адресою об'єкта. Інформацію беремо з відкритих джерел: пошуковиків, спеціалізованих порталів про нерухомість, офіційних сайтів забудовників.

На відміну від банківського ринку, де всі кредитно-фінансові установи на вимогу регулятора розкрили інформацію про кінцевих бенефіціарів, навіть найбільші забудовники, як і раніше, не завжди розкривають реальних власників бізнесу. Часто компанія-забудовник, яка володіє сертифікатом, навіть не згадується в цьому документі.

Окрім даних про забудовника, ми вказуємо також відомості про замовника будівництва для кожного житлового комплексу. Це важливо, адже зони відповідальності у замовника і забудовника різні, і покупцю варто розуміти, з ким і які питання, за потреби, доведеться вирішувати.

Інформацію про власників та кінцевих бенефіціарів компаній-забудовників ми беремо з відкритих джерел: Єдиного державного реєстру юридичних осіб, порталів відкритих даних, публікацій у ЗМІ та офіційних сайтів компаній.

Якщо у представників забудовників є інформація про зданий будинок, що не врахований в рейтингу, вони можуть надіслати сертифікат/декларацію на пошту realty@minfin.com.ua.

🥇 Третій етап: ранжування компаній

На основі зібраної інформації формується підсумковий рейтинг. У ньому вище місце займає учасник, який за звітний період здав найбільшу кількість квадратних метрів.

Якщо у декількох забудовників однакова кількість квадратних метрів, підключається ще один показник — кількість зданих в експлуатацію квартир. Якщо й ці показники збігаються, вище місце посідає той забудовник, який отримав більше сертифікатів про введення в експлуатацію будинків.

До рейтингу включаються всі об'єкти, введені в експлуатацію за звітний період, — від малоповерхових будинків (3 і більше поверхів) до висотних житлових комплексів.

Обов'язковою умовою є наявність дозвільних документів: сертифіката чи декларації про введення в експлуатацію. Якщо їх немає, будинок при складанні рейтингу не враховувався. Компанії, які не надали додаткову інформацію для рейтингової таблиці, відображаються в кінці рейтингу з позначкою «немає даних».

Все більше з'являється житлових комплексів, які будують у партнерстві, та девелоперами виступають декілька компаній. У такому випадку редакція звертається із запитом про те, хто з них основний. Якщо вони не надають цю інформацію, редакція самостійно визначає основного забудовника на підставі відкритих джерел. У рейтингу загальна площа і кількість квартир враховуються саме основному забудовнику, але ми завжди вказуємо тих забудовників, які виступають партнерами у будівництві.

У відповідь на запит редакції компанії можуть вказати як основних двох або більше забудовників. У такому випадку загальна площа і кількість квартир розділяються між ними відповідно до часток участі. Якщо ці дані отримати не вдається — вказуємо всі компанії без розділення часток.

Ще один нюанс: будинок фізично може бути один, але на декілька черг. При цьому кожна з них може отримати окремий сертифікат, навіть якщо будівництво цілого будинку ще не завершено. А буває і навпаки — забудовник здає два або більше будинки та отримує тільки один сертифікат. Тоді в графі «Отримані сертифікати» показано меншу кількість сертифікатів, ніж введених будинків.

Як і раніше, ми зіткнулися з невідповідністю даних у сертифікатах, опублікованих на порталі ЄДЕССБ, та відсканованими документами, розміщеними на сайтах забудовників. Тому редакція «Мінфіну» самостійно визначала, які саме будинки реально побудовані, та брала дані щодо квадратних метрів та загальної площі квартир тільки за готовими до заселення будинками.

Ми не враховували сертифікати, отримані забудовниками на парковки, трансформаторні підстанції, громадські будинки, дитячі садочки тощо, що не належать до площі квартир у будинку.

Зміна методики 2025: чому ми включили реконструкції та об'єкти з декларативною процедурою

У рейтингу забудовників Києва за 2024 рік ми свідомо не включали проєкти, які формально не є багатоквартирними житловими будинками. Зокрема, ЖК Мі6 від 450 GROUP було виключено, оскільки за документами це «садибний (індивідуальний) житловий будинок» (Декларація КВ101240726378 від 6.08.2024). Наша позиція була такою: рейтинг аналізує лише повноцінні ЖК, що забезпечують усі права для постійного проживання.

Чому ми змінили підхід у 2025 році?

По-перше, кількість таких проєктів суттєво зросла. Якщо у 2024 році це був поодинокий випадок (Мі6), то серед об'єктів, введених у 2025 році, вже щонайменше 6 проєктів здані за декларативною процедурою та/або мають статус реконструкції: Sovskyi Club House, Nagirniy house, O47 (450 GROUP), Яслинська 3, Cappuccino House, ЖК ППС. Ще 5 проєктів — це офіційні реконструкції існуючих будівель (Nordica Residence, Дніпровська Мрія, 4U, Gravity Park, Sovskyi Club House). Ігнорувати 11 з 39 проєктів означало б втратити чверть ринку.

По-друге, ці проєкти фактично конкурують з класичними новобудовами за покупця. Вони рекламуються на тих самих порталах нерухомості (Cappuccino House — від 121 500 грн/м², що дорожче багатьох ЖК бізнес-класу), а покупці сприймають їх як звичайні квартири.

По-третє, саме ці проєкти несуть найбільші ризики для інвестора, і виключати їх з рейтингу означає залишити читача без критично важливої інформації. Покупець, який бачить на порталі нерухомості «квартиру від 19 м² за 1.26 млн грн», має знати, що це не квартира в юридичному сенсі, а «приміщення в садибному будинку», зданому за декларативною процедурою.

Тому у 2025 році ми включаємо до рейтингу всі об'єкти, в яких фактично продавалися приміщення для проживання, незалежно від їхнього формального статусу. Водночас ми чітко зазначаємо у таблиці тип документа (сертифікат / декларація), формальний статус об'єкта та відомі розбіжності між документами і фактичним станом.

Позначка ❗️ у рейтинговій таблиці звертає увагу читача на особливості конкретного об'єкта.

⚠️ Важливі застереження

«Мінфін» підкреслює, що кількість зданих в експлуатацію квадратних метрів, об'єктів або квартир не є абсолютним показником надійності того чи іншого забудовника, а лише одним із критеріїв оцінки. Ми вважаємо, що рішення інвестувати в нерухомість читачі приймають не тільки на підставі рейтингу, а й виходячи з безлічі інших чинників.

Дані про кількість споруджуваних будинків забудовниками (стовпець «Кількість споруджуваних будинків станом на І квартал 2026 року») стосуються не лише Києва. Забудовники, які працюють у кількох містах (наприклад, РІЕЛ — Львів і Київ, Креатор-Буд — Тернопіль, Львів і Київ, Галжитлобуд — Львів і Київ), можуть мати значно більший загальний обсяг введеного житла по всій Україні. Тому порівнювати ці показники не коректно лише в межах столичного ринку.

Рейтинг не є інвестиційною рекомендацією. Перед прийняттям рішення про купівлю житла рекомендуємо самостійно перевіряти дозвільну документацію, цільове призначення земельної ділянки та правовий статус приміщення.

🐣 Що нового у рейтингу 2025 року

Тип опалення. Після масованих атак на енергетичну інфраструктуру Києва, зокрема на об'єкти централізованого теплопостачання, тип опалення перестав бути просто технічною деталлю. У рейтинг додано стовпець «Тип опалення» із зазначенням: автономне (власна котельня у будинку), централізоване (від ТЕЦ або районної котельні) або індивідуальне (поквартирний котел). Ця інформація допоможе покупцям оцінити енергонезалежність конкретного ЖК.

Реконструкції та декларативна процедура. Вперше до рейтингу включені об'єкти, здані за декларативною процедурою (без повноцінної інспекції ДІАМ), а також проєкти, що юридично є реконструкціями існуючих будівель. Це дозволяє покупцям побачити реальний масштаб явища і оцінити відповідні ризики.

Цільове призначення земельної ділянки. Як і минулого року, ми зазначаємо код цільового призначення землі під кожним ЖК. У 2025 році особливо помітна тенденція до будівництва житла на землях нежитлового призначення — від академічних інститутів до військових формувань.

Що прибрано з рейтингу 2025 року в порівнянні з 2024:

Терміни затримки здачі у цьому рейтингу не розраховувались. Для коректного обчислення затримок необхідно зіставити початково заявлений термін здачі кожного будинку з фактичною датою отримання сертифіката, що потребує значних ресурсів перевірки по кожному об'єкту. Терміни будівництва (від дозвільного документа до сертифіката) зазначені в таблиці, але без розрахунку затримки відносно обіцянок забудовника.

📇 Класифікація видів цільового призначення земель >У рейтингу відображено цільове призначення ділянок, відведених під будівництво кожного з об'єктів. У таблицях воно зазначено у вигляді кодів. Нижче — їхня розшифровка:

02.01 — Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)
02.03 — Для будівництва і обслуговування будівель тимчасового проживання
02.06 — Для колективного гаражного будівництва
02.07 — Для іншої житлової забудови
02.10 — Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами інфраструктури
03.02 — Для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти
03.10 — Для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель
03.15 — Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови
07.01 — Для будівництва і обслуговування об'єктів рекреаційного призначення
11.02 — Для розміщення та експлуатації підприємств промисловості
15.07 — Для розміщення та постійної діяльності військових формувань

🗨️ Додаткова інформація в рейтинговій таблиці

Рік заснування забудовника та його власники/бенефіціари — з відкритих реєстрів та ЗМІ.
Район та адреса ЖК.
Замовник будівництва — юридична особа, зазначена в сертифікаті/декларації.
Цільове призначення земельної ділянки.
Номери сертифікатів/декларацій з посиланнями на ЄДЕССБ.
Терміни будівництва (від дозволу до сертифіката).
Заявлений клас комфортності — той, що вказує сам забудовник. ДБН не визначає «клас комфортності», тому це маркетингова класифікація.
Вартість м² та мінімальний бюджет на квартиру — за даними порталів нерухомості та офіційних сайтів забудовників станом на І квартал 2026 року.
Участь у програмі «єОселя».
Резервне живлення (генератори, сонячні панелі, інвертори).
Тип опалення (автономне, централізоване, індивідуальне).
Поверховість будинку.
Паркінг та укриття/бомбосховище.
Мінімальна та максимальна площа квартир.
Кількість зданих будинків за попередній рік та від дати заснування.
Кількість споруджуваних будинків станом на І квартал 2026 року (лише по Києву).
Дану інформацію «Мінфін» отримав з відкритих джерел.