У вибірку рейтингу-2024 увійшли 54 забудовники, які ввели в експлуатацію житло у 74 житлових комплексах. Сукупний обсяг зданого житла становить понад 549 тис. м² та 10 273 квартири. Це більше, ніж у 2023 році (525,9 тис. м² та 9 158 квартир), що свідчить про збереження високої будівельної активності попри війну.

Мета рейтингу — допомогти покупцям зорієнтуватися в регіональних ринках Заходу України: побачити, хто реально здає житло, в яких містах і сегментах працює девелопер, які параметри мають його проєкти (клас, ціни, доступність «єОселі», наявність паркінгу, укриттів, резервного живлення тощо).

Основні принципи складання рейтингу

Рейтинг побудовано виключно на базі факту введення житла в експлуатацію у 2024 році, а не на обсягах продажів чи анонсах.

Базові принципи:

  • враховуються тільки житлові об'єкти (багатоквартирні будинки/секції від 3 поверхів і вище);
  • підтвердженням готовності є наявність сертифіката або декларації про введення в експлуатацію;
  • кожен об'єкт прив’язується до конкретного забудовника/девелопера;
  • ранжування ведеться за загальною площею квартир (м²), зданих у 2024 році.

Перший етап: збір офіційної інформації

На першому етапі редакція збирає дані про всі житлові об'єкти, введені в експлуатацію протягом 2024 року в п’яти західних областях.

Основне джерело — Портал єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) та дані ДІАМ. Для кожного об'єкта фіксуються:

  • адреса й назва житлового комплексу (якщо її вдається встановити);
  • загальна площа квартир (м²);
  • кількість квартир;
  • кількість будинків/секцій, введених у 2024 році;
  • номер і дата сертифіката/декларації.

У рейтинговій таблиці передбачено перехід на сторінки забудовників, де деталізовано:

  • які ЖК були здані у 2024 році;
  • скільки квартир і квадратних метрів ввів в експлуатацію кожен девелопер;
  • які квартири ще в продажу;
  • який клас комфортності, ціна за м², мінімальний бюджет на квартиру;
  • чи доступна іпотечна програма «єОселя».

Другий етап: перевірка та ідентифікація забудовників

У дозвільних документах часто:

  • немає комерційних назв ЖК;
  • не вказані брендові назви девелоперів;
  • зазначені лише замовники будівництва.

Тому редакція додатково ідентифікує забудовників через:

  • офіційні сайти компаній;
  • спеціалізовані портали про нерухомість;
  • агреговані дані сервісу CityScale;
  • пошукові системи та відкриті державні реєстри;
  • інформацію про замовників будівництва в ЄДЕССБ.

Це дозволяє:

  • прив’язати сертифікат до конкретного забудовника або партнерської групи;
  • показати покупцю, хто фактично стоїть за проєктом і до кого звертатися у разі гарантійних та експлуатаційних питань.

Якщо забудовники виявлять неточності або хочуть надати додаткові дані про здані будинки, вони можуть звернутися до редакції «Мінфіну», надіславши підтверджуючі документи на realty@minfin.com.ua.

Третій етап: ранжування компаній

Після збору та верифікації даних формується підсумковий рейтинг забудовників Західної України.

Головний критерій:

  • сукупна загальна площа квартир (м²), введених в експлуатацію у 2024 році.

Якщо у двох або більше компаній обсяги будівництва однакові, додатково враховуються:

  • кількість квартир, зданих у 2024 році;
  • кількість сертифікатів/декларацій на будинки та секції;
  • кількість зданих будинків за період.

Дані про кількість будинків, що споруджуються станом на III квартал 2025 року, використовуються в аналітиці, але не є окремим формальним критерієм ранжування.

До рейтингу включаються всі житлові об'єкти — від малоповерхових будинків до великих багатосекційних комплексів. Реконструкції, коригування, технічні будівлі, паркінги, комерційні об'єкти, підстанції тощо не враховуються.

Особливості врахування даних

Спільні проєкти

Якщо ЖК будується кількома компаніями:

  • при наявності офіційного розподілу площі чи черг — дані діляться між партнерами;
  • якщо розподіл не вказаний, обсяг зараховується основному девелоперу, а участь інших компаній описується текстово.

Черговість здачі

Якщо один ЖК має кілька сертифікатів (черги, секції, будинки), у рейтингу враховуються всі сертифікати на житлові будинки, видані у 2024 році.

Виключення

Не включаються в розрахунок:

  • окремі сертифікати на паркінги;
  • суто комерційні об'єкти (офіси, склади, ТРЦ тощо);
  • інженерні споруди.

Юридичні особливості та «сірі зони»

У таблиці й аналітиці окремо відмічаються:

  • об'єкти з нетиповим або змішаним цільовим призначенням земель (наприклад, житло на ділянках під «іншу комерційну діяльність»);
  • випадки, де у дозвільному документі відсутні відомості про документ на землю;
  • ЖК, для яких у публічній частині реєстру не вказано конкретні строки будівництва (н.д.).

Це не означає автоматично, що проєкт проблемний, але є сигналом для додаткової юридичної перевірки. Докладно про це пишемо в статті про рейтинг.

Що нового у рейтингу-2024

1. Більше аналітики та нових колонок

В рейтинг додано низку важливих для покупця параметрів:

  • заявлений клас комфортності (економ / комфорт / бізнес / преміум);
  • вартість м² по ЖК;
  • мінімальний бюджет на квартиру;
  • доступність іпотеки «єОселя»;
  • наявність резервного живлення (генератора) і масштаб його використання (усі будинки чи частина);
  • поверховість кожного будинку;
  • тип паркінгу (гостьовий, підземний, багаторівневий, гаражні бокси) та інформація про укриття;
  • діапазон площ квартир (мінімальна та максимальна площа, м²).

Ці параметри не змінюють місце забудовника у рейтингу, але дозволяють покупцю швидко оцінити «якість пакету» — що саме він отримує за свою ціну.

2. Фокус на безпеці та стійкості житла

Після масованих ракетних ударів по житловій забудові, у тому числі по будинках у західних містах, питання безпеки житла стало ключовим навіть для тилових регіонів.

Тому редакція додатково акцентує:

  • чи є в ЖК укриття або приміщення, які можуть виконувати його функцію (у тому числі в паркінгах);
  • чи має комплекс резервне живлення і що саме воно підживлює (критичні системи, укриття, частину квартир);
  • яка поверховість будинків — це впливає на час евакуації та реальний сценарій користування укриттям.

Рейтинг не оцінює військові ризики для конкретних адрес, але дає інструменти, щоб покупець міг поставити забудовнику правильні запитання щодо безпеки.

3. Розширена карта ЖК

Окремо створено карту, на якій відображено всі 74 ЖК рейтингу.

Карта дозволяє:

  • побачити, де сконцентроване будівництво (Івано-Франківськ та передмістя, Луцька агломерація, Тернопіль та район, Ужгород, менші міста Львівщини тощо);
  • зорієнтуватися по адресах, класі ЖК та забудовнику;
  • швидко перейти до порівняння кількох об'єктів в одній зоні.

Географія рейтингу

Рейтинг охоплює первинний ринок житла у:

  • великих містах: Івано-Франківськ, Тернопіль, Луцьк, Ужгород, Чернівці;
  • приміських зонах та селах, що фактично формують агломерації (Крихівці, Вовчинець, Липини, Зміїнець, Струмівка, Петриків тощо);
  • менших містах Львівщини, Закарпаття та інших областей (Новояворівськ, Стрий, Сокаль, Мостиська, Золочів, Дрогобич, Яремче, Тячів, Східниця тощо).

Це дає змогу побачити:

  • де будівництво має найвищу концентрацію (Івано-Франківська агломерація — 28 ЖК, Луцьк і Луцький район — 17 ЖК, Тернопіль і район — 16 ЖК);
  • де ринок більш розсіяний (малі міста Львівської області, окремі локації Закарпаття та Чернівецької області).

Як читати таблицю рейтингу

Щоб коректно інтерпретувати дані:

  1. Перш за все дивіться на загальну площу квартир (м²) — це базовий критерій місця забудовника у рейтингу.
  2. Кількість квартир і сертифікатів.
  3. Колонки з класом ЖК, ціною за м², мінімальним бюджетом, «єОселею» допомагають зрозуміти сегмент і поріг входу.
  4. Дані про генератори, паркінг, укриття, поверховість — це блок про безпеку та комфорт проживання.
  5. Діапазон площ («мін» / «макс») дає уявлення, для кого розрахований ЖК: студенти, молоді сім'ї, великі родини, інвестори тощо.

Обмеження рейтингу

Рейтинг:

  • не є фінансовою чи юридичною рекомендацією;
  • не оцінює якість будівельних матеріалів, шумність, теплоізоляцію, якість керуючих компаній тощо;
  • не враховує затримки на об'єктах минулих років, якщо вони не відображені у 2024 році через сертифікати.

Це аналітичний зріз ринку за фактом введення в експлуатацію житла, який показує, хто реально будував і здавав, де і в якому обсязі.

Короткий FAQ

Чому мого забудовника/ЖК немає у рейтингу?
Ймовірно, у 2024 році він не отримував сертифікатів/декларацій на введення житлових будинків в експлуатацію в зазначених областях. Інша причина — ще не ідентифікований зв’язок між юридичними особами в сертифікаті та брендом девелопера. Вам варто звернутися до редакції «Мінфіну», надіславши підтверджуючі документи на realty@minfin.com.ua.

Чому площі в рейтингу відрізняються від площ на сайті забудовника?
У рейтингу використано площі з офіційних документів (сертифікатів, декларацій). Маркетингові площі можуть враховувати інші підходи (балкони, тераси, коригування планувань).

Чому строки будівництва іноді виглядають «надто короткими» або «надто довгими»?
У ЄДЕССБ не завжди відображається повний цикл будівництва. Часто є дати для окремої черги, добудови або реконструкції. Це ще один аргумент ставити додаткові запитання забудовнику.

Чи означає місце в рейтингу, що забудовник надійніший за інших?
Ні. Місце відображає масштаб введеного житла у конкретному році. Для оцінки надійності потрібна окрема юридична й фінансова перевірка.

Поради покупцям житла на Заході України

1. Перевіряйте документи на землю та будинок
Статус ділянки, цільове призначення (02.хх), історію змін, наявність обмежень.

2. Оцінюйте девелопера, а не тільки ЖК
Скільки об'єктів він уже здав, у яких містах працює, який клас житла переважає в його портфелі.

3.Звертайте увагу на безпеку
Укриття, генератори, поверховість, маршрути евакуації, надійність інженерних систем.

4. Порівнюйте бюджети між регіонами
Стартовий бюджет 1,4−2,0 млн грн за квартиру в новобудові Заходу — вже часте явище. Варто зіставляти не лише ціну м², а й інфраструктуру, логістику, доступ до роботи, медицини та освіти.

5. Використовуйте рейтинг як відправну точку
Рейтинг «Мінфіну» показує, хто, де й скільки будує, але не скасовує потреби в особистому аудиті об'єкта та оцінці власних фінансових можливостей.