► Читайте «Мінфін» у Instagram: головні новини про інвестиції та фінанси
Економісти зі США та Гонконгу, проаналізувавши дані щодо 16 розвинених країн за 150 років (1870−2020 рр.), порівняли дві життєві стратегії: орендар-інвестор проти домовласника з іпотекою.
Інвестиція в нерухомість
Результати моделювання виявилися однозначними:
- Багатство (Life Cycle Wealth): Накопичене багатство у домовласників до кінця життя було в середньому на 9,6% більше, ніж в орендарів-інвесторів.
- Добробут (Welfare): За показником якості життєвого шляху (стабільності споживання та рівня життя) домовласники випереджають орендарів відразу на 23%.
Житло, згідно з дослідженням, виступає як стабілізатор, знижуючи максимальні просадки сукупного портфеля сім'ї на 10−13%.
Три причини перемоги нерухомості над акціями
Дослідження пояснює парадокс, чому житло виграє, незважаючи на більш високу номінальну дохідність акцій:
Вимушена дисципліна: Жорсткий графік іпотечних платежів перетворює абстрактне бажання зберігати на обов'язкову регулярну дію, примусово формуючи капітал.
Вигідне кредитне плече: Іпотека надає кредит 1:4 або 1:5 на 30 років під низький відсоток та без ризику примусового закриття позиції під час просідання. Це дозволяє фіксувати вартість активу сьогодні, розплачуючись грошима, що знецінюються, завтра.
Психологічний захист: Нерухомість рятує інвестора від своїх емоцій. Оскільки ціна будинку не змінюється щомиті в торговому терміналі, домовласники не піддаються спокусі продати актив під час паніки, що часто трапляється на фондовому ринку.
Гра проти корпорацій
Відмова від купівлі житла означає, що приватний інвестор вступає в гру проти корпоративних лендлордів, бізнес яких процвітає за рахунок хронічного дефіциту житла і зростання орендних ставок.
Таким чином, включення нерухомості в особистий портфель — це математично обґрунтоване рішення. Автори дослідження приходять до висновку, що вибір акції чи нерухомість є хибним.
Оптимальною стратегією є суміщення: диверсифікований портфель акцій найкраще працює в парі з надійним «якорем» у вигляді власного будинку, який забезпечує стабільність та виступає страховкою від бідності у старості.
Обмеження та ризики, які важливо враховувати при купівлі житла
Незважаючи на довгострокові переваги домоволодіння, інвестиції в нерухомість пов'язані з низкою істотних ризиків, про які необхідно пам'ятати:
Ризик стагнації та падіння цін: Вартість житла може надовго «застрягти» у бічному тренді або навіть падати в реальному вираженні, як це спостерігалося в США в другій половині 2000-х або в Китаї та Німеччині після 2022 року.
Низька ліквідність та концентрація: Нерухомість — це актив зі зниженою ліквідністю. Ба більше, купівля будинку або квартири часто є ризиком небезпечної концентрації: це один дорогий актив, вартість якого критично залежить від конкретної локації та стану місцевого ринку праці.
Приховані витрати: Значну частину потенційного доходу «з'їдають» додаткові витрати, такі як ремонт, страховка, податки на майно та неминучі простої при здачі в оренду житла.
Високе фінансове навантаження: Критично важлива ціна входу: переплата на «гарячому» ринку у поєднанні з високою іпотечною ставкою може перетворити купівлю житла на важкий тягар для особистого бюджету.