Перерозподіл українського ринку нерухомості

Після повномасштабного вторгнення перед забудовниками України постало багато складних рішень, які призвели до великої трансформації ринку нерухомості. І в першу чергу, він поділився географічно, де з обʼєктивних причин можна виокремити Схід, Центр і Захід.

Аналізуючи географію ринку нерухомості, Марк Марченко зазначив в інтервʼю Мінфін, що Східний ринок майже помер, Центральний — значно уповільнився у своєму розвитку. А ті люди, і ті кошти, що поїхали звідти через близькість воєнних дій, вони просто додалися на Західний ринок, або за кордон, куди мігрувала левова частина українських забудовників, залишивши купу недобудов, заморожених інвестицій чи ж імітацію активного будівництва.

Тому наразі Західний ринок є дуже живим та привабливим для інвесторів, бо зараз він бурхливо розвивається та постійно набирає обертів. Тож Марченко підкреслює вірність рішення власної компанії залишатися в Україні та продовжувати будувати. Та висуває на противагу динамічному українському Заходу статичний європейський ринок, де при будь-якому розкладі та кількості зусиль, інвестор матиме 10−13% річних.

«Ми зробили релокацію на Захід України, і це був дуже правильний крок, одне з найправильніших рішень в історії нашої компанії. Тому що ми зробили не просто переїзд компанії. Ми не залишили те, що було у нас у Запоріжжі, ми релокувались, зробили бізнесову експансію. І на сьогодні, звичайно, ми бачимо там дуже високу рентабельність, дуже високий попит та величезну кількість грошей, які зараз там знаходяться. Тому девелопмент у війну — це дуже цікава історія», — розповів Мінфін Марк Марченко.

Де береться мотивація будувати в 40 км від лінії фронту?

На початок повномасштабного вторгнення SENSAR мав зобовʼязань на 20 мільйонів доларів та чотири обʼєкти на стадії одночасного будівництва. І все це у Запоріжжі, прифронтовому місті, де тривоги постійні, а ворожі обстріли — ледь не щодня. Та для компанії важливо було продовжувати будувати в Україні, тож з цього рішення випливало наступне, яке Марк Марченко окреслив так:

«Якщо ми хочемо залишитися на українському ринку, ми не маємо права не виконати свої зобовʼязання».

А тому на сьогодні SENSAR Development — це компанія, яка добудувала найбільше обʼєктів в червоній лінії, серед усіх забудовників Миколаєва, Херсона, Кривого Рогу, Харкова тощо. Тож приблизно за рік будівництва під час війни забудовник ввів в експлуатацію три великих комплекси у Запоріжжі — ЖК KVARTAL, медичний центр Uniclinic, багатофункціональний комплекс Vidnova.

Собівартість квадратного метра. Які перспективи заробітку для інвестора?

По розрахунках Марка Марченка приріст по собівартості квадратного метра сукупно з середини 2022 року по 2023 рік складає 40%. Він зазначає, що якщо до повномасштабної війни середній бізнес-клас коштував забудовнику приблизно 1000 доларів за квадратний метр, то зараз компанія не вкладається навіть в 1300 доларів.

Тож потенційно в доларовому еквіваленті нерухомість для інвестора матиме приріст в ціні внаслідок інфляції та здорожчання будівельних матеріалів.

А якщо інвестор має апетит до ризику, то інвестору можна вкладатись в обʼєкти, що будуються на сході країни. Але засновник SENSAR Development тут акцентує свою увагу на тому, що нерухомість в червоних зонах відрізняється між собою. Бо Харків має 40 км до кордону з Російською Федерацією, який нікуди не дінеться, а тому потенційна небезпека залишиться. А ось у Запоріжжя — 30 км до окупованих територій, тож при деокупації це буде більш перспективна інвестиційна історія.

Чи не перегріється ринок нерухомості на Заході України?

Щоб розуміти перспективи ринку нерухомості на Заході України, Марк Марченко розподіляє його на дві частини: житловий ринок та туристичний. І далі він пояснює, що попит на житловий сектор не зменшиться, бо люди зі східних та центральних регіонів країни живуть тут вже майже 2 роки, і, найімовірніше, будуть жити так ще найближчим часом. Вони все більше асимілюються та звикають до життя в нових умовах, тож велика кількість таких людей шукають собі постійне житло у західному регіоні.

А стосовно туристичного ринку нерухомості на заході країни ситуація трохи інша. Тут високий попит підтримуватиметься внаслідок того, що зараз безпечного відпочинку на морі українці не мають, кордони закриті, але бажання відпочивати у людей нікуди не зникло. Тож єдине місце для відпочинку та проведення відпустки — це українські Карпати. Так, за даними Марченко, цього року літній сезон у Буковелю став більшим за трафіком, ніж зимній. І така тенденція зберігатиметься тривалий час навіть після закінчення війни з великою ймовірністю закріплення.

Про адаптацію забудовників до нових умов та нові тренди українського девелопменту

Війна змінює все, і звісно попит на ринку нерухомості. Ситуація серед інвесторів на Заході України зараз така, що люди адаптувались до війни та хочуть інвестувати, проте йти на ризики не готові. А хтось просто хоче мати свій невеличкий простір на випадок, якщо знов прийдеться кидати все та шукати прихисток в більш безпечних регіонах країни. А тому люди шукають цікаві пропозиції під свої запити. Тож на ринку вже стало нормальним, коли однокімнатна не 50 кв.м, а 30 кв.м, також зʼявився попит на smart-варіанти та апарт-комплекси готельного типу.

Засновник SENSAR Development зазначив, що в перші місяці вторгнення він та його команда чітко усвідомили ці нові тренди: «Коли війна почалася, я для себе зрозумів, що той попит, який був раніше, на „парковку грошей“ у квадратний метр, його вже не буде. На ринку криза. На жаль, багато хто цього не зрозумів з забудовників. Вони продовжують сьогодні будувати те, що було запроєктовано навіть. Вони не захотіли перепроєктовувати та адаптовуватися до ринку».

Тому перший проєкт компанії під час війни — апарт-комплекс Smart Hill — має квартири від 15 кв.м. І зараз у Львові він майже на 100% реалізований. Також SENSAR будує апарт-комплекс готельного типу в Яремче — Smart Hill, де всі операційні задачі з управління бере на себе національний готельний оператор Ribas Hotels Group, а інвестори отримують стабільні прибутки без зайвих турбот.

Прогноз на 2024 рік: ціни, попит, пропозиція на ринку нерухомості

Марк Марченко звертає увагу на те, що на сході країни нарешті запрацювала державна програма єОселя. Компанія SENSAR наразі почала оформляти перші угоди у Запоріжжі за цим кредитуванням. Тому засновник компанії очікує певних позитивних зрушень на східному ринку, в Києві — що ринок трохи оживе, а на Заході — збереже той шалений попит і у 2024 році. Щодо цін на нерухомість, спираючись на свій досвід, Марченко прогнозує зростання на 15%. А також вважає, що і на наступний рік збережеться попит на зменшені квадратні метри та апартаменти, які будуть прибутковими під оренду і готельне керування.

Нагадаємо, що повну версію інтервʼю фінансового експерта Олексія Козирева з Марком Марченком, CEO та засновником SENSAR Development, ви можете подивитись на Youtube-каналі Мінфін.