Головні принципи інвестицій
Оскільки багатьом українцям маловідомі можливості світових ринків нерухомості, то без попереднього вивчення цього питання не обійтися. Інвестувати можна як у компанії, які купують нерухомість для перепродажу чи надання в оренду, так і в саму житлову, комерційну і промислову нерухомість.
Крім цін, інвесторів цікавить термін повернення інвестицій, який вимірюється співвідношенням вартості квадратного метра до річної орендної плати за квадратний метр. Зворотне співвідношення річної орендної плати до вартості купівлі-продажу називають загальною ставкою капіталізації.
Не має значення, яким показником користуватиметься інвестор. Головне, щоб цей показник був прийнятним щодо ризику інвестицій, бо чим більший ризик, тим швидше мають повертатися інвестиції. І навпаки: надійні інвестиції мають збільшений термін повернення вкладеного капіталу.
У кожному конкретному випадку необхідно аналізувати, як швидко можуть повернутися інвестиції, а для цього треба розглянути різні ринки нерухомості.
Житло у США
На графіку наведені середні ціни на нові будинки у США з 1965 року. До 2007 року ціни на житло в цій країні зростали, а потім почали падати, у зв’язку з кризою на ринку нерухомості. В Україну ця криза прийшла у 2008 році.
Незважаючи на коронавірус, середня ціна у 2020 році зросла, хоча й не так суттєво, як у 2021 році. У більшості випадків середня орендна плата також підвищувалася, хоча іноді спостерігалося й падіння.
Різке зростання цін на нерухомість та орендної плати почалося у 2021 році: у деяких штатах вартість оренди зросла на понад 20%. З березня 2021 року до березня 2022 року місячна орендна плата на Гаваях та в Каліфорнії, двох найдорожчих штатах, перевищила 2 тис. дол. за квартиру. При цьому середня місячна орендна плата в країні у лютому 2022 року становила 1 322 дол.
Офіси в Європі
Щоб побачити вражаюче розмаїття цін на офісну нерухомість, варто подивитися на європейський ринок, насамперед — на британський.
Найдорожчі офісні приміщення класу люкс здавалися в Лондоні. Їх вартість сягала 1 492 євро за кв м на рік або 124 євро на місяць. У трійку найдорожчих увійшли приміщення в Парижі та Стокгольмі зі ставками оренди 930 євро і 711 євро за рік або 77 євро та 59 євро за кв м на місяць відповідно.
Читайте також: Знижки на квартири до 25%: чим київські забудовники заманюють покупців
Оренда офісів у Східній Європі є набагато дешевшою. Найнижчі ціни були в Бухаресті. Там офісну нерухомість класу люкс можна було орендувати за 228 євро за кв м на рік або 19 євро на місяць, що становило майже одну шосту від вартості оренди в лондонському Вест-Енді.
Вакантність площ і вкладений капітал
Із уповільненням орендної діяльності рівень вакантності на основних ринках офісної нерухомості зростає. Вакантність — ще один важливий показник дохідності нерухомості, який характеризує ступінь її заповненості орендарями.
Вакантність виникає, коли орендарі змінюють офіси через розширення діяльності або через її згортання. У часи гарного попиту на нерухомість, вакантність може становити два тижні на рік, тобто 14:360=3,9%.
Цей відсоток доводиться вирахувати з потенційного річного доходу, оскільки протягом двох тижнів приміщення були незаповненими і дохід не отримувався. Для деяких типів приміщень нормальний рівень вакантності становить 10% — зазвичай, це великі логістичні склади або торговельні центри.
У часи нестабільності або низького попиту вакантність може збільшуватися. Тобто власники змушені або знижувати орендну плату, або втрачати орендарів, що призводить до вакантності. Наприклад, у Лондоні в другому кварталі 2021 року рівень вакантності досяг 8,7%, тоді як у Берліні він становив лише 2,9%.
Читайте також: В Україні у 8 разів зменшилась кількість продажів нерухомості
Рішення про інвестування залежить не від абсолютної вартості нерухомості або величини орендної плати, а від співвідношення доходу від орендної плати та ціни реалізації нерухомості з урахуванням потенційної вакантності.
Скільки можна заробити
Від чого залежить співвідношення доходу і ціни продажу? Передусім, від типу нерухомості (житлова, комерційна, промислова) та її підтипів. У житловій — це будинки на одну сім'ю, квартири або таунхауси. У комерційній — офіси, готелі, ритейл, медичні або розважальні заклади. Серед промислових підтипів — склади, виробничі приміщення, портові комплекси.
Оскільки найнадійнішими вважаються вкладення в житлову нерухомість, то тут доходність найменша. Ставка капіталізації становить лише 4−5%, що означає період окупності 20−25 років. Ось чому було так багато іноземних інвестицій у київську нерухомість до початку великої війни. Доходність тут сягала 10−12%, що значно більше, ніж у розвинених країнах.
Найвищу доходність (найризиковіші вкладення) у розвинених країнах мають готелі та склади. Тут ставка капіталізації сягає 7−9%, або 14−11 років окупності.
Колись вкладення в ритейл мали високу дохідність, але перехід торгівлі в інтернет, особливо в період пандемії, обвалив цей ринок. ТЦ почали закриватися або переходити в режим демонстраційних залів, площа яких значно менша. Там можна приміряти річ, а доставлять її кур'єром чи поштою. Тому дохідність цих об'єктів стала знижуватися до 5−7% ставки капіталізації.
Щось подібне сталося з офісними приміщеннями. У часи пандемії багато компаній відмовилися від великих площ, а після неї не стали повертатися до великих офісів, залишивши невеликі для певних адміністративних функцій. Через це дохідність офісних приміщень знизилася до 4−9% ставки капіталізації.
Утім, все залежить від країни інвестування, економічної ситуації та розвиненості ринку. Що варто робити, якщо ви хочете інвестувати в зарубіжну нерухомість?
- Визначіться з сумою інвестицій.
- Вирішіть, чи ви хочете самостійно управляти нерухомістю, чи вам краще інвестувати в якийсь інвестиційний фонд або домовитися про управління з місцевою рієлторською компанією.
- Визначте, у який тип нерухомості ви хочете інвестувати.
- Проаналізуйте ставку капіталізації (період повернення капіталу) для різних об'єктів нерухомості.
- Ухваліть рішення про інвестування, врахувавши зауваження місцевих консультантів щодо проблем оподаткування, та оцініть законність своїх вкладень (варіанти переказу грошей). Ці питання можуть стати на перешкоді, тому такі консультації варто проводити перед аналізом конкретних об'єктів нерухомості.
Читайте також: Нерухомість у Львові, Ужгороді та ще у 3 безпечних містах: скільки коштує купити і орендувати
Після закінчення війни ціни на нерухомість в Україні вирівняються з цінами у країнах ЄС. Принаймні, років через десять наші ціни на нерухомість будуть не меншими, ніж у Східній Європі, а от дохідність інвестицій зменшуватиметься.