Банки скуплять всю землю?
Право офіційно продавати земельні наділи сільгосппризначення з 1 липня отримали виключно фізичні особи. Поки що діє обмеження — не більше 100 га в одні руки.
«За перші шість днів з моменту відкриття ринку зареєстровано 322 угоди з купівлі земельних ділянок, до яких раніше застосовувався мораторій», — анонсував перші результати прем'єр-міністр Денис Шмигаль.
Напередодні цієї події опозиційні політики на різних ток-шоу не втомлювалися лякати аудиторію тим, що після зняття мораторію іноземці скуплять землю через вітчизняні банки із західним капіталом. Мовляв, кредитуючи під заставу землі, банки акумулюватимуть її у своїй власності.
На практиці такі прогнози навряд чи збудуться. Існують законодавчі обмеження, згідно з якими банки зобов'язані продати земельні застави протягом 2 років. В іншому випадку вони безоплатно перейдуть у власність держави.
«До того ж, при продажу землі через аукціони з діючими
обмеженнями існує ризик продажу нижче ринкової вартості.
Тому дані заяви є безпідставними», — запевняє Руслан Співак, директор департаменту управління мережею і клієнтів середнього бізнесу Райффайзен Банку. Він також зазначив, що клієнти-аграрії завжди відрізнялися гарною платіжною дисципліною. Тому не варто прогнозувати масові дефолти.
Читайте також: Як купити с/г землю: покрокова інструкція підготовки та оформлення угоди
Кредитного буму не буде
Банки сприйняли відкриття земельного ринку без особливого ентузіазму.
«Банк не збирається ставати латифундистом. Ми зацікавлені в тому, щоб клієнти якісно обслуговували кредити і виплачували їх, щоб земля генерувала стабільний грошовий потік. Виходячи з цієї мети, ми і формуємо свою пропозицію», — розвіяли політичні «міфи» у Креді Агріколь Банку. Там також розповіли, що з 1 липня банк почне видавати кредити фізособам на купівлю землі. Але умови видачі кредитів на сайті банку поки що не з'явилися.
У Райффайзен Банку розповіли, що не очікують великого попиту на кредити, у будь-якому випадку на старті відкриття ринку землі, до 2024 року. Охочих продати земельний пай буде не так багато. При цьому значна частина аграріїв зможе самостійно профінансувати дану потребу.
«Поява нових продуктів малоймовірна. Діючі банківські продукти покривають весь спектр потреб клієнтів у фінансуванні. Новинкою може бути пропозиція кредитування клієнтів терміном до 20 років», — зазначив Руслан Співак. Банкір очікує на зростання попиту на класичні банківські продукти: придбання техніки, поповнення оборотних коштів, векселі тощо, як заміщення клієнтських коштів на покупку землі.
«Власники землі інвестуватимуть впевненіше у свій бізнес, а отже зросте попит на кредитування іригаційної техніки, систем зберігання та переробки, обладнання для точного землеробства», — вважає Співак.
Читайте також: За скільки можна буде купити с/г землю після 1 липня
«Вибухового зростання, яке багато хто зараз прогнозує, я не очікую, — зазначив Володимир Мудрий, голова правління ОТП Банку. По-перше, ставки все ще знаходяться на високому рівні. По-друге, обмеження на покупку с/г земель на першому етапі — тільки фізичним особам до 100 га в одні руки — роблять це малоцікавим і для покупців, і для банків-кредиторів».
За словами банкіра, 100 га — це дуже маленьке, навіть мікрогосподарство, а купити землю в кредит, щоб потім здавати в оренду, — не найвигідніше вкладення. Іншими словами, бізнес-модель для 100 га — неідеальна, у будь-якому випадку для потенційного банку-кредитора.
«Сьогодні ОТП Банк приймає заявки при наявності у потенційного позичальника земельного банку від 400 га», — резюмував Володимир Мудрий.
А ось в державному Ощадбанку готуються активно кредитувати фізосіб, які купуватимуть до 100 га в одні руки. «Ми шукаємо оптимальне рішення, яке буде комфортним для позичальників», — зазначила Наталія Буткова-Вітвіцька, директор департаменту мікро, малого та середнього бізнесу Ощадбанку. Щоб спростити процес прийняття кредитних рішень, розробляється скоринг, а також нові партнерські програми, зокрема, з Agro App та Agrianalytica. Вони допоможуть клієнтам швидко підбирати продукти і дистанційно подавати кредитні заявки через IT-платформу.
Поки що ж фермери, які працюють як ФОП, вже сьогодні можуть придбати землю в рамках програми «Доступні кредити 5−7−9%» терміном на 5 років. Заставою може виступати придбана земля, порука, держгарантія (при наявності вільного ліміту), інше рухоме або нерухоме майно.
Держгарантія може покривати до 70% суми кредиту. Решту 30% позичальник забезпечує власним рухомим або нерухомим майном, в тому числі, землями сільськогосподарського призначення.
Обсяги ринку не вразять
За даними численних соцопитувань, в перший рік після відкриття ринку землі на продаж буде виставлено тільки 3−5% паїв землі. Основними продавцями стануть власники земельних ділянок, яким терміново потрібні гроші.
Решта очікуватимуть, коли ціна на землю зросте.
«За інформацією наших клієнтів, у сегменті ММСБ у 2021—2022 рр. очікуваний обсяг викупу землі складе до 20% оброблюваних площ. Але все залежатиме від умов фінансування і результатів основної діяльності аграріїв, а також їх фінансових можливостей», — вважає Наталія Буткова-Вітвіцька.
Руслан Співак прогнозує інший сценарій розвитку подій: «Аграрії консолідуватимуть самостійно куплені паї, в подальшому пропонуючи декілька придбаних ділянок банкам як заставу за кредитами для заміщення витрачених на покупку землі коштів».
Регуляторні бар'єри
За словами банкірів, кредитувати під заставу сільгоспугідь їм заважають і регуляторні норми. Наприклад, громіздка процедура перевірки покупців ділянок.
Зокрема, щоб оформити угоду, нотаріус зобов'язаний перевірити:
- громадянство покупця-фізособи,
- відсутність його в санкційних списках/переліку осіб, пов'язаних із терористичною діяльністю,
- джерело походження коштів на покупку землі,
- загальну кількість земельних ділянок сільгосппризначення у власності покупця.
Відповідальність за достовірність інформації при перевірці несе
нотаріус. Але якщо потім будуть виявлені порушення, договір купівлі-продажу
може бути визнаний недійсним, а земельна ділянка — об'єкт застави — передана державі. І це серйозно турбує фінансистів.
Крім того, за словами Руслана Співака, регулятор поки що не готовий змінити коефіцієнт ліквідності для землі с/г призначення як об'єкта застави (35% згідно з Постановою НБУ № 351). Тому кредитувати клієнтів банки будуть тільки при наявності досить істотного авансового внеску.
Нові сюрпризи фінансистам готує і законопроєкт № 5600, який нещодавно прийняли в першому читанні депутати.
«Згідно з цим документом, якщо земля знаходиться в заставі і банк взяв її на баланс, він повинен платити податки, хоча і не є аграрною компанією. Для нас це ключове питання», — каже виконавчий директор Незалежної асоціації банків України Олена Коробкова.
Банки чекають 2024 року
«Багато фермерських господарств протягом останніх років акумулюють кошти для покупки земельних ділянок. За фінансуванням покупки землі вони звернуться до банків, зокрема до нас, — сподівається Лариса Бондарєва, заступник голови правління Креді Агріколь Банк, — З 2024 року, коли буде відкрито продаж землі для юридичних осіб, кредитуватимемо і цей сегмент. Другий етап відкриття ринку буде значно масштабнішим за перший за обсягами кредитних договорів і рівнем інвестиційних проєктів у галузі».
Схожий прогноз дають і в ОТП Банку. «Кредитування покупки землі — це де-факто та ж сама іпотека, розвиток якої поступово набиратиме обертів», — каже Володимир Мудрий. На його думку, перший етап відкриття земельного ринку може стати хорошою підготовкою для банків в області оцінки землі, переоцінки застав. А вже на наступному етапі, з 2024 року, коли покупка с/г земель стане доступною і для юросіб, а наділи, що продаються, збільшаться до 10 тис. га, банки зможуть кредитувати покупців активніше.