Активність ринку відновлюється

Попит на нерухомість почав поволі зростати після стрімкого падіння в 2-му кварталі цього року майже на третину в річному вимірі. Помірно зросли і ціни на нерухомість попри пандемію та сповільнення економічної активності.

З початку карантину в Києві було виставлено на продаж близько півсотні житлових комплексів (+11% р/р) – і це попри тимчасове зниження попиту на піку карантинних обмежень та незначну роль іпотеки на ринку житла.

Активність на ринку житла

Висхідний тренд попиту обумовлений, з-поміж іншого, зростанням доступності житла, яка за десятиліття збільшилася більш ніж у 2 рази та історично залишається високою. За рік показник Price- to-income майже не змінився, оскільки темпи зростання номінальних доходів населення та цін на житло були майже тотожними. А от Price-to-rent – зріс, адже ціна оренди житла росла повільніше, ніж його вартість.

Price- to-income і Price-to-rent на первинному ринку нерухомості (ПРН)

Ціни на житло стабільно зростають

Збільшення вартості житла цьогоріч було передусім обумовлене зростанням цін на будматеріали – на 5,3% р/р на кінець вересня. Крім того, свою роль відіграли пожвавлення іпотечного кредитування та зростання рівня заощаджень населення в умовах кризи.

Крім того, зростання цін певною мірою пояснюється помітним зниженням ставок за депозитами, що є альтернативним напрямом для інвестування в житло.

Ціна та собівартість житла, тис. грн/кв. м

У столиці вартість нового житла в гривні у вересні 2020 року була вищою на 5–10%, ніж рік тому на вторинному ринку, в доларах – до 5%. Ринкові ціни на житло в Києві загалом є близькими до природнього рівня, хоча періодично відхиляються від нього.

Висхідний тренд цін збережеться і надалі, підігрітий звуженням маржинальності забудовників та відновленням іпотеки.

Іпотечна «подушка»

Поступово набирає ваги новий фактор, що може істотно вплинути на попит – відновлення іпотеки. Аналітики Нацбанку відзначають суттєвий потенціал зростання іпотечного кредитування.

За стабільних макроекономічних умов у 2021 році банки в середньому планують профінансувати майже у 1,5 раза більше нової іпотеки.

Це попри наявні проблеми, що заважають активному іпотечному кредитуванню. Головними серед них банки вважають:

  • дефіцит платоспроможних позичальників;
  • хаос на ринку новобудов;
  • високу вартість ресурсів;
  • дію мораторію на стягнення застави за валютною іпотекою.

Темпи введення в експлуатацію уповільнилися

За перше півріччя 2020 року в Києві було офіційно введено в експлуатацію майже вдвічі менше житла в багатоквартирних будинках, ніж рік тому. Це передусім пов’язано з ускладненням процесу отримання сертифіката про введення в експлуатацію через складну і тривалу реформу ДАБІ.

Введено в експлуатацію житла у багатоквартирних будинках, млн кв. м

Загалом в Україні (крім Києва) падіння було значно меншим – на 5,2% р/р, оскільки за регіональними органами будконтролю залишився обмежений функціонал, який дає змогу видавати дозвільну документацію для забудови, розрахованої до 400 осіб, що переважає в регіонах.

Проте уповільнення темпів приросту пропозиції житла – не лише статистичний ефект реформи. Пандемія та пов’язані з нею карантинні обмеження мали помітний вплив на будівництво. За даними опитування НБУ, в 3-му кварталі поточного року баланс оцінок будівельниками власного фінансового стану значно погіршився порівняно з попереднім роком. Але відносно попереднього кварталу настрої все ж поліпшились у понад 2 рази.

Отримані дозволи на нове будівництво

Житлові площі, на будівництво яких видано дозволи, теж помітно скоротилися – більш ніж на третину по Україні та майже в 7 разів у Києві. Це також є ефектом тривалого процесу реформування контрольного органу.

Ключові ризики сектору

  1. Зволікання із впорядкуванням первинного ринку нерухомості та посиленням прав інвесторів у житло. Первинний ринок нерухомості залишається неврегульованим та непрозорим, що створює ризики як для приватних інвесторів, так і для банків-кредиторів. З’являється дедалі більше ошуканих осіб – цього року їхня кількість зросла на понад 12 тис. інвесторів Аркади (додатково до майже 30 тис. постраждалих інвесторів у забудови Укогруп та Укрбуду). В останні місяці з’явилося кілька законопроєктів, покликаних урегулювати ринок та вдосконалити механізми фінансування будівництва житла, проте помітного прогресу в цьому напрямі немає.
  2. Зволікання з реформою ДАБІ вже стало глобальною проблемою для ринку. Повільна реформа системи контролю в будівництві може зменшити пропозицію нового житла в майбутньому.
  3. Подальший стан ринку залежатиме від тривалості пандемії.

Читайте також: У 2021 року будуватимуть менше житла. Ціни на нерухомість зростуть — прогноз