На цьому тлі «маленькому» інвестору, що має порівняно невелику суму до $100-200 тисяч, стає все більш некомфортно. Але піти від конкуренції з «монстрами» можна, переорієнтовуючись на більш вузькі ніші. Наприклад, вкладати не в офісні приміщення, а в об'єкти під медичні клініки. Попит на них зростає, причому лікарі готові непогано платити. «Навіть викрутка, внесена в операційну, коштує в три рази дорожче», — жартують самі медики, даючи зрозуміти, що вони вже змирилися з необхідністю переплачувати.

«Тож, купивши 200-250 квадратів під клініку, відбити вкладення можна вже за 7-8 років. Це хороший показник для комерційної нерухомості, — говорить керівник агентства нерухомості Best&Seller Ірина Луханіна. Втім, за її словами, є й нюанси. Лікарі — народ вимогливий. Зі 100 запропонованих приміщень 95 вони відсікають.

«Мінфін» розбирався, як правильно інвестувати в «медичну» нерухомість.

Медичний бум

Приватна медицина зараз розвивається більш ніж активно. Лише в Києві за останній рік з'явилося кілька десятків нових клінік найрізноматнішої спеціалізації. І це — лише початок буму, медичні центри будуть відкриватися і далі.

Активізацію приватників спровокувала реформа державної медицини. Нагадаємо: зараз бюджетні кошти розподіляються Національною службою здоров'я. Вона укладає договори з клініками, в тому числі, і приватними, і платить з розрахунку на кожного пацієнта, який підписав декларацію з лікарем — 370 гривень на людину в рік. Всього на 2019 рік виділено близько 92 млрд грн.

Кожен сімейний лікар може набрати до 2 тисяч пацієнтів, тобто, отримати 740 тисяч гривень. А з липня стартує фінансування ще й вторинної медичної допомоги — обстежень, консультацій вузьких фахівців тощо. МОЗ вже оприлюднив приблизні прайси — за рентген будуть платити 80-200 гривень, за аналіз крові — 50-100 гривень, за ендоскопічні обстеження — до 800 гривень тощо.

Хоча суми, на перший погляд, невеликі, вони цілком дозволяють клінікам заробляти, особливо, якщо «тарифікованих» пацієнтів багато.

«НСЗУ платить дуже акуратно і в строк. Нас все влаштовує», — розповів співзасновник клініки «Борис» Михайло Радуцький. Його клініка набрала додатковий склад сімейних лікарів і підписує декларації з пацієнтами. Хоча сума в 370 грн на рік, на перший погляд, зовсім не вражає (у неї входять консультації лікаря і кілька аналізів), це все одно вигідно, — каже Радуцький.

Плюс — до приватників охочіше йдуть пацієнти, які готові платити за прийом зі своєї кишені. Тому недержавних клінік буде відкриватися все більше, — прогнозують експерти.

Договір на п'ять років вперед

Такі зміни вже позначилися на ринку нерухомості. На нещодавній профільній конференції Open Mind Conference — 2019 сегмент «об'єкти охорони здоров'я» виділили як один з найперспективніших.

Як повідомив засновник компанії «Медичний Конструктор», член опікунської ради ОХМАТДИТу Владислав Смирнов, багатообіцяюче виглядають приміщення під вузькоспеціалізовані центри, амбулаторно-хірургічні центри, пансіонати з догляду за людьми похилого віку, ін.

За словами керуючого партнера CBMForum Юлії Двораковської, приватні медичні установи — хороші орендарі «з високою платоспроможністю».

Хоча поки що цей сегмент досить вузький — медики в загальній структурі потенційних орендарів займають до 7%. «Шукають приміщення найчастіше стоматологи, педіатри, а також косметологи, але частина з них позиціонують свої заклади не як центри, а як салони краси», — розповідає Луханіна. І додає — «медичні» орендарі вже встигли здобути славу дуже примхливих клієнтів. «Зі 100 пропозицій 95 вони відсікають навіть без переглядів. Хоча, здавалося б, все підходить під їх критерії», — розповідає Луханіна.

Запити у лікарів «дуже непрості».

Велику роль відіграє місцерозташування приміщення. Якщо для стріт-рітейлу, тих же магазинів, турфірм і навіть аптек останнім часом вже не настільки важливо — чи є поруч конкуренти, то для медиків — це одне з головних питань. Вони хочуть, щоб поруч не було, як мінімум, великих клінік, а в ідеалі — взагалі ніяких. При цьому, на відміну від тих же магазинів чи ресторанів, в центр рвуться далеко не всі клініки. Їм потрібні респектабельні спальні райони, наприклад, Осокорки, Позняки, Оболонь, особливо в мікрорайонах масової нової забудови.

Окремий список вимог — до технічних параметрів приміщень. «Багато орендарів навіть приходять на перегляди зі своїм архітектором», — додає Луханіна.

Наприклад, під клініку не підходять цокольні приміщення, а також приміщення з недостатнім денним освітленням. Навіть об'єкти в новобудовах з панорамними вікнами на всю стіну лікарі можуть забракувати, так як кімнати, як правило, «глибокі» і до протилежної стіни денне світло не завжди доходить в потрібному обсязі. Підсвічувати же простір штучно медики не люблять. Тому вони намагаються обирати або приміщення з вікнами на протилежних стінах, або «неглибокі» кімнати.

При цьому загальна площа об'єкта повинна бути не менше 200 квадратних метрів. Якщо мова йде про старі будинки, то під медиків потрібно купувати не менше трьох квартир на першому поверсі, і потім перебудовувати їх в один великий офіс. Виняток — стоматологи, які цілком можуть тулитися на 50 квадратах. А деякі клініки широкого профілю готові знімати 400-600 квадратних метрів.

Точно так само складно догодити лікарям і в питанні ремонту. Тому найкраще в приміщеннях, які плануються під здачу, ремонт взагалі не робити. Як кажуть ріелтори, орендарі віддають перевагу або «убитим» приміщенням, де можна все зламати, або стінам «після будівельників».

Вони готові робити ремонт за свій рахунок і навіть не намагаються перекласти витрати в рахунок орендної плати. Можливо, тому, що самим власникам приміщення це не дуже цікаво — після медичного ремонту іншим орендарям цей об'єкт без додаткових переробок вже не здати.

Ключові вимоги до ремонту — багато кахлю на стінах, максимально гігієнічне покриття підлоги, багато додаткових вентиляційних отворів тощо. Окремо стоять кімнати для рентгена, де проводиться додаткова ізоляція всіх конструкцій.

«Це повинна бути капітальна будова з хорошою вентиляцією, кабінет стоматолога — не менше 14 квадратних метрів, інженерне оснащення. Для великої операційної потрібні обладнані палати та кабінет інтенсивної терапії, для операцій одного дня це не обов'язково. Підбір приміщення — важливий етап, і потрібно оцінити все: трафік, під'їзд, конкурентів, структуру району, точно прорахувати потенціал. Люди останнім часом не хочуть далеко їздити, обирають клініку біля дому», — розповів «Мінфіну» співзасновник мережі клінік«Доступний доктор» та керівник «Агентства медичного маркетингу» Юрій Чертков.

«Медичні» ремонти — недешеві. Тому клініки, як правило, підписують договір оренди не менше ніж на 3-5 років, обумовлюючи штрафні санкції для власника приміщення в разі, якщо той виставить їх за двері достроково. Для орендодавця плюс в тому, що можна дістати постояльців на кілька років вперед. Плюс — якщо в приміщенні вже «пожила» одна клініка, воно стає автоматично цікавим і для інших орендарів, так як обростає базою потенційних клієнтів.

До 7 тисяч доларів на місяць

Насправді, знайти приміщення, які згодом можна буде здавати під медичні клініки, не так складно. Підійдуть об'єкти як в новобудовах, так і в старих житлових будинках або в нежитлових приміщеннях. Головне — спочатку враховувати при підборі вимоги майбутніх орендарів. Зусилля того варті, адже медики готові платити за відповідні об'єкти, як мінімум, на 10-15% вище ринкових цін. З них можна брати до $35 за квадратний метр навіть в спальних районах, хоча, власне, за такими ставками здаються площі ближче до центру міста.

Тобто, за 200 квадратів можна отримувати до $7 тисяч у місяць.

Купити таке приміщення (наприклад, в новобудові) реально за $1,2-1,8 тисяч за квадратний метр, а на етапі котловану — від $900. Тобто доведеться вкласти, як мінімум, $180 тисяч. У старому будинку три квартири за 60 квадратів обійдуться в $150-170 тисяч, плюс ще до $10-15 тисяч потрібно буде витратити на виведення з житлового фонду.

Але зате повернути такі інвестиції можна буде менше, ніж за три роки, що на ринку нерухомості вважається дуже хорошим результатом. Навіть якщо вкластися максимально — скажімо, купити приміщення в елітній новобудові за 4 тисячі доларів за квадрат — інвестиції реально повернути за 7-8 років. Тоді як на ринку житлової нерухомості стандартним терміном окупності вважають 10 років.

Марія Коливанова