На українському ринку нерухомості поки без потрясінь. У червні Нацбанк опублікував звіт про фінансову стабільність, в якому говориться, що ціни на житло стабілізувалися вперше за останні чотири роки. Пропозиція продовжує зростати, але в майбутньому ії обсяги скорочуватимуться. Банки починають активніше видавати іпотечні кредити, але на ринку це поки не відчувається.
За версією НБУ, далі ринок нерухомості може розвиватися за двома сценаріями. Якщо все піде добре, українці почнуть більше купувати нерухомість в кредит, попит на квадратні метри виросте, пропозиція скоротиться.
Альтернативний прогноз виглядає песимістично: пропозиція зростатиме швидше, ніж попит, дисбаланс між ними поглибиться. Забудовники намагатимуться отримати дозвільну документацію до 1 вересня — коли почнуть діяти жорсткіші вимоги до благоустрою території та розвитку. Нові об'єкти швидко множимуться. Наслідки можуть бути сумними: фінансовий стан забудовників погіршиться, кількість недобудов виросте, у банків додасться проблемних кредитів.
«Мінфін» вирішив запитати у експертів, як вони бачать ситуацію на ринку житлової нерухомості в 2018 році, і що буде відбуватися з цінами.
Влітку на ринку триватиме ціновий штиль з явною тенденцією до падіння в найбільш неліквідних секторах.
Пропозицій багато, а ось ділова активність в Києві — особливо влітку — на нулі.
До осені ми чекаємо посилення курсових коливань і більш значного зниження цін на нерухомість саме в доларовому еквіваленті.
Причина в тому, що на ринку вже давно назрів надлишок пропозиції і потрібен тільки поштовх для того, щоб обвалити ціни.
Щодо потенціалу для подальшого зниження цін, то він звичайно є: трудова міграція, слабка ділова активність в Києві, відсутність доступної іпотеки, слабкі темпи зростання доходів громадян, зростання цін на комунальні послуги, зниження населення в цілому по країні і т. д.
Яких-небудь змін на ринку до осені не варто очікувати. Традиційне літнє затишшя, домінування пропозиції над попитом, відсутність зростання купівельної активності — це не ті фактори, які сприяють зростанню цін. Ціни на житло суттєво не зміняться до кінця року. Забудовники балансують на тонкій грані між вартістю квадратного метра і купівельним попитом. При сьогоднішніх цінах попит не зростає, а якщо квартири подорожчають - може знизитися.
Коливання валютного курсу можуть стати головною причиною зміни вартості нерухомості. Якщо курс долара до гривні зросте більш ніж на 10-15%, інвестори стануть більш активними. Народна прикмета — з подорожчанням долара зростає і кількість покупців новобудов.
Навряд чи забудовники зможуть собі дозволити різко підняти ціни на квадратні метри. Але обіцяне збільшення мінімальної зарплати, подорожчання енергоносіїв і, як наслідок, подорожчання будівельних матеріалів, збільшення вартості будівельно-монтажних робіт і т.д. — можуть призвести до невеликого поступового зростання цін на квадрати в новобудовах. Потенціалу для зниження цін немає.
У 2017 — 2018 роках не зовсім добросовісні забудовники демпінгують за рахунок зниження якості будівництва, використання контрабандних і контрафактних будівельних матеріалів. Також збільшилася кількість будівництв з усіма ознаками будівельних пірамід. На цьому тлі сумлінні забудовники опинилися в невигідному становищі. Адже для того, щоб утримувати якість будівництва на належному рівні і вчасно виконувати свої зобов'язання, вони були змушені піднімати ціни на квартири.
Літо — сезон відпусток і, звичайно ж, в цей період продажі падають. Відповідно, забудовники намагаються стимулювати їх додатковими акціями і «смачними» пропозиціями. При цьому вони намагаються скоротити бюджет на рекламу. У літні місяці вона менш ефективна, і в перерахунку на одного цільового клієнта — дорожча.
Більшість забудовників планово підвищили ціни навесні. На цьому рівні вони протримаються до вересня. Я поки не бачу вагомих причин для істотної зміни цін і до кінця року. Планові подорожчання можуть бути пов'язані з більш високим ступенем готовності об'єктів, введенням в експлуатацію об'єктів в кінці року, а також сезонним збільшенням попиту восени і взимку.
Один з головних чинників, який може вплинути на зміну вартості житла в новобудовах — зміцнення курсу американської валюти. Якщо до кінця року долар подорожчає, що вже стало традиційним явищем в нашій економіці, пропорційно зросте і вартість нерухомості.
Потенціал для зниження цін також є. Будуть запуски нових проектів. Це посилить конкуренцію між забудовниками, їм доведеться пропонувати знижки для залучення покупців. Але це стосується тільки об'єктів, що знаходяться на ранніх стадіях будівництва. Об'єкти, що знаходяться на пізніших стадіях будівництва, не втратять в ціні.
Ринок первинної нерухомості насичений новобудовами, через це житло на вторинному ринку дешевшає. Споживачі, у яких в пріоритеті стоять ціна і швидке заселення, віддають перевагу вторинному ринку. Це теж може приводити до деякого зниження вартості житла на первинному ринку.
Але поки цього не відбувається. Ми бачимо тенденцію тільки на підвищення цін. А це означає, що економіка стає сильнішою — купівельна спроможність і рівень життя населення покращується, що, звичайно ж, радує.
Основними факторами, що впливають на розвиток ринку нерухомості, залишаються фінансові обмеження — низька купівельна спроможність, відсутність доступних кредитних програм і недостатній попит. Ці фактори домінують без змін, починаючи з 2015 року.
За нашими оцінками, поточний індекс доступності житла (співвідношення ринкової вартості житла і доходів домогосподарств) в новобудовах знаходиться на кордоні між значеннями «обмежено доступне» і «абсолютно недоступне» за міжнародними критеріями. Це означає, що більше 90% населення не в змозі придбати житлову нерухомість без залучення додаткового фінансування. Ситуація хоч трохи, але поліпшується — на початку 2016 року цей індекс був глибоко в зоні абсолютної недоступності.
Ми бачимо, що ринкові ціни на новобудови в останні роки стабільні в гривні, незважаючи на двозначну річну інфляцію. Природно, витрати будівельників зростають, створюючи передумови для підвищення цін на нерухомість. Невелике плавне підвищення цін складно зафіксувати на короткому періоді, зважаючи на велику кількість акцій від забудовників і загальної непрозорості ринку інвестиційних продажів на «первинці». Яких-небудь істотних факторів всередині будівельної сфери, через які поточні ціни на нове житло можуть різко змінитися, ми не спостерігаємо. Якщо в загальному в країні нічого не зміниться, то і на ринку «первинки» все залишиться по старому.
Інша справа те, що, як показує попередній досвід, потрясіння на валютному і фінансовому ринках зазвичай супроводжуються припливом коштів у гривні на ринок нерухомості. В Україні поза банківською системою обертається понад 330 млрд гривень готівки. Для порівняння: у 2017 році населення інвестувало в будівництво нового житла (включаючи індивідуальні будинки) 32,3 млрд грн. Якщо будь-які потрясіння змусять громадян інвестувати в ринок житла хоча б 1% від суми готівки без участі банків, це створить сильний тиск на зростання цін.
Банк «Глобус» активно працює і розвивається на ринку іпотеки останні 2 роки. Позитивна динаміка очевидна. У 2017 році кількість іпотечних договорів збільшилася на 24%. Хоча в цілому частка іпотечних кредитів в загальній кількості кредитів, що видаються банками, все ще залишається досить низькою.
Потенціал розвитку іпотеки в Україні є, він безпосередньо залежить від ситуації в економіці. Поки що співвідношення іпотечних кредитів до ВВП України знаходиться на рівні 5,1%. Для порівняння: в Чехії цей показник становить 13%, а в Польщі — 19,6%. Трійка лідерів: Нідерланди (106,2%), Данія (100,9%) і Великобританія (83,7%).
Значних коливань цін на ринку первинної нерухомості до кінця 2018 роки не передбачається. Передумов для цього немає, навіть не дивлячись на збільшення конкуренції. Кількість продажів не знижується. Крім того, активізувалися банки, які активно почали працювати в іпотечному кредитуванні на первинному ринку. Це дає забудовникам додатковий інструмент для продажу.
Анна Максимова