Добудується будинок чи ні, залежить від трьох основних чинників:
— наміру забудовника його добудувати,
— його фінансової спроможності,
— дозвільної документації.
Саме в такій послідовності.
Чистота намірів
Постарайтеся з'ясувати, чого хоче забудовник — завершити проект або створити будівельну піраміду. На жаль, на ринку ще присутні «однодневкі» і ті, що бажають заробити на перепродажі проекту.
Фінансова спроможність
Перевірити фінансову історію будівництва можуть тільки профільні фахівці. Та й чи потрібна повна перевірка? Досить на першому етапі оцінити ризики фінансування:
— забудовник повністю самостійно фінансує будівництво, а продаж квартир починає на пізніх етапах готовності об'єкту або на етапі введення/після введення в експлуатацію — ідеальна ситуація, але вкрай, рідкісна.
— Забудовник фінансує будівництво за рахунок власних і кредитних коштів + залучає кошти фізосіб за продаж прав на майбутні квартиру — прийнятна ситуація з невисокими ризиками фінансування (про «пакетних» інвесторів скромно умовчуємо).
— Забудовник фінансує будівництво тільки за рахунок коштів, які залучає від продажу прав на майбутні квартири та нежитлові приміщення — високий ризик того, що фінансування будівництва може зупинитися в будь-який момент — досить поширена практика.
Дозвільна документація
100% ідеальної документації не існує. 80% будівництв починаються з неповним пакетом документів, які дооформлюються в процесі будівництва. Нормальні будівельні компанії, як правило, на своїх сайтах викладають основні дозвільні документи. Якщо ж на сайті забудовника документація відсутня, а у відділі продажів говорять, що дозвільна документація — це комерційна таємниця, то потрібно бігти з цього відділу продажів. На які документи потрібно звернути уваги, якщо вам їх нададуть:
— рішення сесії про виділення земельної ділянки (звертаємо увагу на розміри, цільове призначення, використання, обмеження, зі складу яких земель виділяється ділянка).
— Документ, на підставі якого йде користування ділянкою (договір оренди, акт / Свідоцтво власності на ділянку, договір суперфіцію тощо Звертаємо увагу на умови договору).
— Містобудівні обмеження і умови, технічні умови, архітектурно-планувальні завдання (звертаємо увагу на терміни цих документів, вони мають обмеження за часом виконання).
— Проектна документація. З 09.06.2017 року необхідна обов'язкова експертиза проектів будівництва об'єктів 4-5 категорій складності. Також обов'язкова експертиза проектів будівництва об'єктів класів відповідальності (наслідків) СС2 (середні наслідки) і СС3 (значні наслідки). У нашому випадку коротко — СС2 (середні наслідки) — житлові будинки заввишки від 73,5 до 100 метрів і в яких від 20 до 300 постійно перебувають людей; СС3 (значні наслідки) — житлові будинки заввишки від 100 метрів і в яких постійно перебуває від 300 осіб.
— Якщо будівництво починалося до червня 2017 року — декларація про початок виконання будівельних робіт (для об'єктів 1 — 3 категорії складності), дозвіл на будівництво (для об'єктів 4 — 5 категорії складності). УВАГА! Декларація про початок будівельних робіт НЕ є дозвільним документом.
— Якщо будівництво починалося після 09 червня 2017 року, то дозвіл на будівництво для об'єктів відповідних класів відповідальності (наслідків) СС2 і СС3. Для класу СС1, початок будівельних робіт за заявницьким принципом.
— Ліцензії на будівництво, сертифікати, дозволи на проведення спеціальних видів робіт, відповідні категорії складності або класу відповідальності будівництва об'єкта. Звертаємо увагу на терміни дії ліцензій та дозволів.
— Картка (ордер) на тимчасове порушення благоустрою території.
— Наказ про присвоєння будівельного адреси нового об'єкта будівництва.
— Договору з генпідрядником / підрядниками про умови будівництва.
— Дозвіл спеціалізованих департаментів / управлінь / відомств у разі, коли будівництво ведеться в історико-архітектурних зонах, зонах відчужень і особливих умов використання земель, зонах обльоту аеропортів, зонах підвищеної сейсмічної небезпеки і т.д.
Залежно від ступеня готовності об'єкту:
— договору про підключенні до міських мереж,
— сертифікат про закінчення будівництва (декларація про готовність для 3-ї категорії, якщо вона була зареєстрована до 10 червня 2017),
— технічні паспорти БТІ,
— акт введення будинку в експлуатацію,
— довідка (розпорядження районної адміністрації) про присвоєння поштової адреси,
— документ про виплату пайовими внесками в інфраструктуру міста або замінюють ці виплати діях (створення парку за рахунок забудовника та передачі його місту, наприклад).
Почати перевірку можна самостійно:
— На публічній кадастровій карті знаходимо ділянку і визначаємо його статус, цільове призначення та правовий статус ділянки — користування / власність.
— На сайті містобудівного кадастру Києва можна дізнатися статус будівництва на сьогоднішній день.
Увага! На вищезгаданих ресурсах інформація не завжди достовірна і вимагає додаткової перевірки. Але, в більшості випадків для первинної перевірки можна сміливо користуватися.
Це далеко не повний список. Не всі документи можуть бути у забудовника на тому чи іншому етапі будівництва. Оцінюйте співвідношення ціна — ризики вкладень.