Щоб провести операцію відчуження нерухомості, необхідно надати нотаріусу незалежну оцінку житла. Висновок про вартість об'єкта потрібен нотаріусу для державної реєстрації / завірення угоди з метою оподаткування. Угоди відчуження нерухомості оподатковуються за правилами статті 172 Податкового кодексу України.
У Цивільному кодексі України в статтях 657; 715; 719; 729; 732; 745; 1304 зазначено, що нотаріально завіряти треба такі договори відчуження нерухомості:
-купівлі-продажу;
— міни;
— дарування;
— пожертвування;
-ренти;
— довічного утримання / догляду;
— про спадщину;
— про іпотеку.
Як правило, ріелтори або підказують, де взяти незалежного оцінювача, або в їхній агенції нерухомості є оцінювач, який може проводити оцінку. Якщо угода проводиться без ріелтора, нотаріус, може видати список оцінювачів, з якими він працює, але і самому знайти фахівця не складає труднощів.
Для проведення оцінки фахівця потрібно надати:
— оригінал паспорта;
— нотаріально завірений акт, який підтверджує право власності;
— технічний паспорт, складений державним або незалежним ліцензованим бюро технічної інвентаризації (БТІ).
Власник майна і оцінювач укладають договір про проведення оцінки, в якому прописують:
— відвідування й огляд об'єкта фахівцем-оцінювачем;
— вибір бази порівняння на основі оцінки аналогічних об'єктів;
— обробку зібраних даних на об'єкті, з документації про нього;
У звіті оцінювач вказує назву об'єкта, адреса, його технічну характеристику, мета і дату оцінки, вид обумовленої вартості, методи та підходи, отриману оціночну «ринкову» вартість.
Документ складається в двох ідентичних примірниках.
Коштує робота незалежного оцінювача в Києві в середньому 400-500 грн за квартиру і 700-1000 грн за оцінку будинку.
Далі ви надаєте цей документ нотаріусу, і на основі зазначеної там вартості платите всі збори і податки.
Якщо нерухомість вважалася володінням продавця протягом періоду, який перевищує три роки, він повинен заплатити 1% державного мита. Якщо нерухомість, яка продається, перейшла у власність продавця менш ніж 3 роки тому, то потрібно сплатити державне мито за ставкою в 1%, податок на дохід у 5% і ставку військового збору 1,5%. Ті ж норми діють, якщо за звітний період було продано дві і більше квартири. При цьому податками обкладається друга і наступна продажу.
В аналогічних випадках нерезиденти України повинні сплатити мито державі розміром 1% від ціни нерухомості, податок на доходи фізичних осіб — 15% і суму військового збору величиною до 1,5%.
Так ось, щоб податки, які потрібно заплатити державі не перетворилися в гігантські суми, власники звертаються до недобросовісних оцінювачів, і ті занижують оціночну вартість нерухомості. Правда, беруть вони за свою роботу близько 1000 грн, але клієнт при цьому може заощадити десятки тисяч.
Фонд Держмайна, контролюючий дані про оціночну вартість, закриває на це очі. Ризикують при цьому все: оцінювач, нотаріус, продавець і покупець. Але віддавати державі гроші не хоче ніхто.